Nieuwe woningen? Niet hier!

Gemeenten willen bouwen, bouwen, bouwen. Maar dat kan niet overal. Om te voorkomen dat de bodem uitdroogt of straten onder water komen te staan, werkt de Achterhoek sinds kort met een kaart die aangeeft waar wel en niet kan worden gebouwd. ‘Het is geen extra regel, het is gewoon gezond boerenverstand.’

Digitale kaart wijst op risico’s bouwlocaties

‘We hebben een woningbouwprojectje gehad in onze gemeente. Dan gaat de architect driftig tekenen, de ontwikkelaar gaat aan de gang. En vervolgens komt-ie bij ons en zeggen wij: “Maar dit is het laagste punt van Ruurlo!”’. Aan het woord is burgemeester Joost van Oostrum van de Gelderse gemeente Berkelland. Hij legt meteen uit wat de projectontwikkelaar beter had kunnen doen: ‘Als zo’n ontwikkelaar eerst die kaart bekijkt voordat hij gaat ontwerpen, dan ziet hij dat hij aanvullende maatregelen moet nemen tegen wateroverlast bij een regenbui.’ Met ‘die kaart’ bedoelt Van Oostrum de Signaleringskaart Water en Bodem Sturend, een digitaal hulpmiddel dat gemeenten in en rond de Achterhoek sinds kort in gebruik hebben om de ruimtelijke ordening op tijd bij te sturen.

De ‘aanvullende maatregelen’ waar Van Oostrum het over heeft, betekenen in dit geval dat de woningen bijvoorbeeld hoger moeten worden gebouwd, dat ze geen kelder mogen hebben, dat er waterberging komt en dat niet al het regenwater wordt afgevoerd via het riool, maar via een infiltratieriolering. ‘Dan heb je één buis voor het bruine water, eentje voor het regenwater. Die is poreus en kan bufferen bij extreme buien en laat het uit de buis zakken in de ondergrond’, aldus de burgemeester, die de afgelopen jaren voorzitter was van een samenwerkingsverband van gemeenten om werk te maken van klimaatadaptatie en droogte.

Limburgbui

Die signaleringskaart komt niet uit de lucht vallen. ‘De droogte van 2018 was voor ons gebied een wake-up call’, vertelt dijkgraaf Hein Pieper van Waterschap Rijn en IJssel. Die bracht het waterschap met alle partners aan tafel om plannen te maken om regenwater vast te houden. En toen kwam in 2021 die heftige regenbui in Limburg, waardoor een deel van Valkenburg onder water stond. ‘We zeiden: als we dat water opslaan en we krijgen dan zo’n Limburgbui, mag dat elkaar niet gaan bijten.’ Dus toen in 2022 de regering met een brief over de rol van water en bodem bij ruimtelijke ordening kwam, was de Achterhoek al druk bezig om te kijken wat nodig was om zich aan te passen aan de droogte en de enorme regenbuien. Het waterschap ging samen met gemeenten, de provincie en het waterleidingbedrijf om tafel. Met als resultaat: de signaleringskaart.

De kaart verdeelt de Achterhoek+ (‘+’ staat voor deelnemende gemeenten buiten de Achterhoek) in vijf kleurzones: groen, geel, oranje, paars en rood. In een groen gebied volstaat de standaard manier van bouwen. In rood mag vanwege de regels niet gebouwd worden. Daartussen zitten geel (aangepast bouwen), oranje (sterk aangepast bouwen) en paars (bouwen ongewenst en risicovol, alleen met sterk aangepast bouwen). Een voorbeeldenboek illustreert hoe aangepast bouwen er uit kan zien. In de kaart zijn de ervaringen uit het verleden met projecten Achterhoek+ verwerkt, legt Pieper uit. Zoals bij het vestingstadje Bredevoort. ‘Daar waren recreatie- en sportaccommodaties gepland in het waterbergingsgebied langs de Boven-Slinge.’

