‘Coalitie honoreert vastgoedlobby’

Met extra regels verstevigden gemeenten de afgelopen jaren hun greep op de lokale woningmarkt. Het nieuwe kabinet wil daar een stokje voor steken, omdat er sneller moet worden gebouwd. Lokale woonwethouders zijn niet blij met de ingreep in hun bevoegdheden.

Aanpassen woonregels valt slecht bij gemeenten

De regelgeving op de woningmarkt moet op turbostand aangepast, door een combinatie van beleidsvoornemens. Zo laat een wat omfloerste maar weinig aan de verbeelding overlatende passage in het coalitieakkoord zien: ‘De ruimte voor gemeenten voor een zelfbewoningsplicht en opkoopplicht wordt fors ingeperkt en gerichter gemaakt, de concrete invulling is hierbij afhankelijk van de evaluatie.’

Vermoedelijk is ‘opkoopplicht’ een verschrijving en wordt opkoopbescherming bedoeld. Al vóór 2027 wordt bekeken ‘op welke punten de Wet betaalbare huur kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden.’ De Woonbond is fel gekant tegen deze ingreep, waarmee het kabinet ‘op ramkoers’ ligt. Over de gewraakte zin zegt Maarten Wiedemeijer, senior beleidsmedewerker bij de belangenorganisatie en ook raadslid voor de PvdA in Haarlem: ‘Dit is echt iets meer dan een beleidsvoornemen om regels te schrappen. Gemeenten kunnen daardoor een kleiner deel van hun voorraad zelfbewoningsplicht opleggen. En voor commerciële verhuur ontstaat meer ruimte om met name woningen in het midden- en het hogere segment op te kopen.’

Daarmee komt volgens hem ook de andere beoogde beleidsmaatregel uit het coalitieakkoord in beeld: dat gemeenten geen beperkingen mogen opleggen voor ingrepen als woningsplitsing en optoppen. Grotere woningen worden dan omgezet naar kleinere eenheden om te verhuren. Wiedemeijer: ‘Die combinatie zorgt ervoor dat je veel meer buy-to-let terugkrijgt in de bestaande voorraad. Zeker als je daaraan koppelt dat de coalitie van plan is om tijdelijke contracten weer mogelijk te maken. Commerciële verhuurders zullen weer koopwoningen opkopen.’ De rekening wordt in de ogen van Wiedemeijer doorgeschoven naar huurders en woningzoekenden, die hogere huren, achterstallig onderhoud en langere wachttijden voor een betaalbare woning te wachten staat.

Correctie

Uit recente cijfers van het Kadaster blijkt dat het huizenbezit van investeerders onder het niveau van 2016 dook, het jaar waarin woonminister Stef Blok (VVD) de weg vrijmaakte voor beleggers, zowel particuliere als institutionele. Door een combinatie van landelijke en lokale maatregelen is nu een ommekeer zichtbaar. Beleggers dumpten vorig jaar ruim 65.000 huurwoningen, voor het overgrote deel gingen die naar woningzoekenden die er zelf gingen wonen. In de laatste drie maanden piekte die verkoopgolf van huurwoningen op een recordaantal van ruim bijna 21.000.

‘Ik kan dat niet anders zien dan een correctie van de markt’, zegt de Utrechtse PvdA-wethouder Dennis de Vries, verantwoordelijk voor bouwen en wonen. ‘Maar het is wel belangrijk om het héle verhaal te vertellen en verder terug te kijken. In twaalf jaar, van 2012 tot 2024, is in Utrecht de voorraad particuliere huurwoningen gegroeid van 24.500 naar 41.000, meer dan in enig ander segment. Doordat het woonbeleid meer en meer aan de markt is gelaten en eigenlijk een winstmachine is geworden, zijn huurders – zeker die in de grote steden – enorm uitgeknepen.’

Hij noemt het een ‘vals frame’ dat de Wet betaalbare huur de woningbouw heeft gefrustreerd. De wet werkt volgens hem precies waarvoor zij bedoeld is. ‘Woningen die verkocht worden door verhuurders verdwijnen niet van de markt. Ze gaan naar koopstarters, die eindelijk ook een kans krijgen.’ De Vries proeft een sterke lobby van particuliere verhuurders en vastgoedbelangen. ‘Hun geluid is goed doorgekomen richting de Tweede Kamer en de regering. Dat van mensen die wachten op een huis stukken minder. Dat zijn mijn inwoners. Ik zie het als mijn rol hún stem laten horen.’ De voornemens in het coalitieakkoord ziet hij als ‘puur VVD-beleid’: ‘Ik denk echt niet dat aanscherping van de opkoopbescherming en van de zelfbewoningsplicht gaat helpen om meer woningen gerealiseerd te krijgen.’

Weinig effect

Hoewel de VVD landelijk terughoudend of zelfs mordicus tegen marktbeperkingen is, wordt daar lokaal vaak anders over geoordeeld. Zo voerde Rotterdam in 2022 als eerste grote gemeente opkoopbescherming in, in zestien wijken. Portefeuillehouder was in 2022 Bas Kurvers, van VVD-signatuur, die wilde voorkomen beleggers de markt van betaalbare woningen afgraasden.

Lokale verschillen maken veel uit. Hugo Bellaart, Kurvers’ ambt- en partijgenoot in Gooise Meren, ziet in zijn eigen gemeente geen noodzaak voor opkoopbescherming. ‘We hebben dat wel laten onderzoeken. De uitkomst: opkoopbescherming zou voor ons weinig effect hebben. Er worden ongeveer evenveel woningen door investeerders opgekocht als door hen op de markt worden gebracht. Nog los van de principiële vraag of je zo’n inperking wenselijk vindt, zien wij daar het nut niet van in.’

