Opdat u het weet, dit is een verhaal met veel getallen. Om te beginnen: 87 waarschuwingsbrieven, zeven lasten onder dwangsom en drie bestuurlijke boetes. Dit cijferlijstje is wellicht het zichtbaarste resultaat dat veertien grote gemeenten hebben bereikt met de Wet betaalbare huur (Wbh). Rotterdam neemt daarbij het leeuwendeel voor zijn rekening: 83 waarschuwingsbrieven, zeven lasten onder dwangsom en twee bestuurlijke boetes. Binnenlands Bestuur stuurde de twintig grootste gemeenten van Nederland een vragenlijst over de resultaten van de Wet betaalbare huur; veertien gemeenten stuurden antwoorden terug. Voorlopige conclusie: de Wet betaalbare huur is (nog) niet het breekijzer waarmee gemeenten huurders bevrijden van te hoge huren.
Wat levert Wet betaalbare huur op voor huurders?
Handhaving hapert door huiverige huurder.
Struikelblok is, volgens de gemeenten, dat ze afhankelijk zijn van meldingen van bewoners. ‘In z’n algemeenheid merken we dat huurders terughoudend zijn om meldingen te doen. Door onbekendheid of angst voor represailles’, mailt Eindhoven. En Enschede laat weten: ‘In de praktijk blijkt dat sommige huurders liever een te hoge huur betalen dan het risico te lopen hun woning te verliezen of de relatie met de verhuurder te verstoren. Een deel van de overtredingen blijft zo buiten beeld.’ Daar komt bij dat een deel van de huurders na een eerste melding afhaakt, nog voordat de gemeente zich tot de verhuurder richt. Zo constateerde Rotterdam in 2025 bij 103 huurwoningen een te hoge huur. Maar in 49 gevallen bleken huurders ‘uiteindelijk niet bereid om de zaak door te zetten’, mailt de gemeente. ‘Dit komt omdat zij bang zijn om hun woonruimte te verliezen.’
Totaalpakket
Daarmee lijkt het beloofde doel van de Wbh bij voorbaat buiten bereik. Dit terwijl de wet beloofde dat ‘ruim 300.000 woningen een lagere huurprijs krijgen dan ze nu hebben’. Dat huurders niet aankloppen bij de gemeente, had het ministerie al ingecalculeerd, zo blijkt uit de memorie van toelichting: Huurders zijn ‘niet altijd voldoende in staat om in verweer te komen tegen de verhuurder, bijvoorbeeld vanwege onvoldoende doenvermogen of uit vrees om de woonruimte te verliezen’.
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en bevat drie nieuwe spelregels voor de huurmarkt. Op de eerste plaats moeten verhuurders zich houden aan het woningwaarderingsstelsel (WWS); een puntentelling om uit te rekenen hoe hoog de huur van een woning maximaal mag zijn. Het WWS gold tot juli 2024 alleen voor sociale huurwoningen, maar geldt sindsdien ook voor middenhuurwoningen. Op de tweede plaats mogen verhuurders de huur jaarlijks alleen verhogen met de wettelijk toegestane huurverhoging. En op de derde plaats moeten verhuurders nieuwe huurders informeren hoe ze met het WWS de huurprijs hebben berekend. Gemeenten moeten ervoor zorgen dat die regels worden nageleefd.
De verplichte WWS-telling wordt door verhuurders op grote schaal aan hun laars gelapt. Al in landelijk woononderzoek WoOn2021 bleek dat ongeveer de helft van de circa 284.000 private huurwoningen tot 145 punten voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan het maximum. In Rotterdam werd sinds 2017 bij 35 procent van de woningen een te hoge huur gevraagd, schreef wethouder Chantal Zegers (D66) aan de raad na onderzoek. Overigens was dat tot 1 juli 2024 niet illegaal; pas als een huurder daarom verzocht, moest de verhuurder zich aan het WWS houden. Na 1 juli 2024 is het wel illegaal om af te wijken van het WWS.
