Brengt de Omgevingswet de verlangde versnelling van ruimtelijke procedures? Voor de tweede keer proeft Binnenlands Bestuur samen met NEPROM de stemming bij ontwikkelaars. Ze zijn alleen tevreden over de verbeterde participatie.
Ontwikkelaars merken nog weinig van Omgevingswet
Ontwikkelaars zien nog weinig verandering bij gemeenten sinds bijna twee jaar geleden de Omgevingswet werd ingevoerd.
Omgevingswetvrees
Nee, echt warm worden ontwikkelaars nog altijd niet van de Omgevingswet. Zestien van de tachtig bij NEPROM aangesloten project- en gebiedsontwikkelaars deden vorig jaar zomer mee aan het eerste onderzoek van hun brancheorganisatie in samenwerking met Binnenlands Bestuur. De voorzichtige conclusie was toen dat er nog altijd veel ‘Omgevingswetvrees’ bestond bij gemeenten: ze maakten dankbaar gebruik van sectorale ‘old school methodes’ in plaats van dat ze de gewenste integrale aanpak al durfden te omarmen. De helft van de ontwikkelaars betoonde zich ontevreden over de snelheid van gemeentelijke processen en procedures.
En nu, ruim een jaar later en inmiddels bijna twee jaar na de invoering van de Omgevingswet? De respons is met slechts acht ingevulde enquêtes gehalveerd tot een tiende van alle ontwikkelaars en daarmee verre van representatief, maar geeft toch wat indicaties.
Participatie
Geen van de acht ontwikkelaars die de enquête wel invulden acht de samenwerking met gemeenten verbeterd. Geen van de acht vindt dat gemeenten over voldoende kennis over de Omgevingswet beschikken om die goed te kunnen toepassen (en ze geven aan dat dit het meest bij kleinere gemeenten opspeelt). Er is niemand te vinden die al ervaart dat de Omgevingswet gemeentelijke procedures versnelt of dat het vergunningenproces efficiënter verloopt. De enige echte winst van de wet zien de invullers op het gebied van participatie: de rolverdeling tussen gemeente en ontwikkelaar is duidelijker en die vroegtijdige participatie levert uiteindelijk ook betere plannen op.
De Omgevingswet leeft onder ontwikkelaars niet erg
Ariel Kozijn, directeur juridische zaken bij BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling kijkt niet op van de resultaten, noch van de magere respons. ‘De Omgevingswet leeft onder ontwikkelaars niet erg, omdat er door gemeenten nog maar mondjesmaat aan omgevingsplannen wordt gewerkt.’
Fatale termijn
Het grootste verschil dat Kozijn tot nu toe merkt is dat de fatale termijn, de lex silencio positivo, met de invoering van de Omgevingswet is komen te vervallen. Bij het niet tijdig reageren van gemeenten op een vergunningsaanvraag betekent het dus niet langer dat die aanvraag dan automatisch wordt verleend. ‘Dat is voor ons op dit moment het grootste probleem. Je moet gemeenten liefdevol stalken, in de hoop dat je boven op de stapel komt te liggen.’
Ongemakkelijk
Uiteindelijk zou Kozijn via een bestuurlijke ingebrekestelling de gemeente een termijn kunnen stellen en daarna zelfs de rechter kunnen inschakelen. ‘Dat hebben wij nog niet gedaan. Gemeenten zijn onze natuurlijke partners in gebiedsontwikkelingen. Het voelt ongemakkelijk om een gemeente op die manier aan te spreken.’
Positief
Natuurlijke partners in gebiedsontwikkeling – zo kijkt ook Arjen Oosting naar de samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelaars. De directeur projectontwikkeling Noord bij ontwikkelaar en bouwbedrijf Van Wijnen is ‘best wel positief’ over wat de Omgevingswet voor die samenwerking betekent. Hij ziet dat gemeenten en ontwikkelaars elkaar eerder opzoeken en naar elkaar toe opener zijn over hun wederzijdse belangen. Oosting geeft een transformatie als voorbeeld van een deel van een Leeuwarder bedrijventerrein. Binnen twee jaar na de aanpassing van het bestemmingsplan was het al start bouw. De wethouder en hij hadden elkaar even trots aangekeken: het kon dus wél.
Hij memoreert dat er dankzij de inbreng van burgers meer bomen werden gespaard
Verbeteringen
Een verschil sinds de Omgevingswet is dat het participatieproces voor rekening van de ontwikkelaar komt. Fijn, vindt Oosting. Hij memoreert dat er dankzij de inbreng van burgers meer bomen werden gespaard. Het aantal woningen werd een fractie teruggebracht, waardoor de zichtlijnen beter werden. ‘Het leidde echt tot verbeteringen. En er is daarna door omwonenden geen enkel bezwaar tegen het plan ingediend.’
Draagvlak
Het feit dat participatie een speerpunt is van de Omgevingswet heeft volgens Oosting het draagvlak ervoor vergroot. Kozijn ziet wel duidelijke verschillen in hoe gemeenten met die participatie omgaan. ‘De ene heeft een zeer gedetailleerde participatieverordening en de andere heeft er een wat globalere kijk op.’
Onvrede
Als ontwikkelaar verkiest hij de laatste variant. ‘Zo’n uitgebreide kaart met spelregels leidt sneller tot onvrede bij omwonenden. De verwachtingen worden hoger. En je kunt met de regels om de oren worden geslagen op het moment dat je het net iets anders doet dan zoals het is voorgeschreven, ook al is die oplossing beter.’
Lees het hele verhaal deze week in BB20 (inlog).
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.