De Gooise wethouder schetst de context van zijn eigen regio. ‘Een middeldure koopwoning stijgt door de locatie zo snel in waarde dat die na één bewoner al uit het middensegment verdwijnt. Juist om die reden zien wij in zelfbewoningsplicht wél een belangrijk instrument om woningen zo lang mogelijk voor de beoogde doelgroep te behouden. De urgentie rond betaalbare woningen wordt in onze gemeenteraad breed gedragen. Voegen we woningen toe, via nieuwbouw of transformatie, dan willen we ze zo lang mogelijk behouden voor de bedoelde doelgroep. Met oog voor een evenwichtige balans tussen publieke belangen en die van investeerders.’

Bellaarts standpunt: ‘Ik zie evenmin graag dat het rijk ingrijpt in gemeentelijke bevoegdheden rond woningmarktinstrumenten. Laat gemeenten de ruimte houden om lokaal maatwerk te leveren. Iedere gemeente kent zijn eigen opgaven. Ruimte om daarop te sturen moet daar blijven.’

Als voorbeeld voert hij aan dat zijn gemeente grotendeels is aangewezen op binnenstedelijk bouwen. ‘Dat vraagt om andere afwegingen dan op grootschalige uitleglocaties. Parkeren, verkeer en leefbaarheid: het moet allemaal passen. Dat maakt onze opgave complexer en vraagt meer creativiteit’, voegt hij toe. ‘Wij zijn wel voorstander van het gemakkelijker maken van woningsplitsing, woningdelen en optoppen. Tegelijk moet je zorgvuldig blijven, bijvoorbeeld om ongewenste neveneffecten te voorkomen.’

Andere kijk

Sociale huur vormt in Gooise Meren naar zijn zeggen ongeveer 18 procent van de woningvoorraad. ‘Terwijl we hoger willen zitten. Daarnaast is er een tekort aan middeldure woningen. Dat drukt extra in een gemeente met veel voorzieningen – scholen, zorg, brandweer – waar mensen die daar werken moeilijk een betaalbare woning vinden.’ Bellaart heeft een iets andere kijk op de zaak dan zijn Utrechtse ambtgenoot: ‘Het is mooi als starters een voormalige huurwoning kunnen kopen, maar tegelijkertijd verdwijnen daarmee huurwoningen uit de voorraad.

De bevolking groeit, terwijl het aanbod aan huurwoningen afneemt. Als mensen geen koopwoning kunnen kopen is dat vervelend. Zijn er dan óók onvoldoende huurwoningen beschikbaar, dan wordt het echt nijpend.’

De Utrechtse wethouder is van mening dat het kabinet op de stoel van gemeenten gaat zitten met genoemde passage uit het coalitieakkoord, die raakt aan bevoegdheden. ‘Lokale maatregelen kwamen er niet voor niets, maar om ervoor te zorgen dat er geen misbruik wordt gemaakt van de krapte op de woningmarkt. Bij opkoopbescherming pak je 60 procent van de bestaande koopwoningvoorraad in onze stad. Het effect van de zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zal uiteindelijk ongeveer op hetzelfde percentage uitkomen. Lokale regelingen werken snel en goed. Het aandeel koopstarters is de afgelopen vijf jaar met 10 procent gestegen.

Dat zijn inwoners die ook al lang op een kans wachtten. In Utrecht maken we de beweging van woningmarkt naar volkshuisvesting. Daar zetten we alle mogelijke instrumenten voor in. De opkoopbescherming, de zelfbewoningsplicht, het antispeculatie- beding en niet te vergeten de leegstandverordening hebben aantoonbaar effect. Als je die van ons afpakt, wordt de stad van de rijken, een beweging die je toch al ziet. Laat gemeenten de ruimte houden om lokaal maatwerk te leveren Met zulke instrumenten kun je als lokale bestuurder nog het verschil maken. Wij maken in Utrecht de beweging van woningmarkt naar volkshuisvesting. Daar zetten we alles voor in wat tot onze beschikking staat.’

Andere knoppen

De Vries ziet andere knoppen om landelijk aan te draaien. ‘Er is veel discussie over Box 3 bijvoorbeeld, ga dáármee aan de slag. Denk ook aan de overdrachtsbelasting. Dat zijn naar mijn idee dan de aangewezen instrumenten. Niet de Wet betaalbare huur of opkoopbescherming. Als je al particuliere verhuurders wilt helpen bij het maken van rendement, leg de gevolgen dan niet bij de mensen in onze stad, de huurders, neer.

De besproken maatregelen zijn zichzelf nu aan het bewijzen. Als je daar nu aan gaat sleutelen ben je als overheid én niet betrouwbaar, én zorg je niet voor stabiliteit.’ Bellaart dringt erop aan voorzichtiger om te gaan met vastgoedpartijen. ‘Mijn grote zorg is dat investeerders – en daarmee bedoel ik particuliere beleggers, ontwikkelaars én woningcorporaties – in de knel komen. Als investeren onaantrekkelijk wordt, wordt er simpelweg minder gebouwd. Daar is uiteindelijk niemand mee geholpen.

Tegelijkertijd zie ik een andere zorgelijke ontwikkeling. De opbrengsten van gereguleerde huur blijven relatief stabiel, terwijl de kosten sterk stijgen – door hogere prijzen voor arbeid en materialen, maar ook door extra eisen die wij als overheid stellen. Die grafieken lopen uit elkaar. Nu al hebben woningcorporaties veel moeite om projecten financieel rond te rekenen.’