Niettemin gebeurt dat nog steeds volop. Woonbusters.nl, een initiatief van een datawetenschapper, onderzocht het ‘openbaar geadverteerde particuliere huuraanbod’ in Nederland en schat dat 48 procent van de aangeboden woningen duurder is dan toegestaan. Dat komt volgens de site neer op 4,5 miljoen euro aan te veel betaalde huur per maand. Het radioprogramma Argos liet medio dit jaar de prijzen van studentenkamers doorlichten en constateerde dat van de 2.637 kamers die op Kamernet werden aangeboden, 59 procent voor een te hoge huur werd aangeboden. De gemiddelde overschrijding was 239 euro per maand. Amsterdam spant de kroon: 97 procent van de kamers is te duur, gemiddeld is de huur er 421 euro hoger dan is toegestaan.
Reguliere werkzaamheden
Hoeveel geld gemeenten dit jaar hebben begroot voor het toezicht en handhaving verschilt sterk, blijkt uit de rondvraag. Dat is logisch, want grote gemeenten hebben vaak meer huurwoningen dan kleine. Vergelijken is bovendien lastig omdat sommige gemeenten het begrote bedrag noemen niet alleen gebruiken voor de Wbh, maar voor een breder pakket van huurzaken. Wat wel opvalt, is dat sommige gemeenten veel meer uitgeven dan ze voor deze taak uit het gemeentefonds ontvangen, andere juist veel minder, en weer andere precies evenveel. Rotterdam besteedt het meeste geld: 6,8 miljoen euro bij een rijksuitkering van 721.000 euro. Het minst spendeert Zoetermeer: honderd uur voor een handhavingsjurist en een toezichthouder, bij een rijksuitkering van 78.000 euro. En Amersfoort heeft ‘geen middelen begroot specifiek voor toezicht en handhaving van de Wet betaalbare huur’, schrijft de gemeente. Als het aan de orde is, dan ‘valt dit binnen hun reguliere werkzaamheden’.
Opvallend is verder dat er amper gemeenten zijn waarin eigen toezichthouders hebben uitgerekend of de huur binnen de grenzen van het WWS valt. In Nijmegen is dat bijvoorbeeld nul keer gebeurd. De gemeente geeft aan dat ze meldingen over te hoge huren doorverwijst naar de Stichting Huurteams Nijmegen, ‘vanwege de bestaande vindbaarheid, expertise en bekendheid met huurkwesties’. Alleen meldingen die niet opgelost kunnen worden, belanden weer bij de gemeente. Ook Zwolle, Haarlemmermeer, Breda, Haarlem, Amersfoort en Utrecht sluizen melding door naar een lokaal huurteam. Toezichthouders van die gemeenten zelf hebben geen huurprijscontroles gedaan. In Tilburg heeft vooral het lokale huurteam veel huurprijscontroles uitgevoerd (‘466 in 2024 en 2025’), maar heeft de gemeente zelf ook nog negen controles gedaan. Rotterdam heeft het overdragen van meldingen van huurders naar een huurteam juist volledig afgebouwd. De gemeente meldt dat ze vorig jaar 195 huurprijscontroles heeft uitgevoerd.
Lagere huur
Hoeveel huurverlagingen heeft de Wbh bewerkstelligd in de veertien gemeenten? De huur werd 57 keer verlaagd na optreden van een gemeente: in Rotterdam 54 keer, in Arnhem drie keer. Wel wijzen veel gemeenten op huurverlaging via lokale Huurteams. Volgens Tilburg is dat zelfs 323 keer gebeurd. De meeste van deze huurteams zijn al langer in bedrijf. Zij volgen, als de verhuurder weigert de huur te verlagen, de aloude route via de Huurcommissie om een huurverlaging af te dwingen. Die huurverlagingen komen dus niet op het conto van de inspanningen van de gemeenten.
Doorlezen? Dat kan in de gloednieuwe editie van Binnenlands Bestuur.
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.