Eventuele wateroverlast wilde de gemeente Aalten opvangen ‘door een deel van ons retentiegebied af te pakken’, zegt Pieper ‘nu even zwartwit’. Dat stond echter haaks op de voornemens om droogte en wateroverlast in het gebied op te vangen. ‘Dan gaan we geen retentiegebied inleveren.’ De gemeente paste de plannen aan door iets hoger te bouwen en het waterschap te compenseren met nieuw retentiegebied.

Flessenhals

Ingewikkelder is de uitbreiding van een groot verdeelstation van TenneT in Doetinchem. ‘Ze willen dat vier of vijf keer zo groot maken. Als dat niet doorgaat, blijft de netcongestie bestaan Maar dat verdeelstation zit in de uiterwaard van de Oude IJssel. Dat gaat opstuwing veroorzaken in het achterland’, zo duidt Pieper de problemen met water. ‘Als er heel veel water valt, werkt dat als een soort stuwdam, waarachter het water langer hoog staat. Daar liggen industrieterreinen en wijken achter. Die krijgen dus veel meer last.’ Waar het waterschap juist meer ruimte wil, ontstaat hierdoor juist een flessenhals.

Een oplossing – anders inrichten of verplaatsen – is er nog niet. Daarover moet nu, meent Pieper, ‘het goede gesprek’ worden gevoerd. En dat is precies waarvoor de kaart bedoeld is. ‘We weten wat het probleem is bij heel intensieve regen, we weten hoe belangrijk de Oude IJssel is. We weten wat het doet met droogte. Al die aspecten kunnen we in een vroeg stadium op tafel leggen en dan kunnen we makkelijker over oplossingen nadenken. Als een plan al min of meer klaar is en dan komen wij nog een keer langs, dan zijn wij altijd de spelbreker die het feestje probeert tegen te houden.’

Burgemeester Van Oostrum vult aan: ‘Die kaart is heel hard nodig omdat de druk om ergens snel te beginnen vrij groot is, en dan kom je er later achter dat je allerlei aanvullende maatregelen moet nemen. Later kan zijn: in het project zelf, of als het al gerealiseerd is.’ Zulke toestanden wil ook wethouder Emmeke Gosselink (Wonen Ruimtelijke ordening) van de gemeente Bronckhorst vermijden. Het gemeentehuis ligt op een opvallende plek: midden tussen de weilanden aan de rand van Hengelo. ‘Het is het midden van de gemeente’, verklaart Gosselink de locatie van het gemeentehuis. Vanuit haar werkkamer is de maakbaarheid van het landschap zichtbaar.

Vlak langs het gemeentehuis loopt de Oosterwijkse Vloed. Lisette Boasson, programmamanager landelijk gebied en klimaatadaptatie, legt uit dat de dorpskern van Hengelo is gebouwd op een hoger gelegen zandrug in het landschap. Het ernaast gelegen moeras is ooit omgezet in landbouwakkers.

Kansenkaart

Bronckhorst is één van de drie gemeenten waar de makers van de signaleringskaart casussen hebben opgehaald die net waren afgerond in de ruimtelijke ordening. ‘Maar waarvan wij dachten: zou zo’n signaleringskaart ons niet geholpen hebben en wat hadden we dan moeten weten?’, vertelt Boasson. Waar de programmamanager vooral betrokken was bij de oorsprong van de kaart, is het aan wethouder Gosselink om die nu toe te passen in de praktijk. Ze pakt er de Kernenaanpak Bronckhorst bij en bladert naar de ‘kansenkaart’ van het dorp Vorden. Een kaart vol symbolen (van veiligheid), cirkels (van zorgzones), vlekken (van landschapstypes) én arceringen uit de signaleringskaart.

‘We hebben de kernenaanpak ontwikkeld om ruim 2.000 woningen toe te voegen. We hebben een gemeente met 44 kernen. Hoe verdeel je die woningaantallen en waar laat je die het beste landen? Dat doe je vanuit de vraag van volkshuisvesting, vanuit de voorzieningen die er zijn, zorginfrastructuur, maar ook vanuit water en bodem.

