Wonen: minder vrijheid voor gemeenten

Tempo. Dat is het motto van de woonparagraaf in het nieuwe regeerakkoord. Het rijk trekt de touwen stevig aan door, indachtig de aanbevelingen van STOER, het beleid waar mogelijk te versimpelen en te standaardiseren. Maar met de wens van ‘2/3 betaalbaar’ in nieuwe woondeals en beperkt budget voor infra is de financiële onderbouwing vooralsnog karig.

Regeldruk

De geest van de afscheidnemende VRO-minister Mona Keijzer (BBB) waait royaal door de woonambities van het kabinet-Jetten. De onder haar ingezette beperking van de regeldruk in de gebiedsontwikkeling (zoals aanbevolen door de projectgroep STOER) neemt de nieuwe coalitie vrijwel in haar geheel over. Dat betekent het landelijk standaardiseren van duurzaamheidsnormen, het uniformeren van natuurregels, minder ruimte voor welstand en vereenvoudiging van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) ‘om onnodige en kostbare bouweisen te schrappen’.

Eén beroepsgang

Om bezwaar van omwonenden in te dammen (vertragingsfactor nummer één in de nieuwbouw, bleek eerder uit onderzoek van Binnenlands Bestuur), komt er één beroepsgang in bezwaarprocedures met vaste uitspraaktermijnen. De juridische mogelijkheden om de bouw stil te leggen, wil de coalitie beperken (‘bijvoorbeeld via een vaste vergoeding’). Er komt een landelijke regeling voor het structureel vooraf regelen van nadeelcompensatie en planschade. De coalitie wil daarnaast afspraken met gemeenten ‘om de ambtelijke capaciteit voor vergunningverlening en parallel plannen op te schalen’. Waar ze die schaarse krachten vandaan wil toveren staat er niet bij.

Nieuwe steden

De ‘tien nieuwe steden’ die D66 in de verkiezingscampagne beloofde te gaan bouwen, keren terug in de ‘minstens 30 grootschalige nieuwbouwlocaties van nationaal belang’ die de coalitie verspreid over het land heeft voorzien. ‘Dat kunnen nieuwe wijken zijn, maar ook nieuwe steden. We werken met een totaalaanpak: wonen, werken, bereikbaarheid, groen en andere voorzieningen worden samen ontwikkeld.’ De coalitie zet ‘daarnaast’ in op ‘straatje erbij’ en ‘wijkje erbij’ – daar lijkt iets minder ambitie uit te spreken dan bij Keijzer, die juist vol op de nieuwe straatjes en wijkjes inzette.

Leiband

Hoe moeten gemeenten dat allemaal doen? Meer aan de leiband van het rijk. ‘Gemeenten die hun woningbouwdoelen overtreffen worden hiervoor beloond.’ De achterblijvers wacht geen boete, maar ‘krijgen ondersteuning vanuit het ministerie om de productie te verhogen’. Ondanks scherpe kritiek van de Algemene Rekenkamer over nut en noodzaak blijft de woningbouwimpuls in stand. Idem de realisatiestimulans.

Betaalbaarheid

Bij nieuwe woondeals geeft de coalitie aan te blijven streven naar ‘2/3 betaalbaar, waarvan 30% sociale huur en 25% betaalbare koop’. Dit laatste is een toegevoegd stokpaardje van de VVD. De vraag is wat er van dat streven overeind blijft omdat de coalitie de betaalbaarheid in de regels erna alweer afzwakt. ‘Dit kan per regio verschillen.’ En: ‘Verder zijn ontwikkelaars vrij om te bouwen naar de behoefte van woningzoekers, of dit nu koop of huur is.’ Strikt doorgevoerde betaalbaarheidseisen blijven een hardnekkige showstopper in de gebiedsontwikkeling. De wens die deze week nog door het IPO in Binnenlands Bestuur werd uitgesproken, wordt door de coalitie gehonoreerd: ‘Alle gebiedssubsidies worden in één budget gebundeld zodat we versnippering tegengaan.’ Wel moet nog blijken of zo ook de ambtelijke papierwinkel wordt teruggebracht.

Budget

Het budget om die ‘minstens 30 grootschalige nieuwbouwlocaties’ ook goed te kunnen ontsluiten is beperkt. Er is structureel 500 miljoen voor opgenomen in de bij het coalitieakkoord geleverde budgettaire tabel – karig, gezien alle uitgesproken ruimtelijke ambities. Vanaf 2031 wordt het jaarlijks 1.100 miljoen. Dat is makkelijk weg te geven geld, want dat zit deze coalitie er al niet meer.

Actief grondbeleid

Gemeenten kunnen ook meer mogelijkheden tegemoet zien om actief grondbeleid te voeren en grond tegen redelijke prijzen aan te kopen, ‘onder andere via een sterker en actiever (toepassen van) voorkeursrecht, een grondfaciliteit voor de financiering van aankoop’. Private winsten van grondbezitters zouden ‘meer publiek kunnen worden aangewend’. De coalitie denkt daarbij aan uitbreiden van het kostenverhaal, een niet onomstreden middel.

Bestaande voorraad

Daarnaast moet de bestaande woningvoorraad volgens de coalitie beter worden benut. Daarom moeten er simpeler regels komen voor woningdelen, optoppen en splitsen, ‘vergunningsvrij waar mogelijk’. Gemeenten worden door de coalitie verplicht om beleid op papier te zetten in welke omstandigheden ontwikkelaars dit mogen doen. Ook wil de coalitie – tegen de wens van VNG in – permanente bewoning van recreatiewoningen vaker mogelijk maken. En: ‘De ruimte voor gemeenten voor een zelfbewoningsplicht en opkoopplicht wordt fors ingeperkt en gerichter gemaakt.’ Al met al biedt ook het woonbeleid van het eerste kabinet-Jetten genoeg werk aan de winkel voor de VNG.