VNG vreest rechtszaken over bouwgrond na nieuwe kabinetsplannen

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vreest ‘eindeloze discussies en rechtszaken’ als de het rijk de plannen doorzet om de grondprijzen op een andere manier te taxeren. Het kabinetsvoorstel moet gemeenten meer ruimte geven om kosten zoals de aanleg van riolering te verhalen op projectontwikkelaars. Maar volgens de gemeenten is het risico ‘levensgroot’ dat de voorgestelde methode leidt tot flinke discussies.

Dat schrijft de VNG in een reactie op de vorige week gepresenteerde grondplannen. Ook de Vereniging van Grondbedrijven (VvG), een netwerk van gemeentelijke grondbedrijven, is uitermate kritisch op uitwerking van de plannen van minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting. De nu voorgestelde kozen rekenmethode leidt ‘niet automatisch tot een beter functionerend systeem’, schrijft de VvG in een uitgebreide reactie.

Riolering

Gemeenten moeten de kosten voor bijvoorbeeld de aanleg van riolering en publieke parken verhalen op projectontwikkelaars. Dat kan echter niet onbeperkt: de totale kosten, inclusief de waarde van de grond, mogen voor de ontwikkelaar niet zo hoog worden dat ze afzien van een investering. In de praktijk komt het erop neer dat gemeenten daardoor geld toeleggen op woningbouwprojecten, terwijl de projectontwikkelaar er met de winst vandoor gaat.

Nu nog wordt de waarde van grond die projectontwikkelaars inbrengen voor een nieuwbouwproject, getaxeerd op de werkelijke waarde van de grond. Boekholt daarvan af, omdat dat speculatie in de hand werkt en leidt tot hogere grondprijzen. De minister ziet meer heil in het gebruik van de residuele waarde. Dat is de waarde van de grond wanneer bij de verkoopwaarde van het gebouw, onder meer de bouwkosten ervan worden afgetrokken. Die residuele waarde valt doorgaans lager uit dan de marktwaarde. Dat komt omdat potentiële bouwgrond soms voor een stevige prijs verhandeld wordt, vanwege volgens de minister ‘te optimistische verwachtingen’ over toekomstige woningbouw.

Door uit te gaan van de residuele waarde van de grond – en dus een op papier lagere grondprijs – is er meer ruimte voor gemeenten om kosten op de projectontwikkelaar te verhalen.

‘Hoopgevend’

De VNG noemt het ‘hoopgevend en hoognodig’ dat er aanpassingen komen in het kostenverhaal van gemeenten. ‘De minister benoemt de goede punten’, schrijft de vereniging. En ook de VvG is positief – ‘verheugd’ zelfs – dat het kabinet de oude methode bij het oud vuil wil zetten.

Rechtszaken

Maar over de uitwerking zijn er grote zorgen. Zo vreest de verenigingen dus rechtszaken over de hoogte van de residuele waardering. ‘Juist de residuele methode is sterk afhankelijk van aannames over marktontwikkelingen, opbrengsten, kosten, risico-opslagen, rentestanden en looptijden’, schrijft de VvG in een reactie. ‘Kleine verschillen in uitgangspunten kunnen leiden tot grote verschillen in uitkomsten.’ Het risico bestaat dat daar stevige discussies over gevoerd worden, aldus de grondbedrijven. Dat maakt het ontwikkelen van nieuwe woningbouwprojecten juist complex en vertragend, stelt de VNG.