In de kernaanpak zitten alle lagen.’ Gosselink wijst op een gebiedje langs de spoorlijn dat deels blauw gearceerd is en waar een nieuwe wijk is gepland. ‘De keuze was al gemaakt voordat de signaleringskaart er lag. Bij het spoor ligt het lager en komt er meer water te staan. In het stedenbouwkundig plan is nu opgenomen dat daar de wateropvang komt en geen woningen worden gebouwd. Je volgt nu veel meer bodem en water’, zo duidt ze de nieuwe logica. ‘Waar we vandaan komen is een tijd waarin we dachten dat alles maakbaar is. Maar je ziet door klimaatveranderingen dat we bij een piekbui niet alles kunnen opvangen.’

Ook voor alle kleine woningbouwplannetjes die bewoners droppen bij de gemeente werkt de signaleringskaart ‘fantastisch’, stelt Gosselink. ‘We hebben nu al een paar keer gehad dat een initiatief in het oranje gedeelte van de signaleringskaart ligt. Dan zeggen we niet meteen: het kan absoluut niet. Maar wel: dat wordt een hele uitdaging en ga meteen met het waterschap in overleg of je met maatregelen iets kan. Het grote voordeel is dat mensen niet al een jaar lang een plan aan het ontwikkelen zijn en dan uiteindelijk gezegd wordt: dit is eigenlijk niet de goede plek.’

Bewust niet

Hoewel de gemeente de kaart volop gebruikt, is deze nog geen officieel toetsingsinstrument. Boasson: ‘Bewust niet omdat we met elkaar willen verkennen hoe het werkt. Vooral omdat we meerwaarde zien in het traject vooraf. Dat je zo vroeg mogelijk op een makkelijke manier informatie beschikbaar hebt.’ Eerder moest die informatie door specialisten verzameld worden bij waterschap, provincie, gemeente en bodemkundige instituten. ‘Overal moest je dat vandaan halen om een conclusie te trekken over een bepaalde plek.’ Dat kostte tijd en kostbare uren van ambtenaren. Daarom verwacht Gosselink dat de regiekamer, waar alle initiatieven langskomen, nu efficiënter kan werken. Hoe ‘hard’ de kaart straks wordt in de toetsing, is nog even afwachten.

Boasson: ‘We komen aan het eind van het jaar met een advies hoe deze kaar te borgen. Eén van de mogelijkheden is dat de signaleringskaart wordt opgenomen in het omgevingsplan. Hoe, dat werken we nog uit.’ Heeft de wethouder geen zorgen over de kaart en de belemmeringen die deze met zich meebrengt? De mantra vanuit het rijk is immers bouwen, bouwen, bouwen. Ze denkt even na en zegt dan resoluut: ‘Nee, eigenlijk niet. Als hier straks mensen wonen en die hebben elke keer vochtproblemen en wonen ongezond, omdat wij dachten: de woningnood is zo groot. Dat kan toch niet? Het hoort bij mijn werk om dat zo veel mogelijk te voorkomen.’

Onbewoonbaar

Burgemeester Van Oostrum wijst ter illustratie op de wijk Pathmos in Enschede, waar woningen onbewoonbaar zijn geworden na hevige wateroverlast in 2024. ‘Met de kennis van nu zou je zeggen: dat hadden we op een andere manier moeten bouwen. We zijn in Ruurlo bezig met een woonwijk. Ik ben blij dat we van tevoren weten hoe de bodemgesteldheid is. Ja, dan betekent het dat er een regeltje bovenop komt in de zin van: u moet ophogen, om daarmee voldoende afstand te hebben van de grondwaterstand. Het is geen extra regel, het is gewoon gezond boerenverstand.’

Dijkgraaf Pieper is blij dat de gemeenten geen water bij de wijn doen, ook niet toen de vorige regering het beleid van water en bodem afzwakte om sneller woningen te kunnen bouwen. De ogen sluiten voor de noodzaak om water en bodem te verankeren in de ruimtelijke ordening, is geen goede strategie, vindt hij. Pieper ziet dat er ‘pijnpunten’ naar boven komen, zoals de uitbreiding van een groot verdeelstation van TenneT in Doetinchem. ‘En er zullen er nog wel meer naar boven komen’, voorspelt hij. ‘Dat zijn moeilijke dossiers en die moeten we niet uit de weg gaan.’