Betaalbaarheidseisen kunnen woningbouw juist afremmen, waarschuwt CPB

Gemeenten kunnen bij nieuwbouw eisen dat een deel van de woningen betaalbaar is. Zulke eisen kunnen woningen in de stad toegankelijker maken, maar ook de haalbaarheid van bouwprojecten verminderen. Ze verlagen namelijk de opbrengsten, waardoor investeerders projecten kunnen uitstellen of ervan afzien. Dat schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in de publicatie Verdelingseffecten van woningmarktbeleid.

Onbedoelde effecten

Volgens het CPB heeft woningmarktbeleid regelmatig onbedoelde verdelingseffecten. Het planbureau vergelijkt de woningmarkt met een ladder waarop woningen naar aantrekkelijkheid zijn gerangschikt. Bij een gelijkblijvende woningvoorraad gaat een duwtje omhoog voor de een ten koste van de ander. Wie dat nadeel ondervindt, is vooraf niet altijd duidelijk. Het CPB laat dat zien aan de hand van drie voorbeelden: betaalbaarheidseisen bij woningbouw, de verdeling van woningen in de corporatiesector en de leennormen.

Onrendabel

Een veelgehoorde wens is dat beroepsgroepen als leraren en verpleegkundigen in de stad kunnen wonen waar ze werken. Door de grote vraag zijn woningen op zulke locaties echter duur. Gemeenten kunnen daarom eisen dat een deel van de nieuwbouw uit sociale huur of betaalbare koopwoningen bestaat. Die eisen beperken wel de opbrengsten van woningbouwprojecten. Vooral op locaties waar het bestaande grondgebruik veel waard is, kunnen projecten daardoor onrendabel worden.

Subsidies kunnen de kans vergroten dat zulke projecten toch doorgaan. Ze doen echter een beroep op de overheidsfinanciën en kunnen onbedoelde neveneffecten hebben. Projectontwikkelaars kunnen gaan verwachten dat de overheid toekomstige tekorten bij gebiedsontwikkeling blijft subsidiëren. Dan kunnen de grondprijzen stijgen, met nieuwe financieringstekorten voor nieuwe projecten als gevolg.

Ook komt passende nieuwbouw niet vanzelf bij de beoogde huishoudens terecht. Het CPB noemt deze huishoudens ‘bekneld’. Ze verdienen vaak te veel voor de sociale huursector, maar te weinig om genoeg te kunnen lenen voor een koopwoning in de buurt van hun werk. Betaalbare woningen zijn echter ook aantrekkelijk voor andere groepen. Het bouwen van een mix van woningtypen kan die concurrentie verminderen.

Woningtoewijzing

Ook de manier waarop corporaties hun woningen toewijzen, heeft invloed op de verdeling. Het CPB vergeleek de werkelijke verdeling met de verdeling die je zou verwachten op basis van voorkeuren zoals die in de markt zichtbaar zijn. Gemiddeld sluiten die redelijk op elkaar aan. Wel wonen grotere huishoudens in de corporatiesector ruimer dan je op basis van hun voorkeuren zou verwachten, en alleenstaanden juist relatief klein. Beleid van corporaties, zoals de gerichte verhuur van grotere woningen aan gezinnen, speelt daarbij waarschijnlijk een belangrijke rol.

Oudere huishoudens wonen in de corporatiesector in relatief grotere en waardevollere woningen. Ze hebben meer kans gehad om wachttijd op te bouwen en hebben daar voordeel van. Daarnaast verhuizen ze minder vaak naar een kleinere en minder waardevolle woning dan huishoudens in de vrije markt. Dat komt deels door de relatief lage huur en de begrensde huurstijgingen voor zittende huurders, ook als die huurders inmiddels meer verdienen of vermogen hebben opgebouwd. Het zetje omhoog voor deze groepen betekent dat andere groepen minder goed af zijn.

Leennormen

Leennormen bepalen hoeveel een huishouden op basis van zijn inkomen mag lenen voor een koopwoning. Daardoor komen sommige koopstarters in een minder goede woning terecht dan ze zouden willen, of huren ze tegen een relatief hoge huur. Een verruiming van de leennormen helpt starters bij een gelijkblijvend aanbod volgens het CPB nauwelijks. Door de extra leenruimte stijgen de woningprijzen, zodat starters meer betalen en een hogere hypotheek moeten afsluiten. Het voordeel komt vooral terecht bij bestaande huiseigenaren, die overwaarde opbouwen. Op de lange termijn kunnen ruimere leennormen wel zorgen voor een groter woningaanbod, waar toekomstige starters van profiteren.

Voordelen verminderen

Het CPB wijst ook op een andere beleidsoptie: in plaats van een bepaalde groep een duwtje te geven, de voordelen voor andere groepen verminderen. Steun aan een bepaalde groep vergroot de vraag naar woonruimte en daarmee de krapte voor iedereen. Bovendien ontstaat het risico van een ‘race to the top’ in steun aan verschillende groepen. Op dit moment ontvangen bijna alle huishoudens ondersteuning, bijvoorbeeld via de fiscale voordelen van eigenwoningbezit of via lage huren in de sociale huur. Volgens het CPB verbetert het gericht afbouwen van die steun de woonkansen van groepen die nu moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt. Ook drukt het de totale vraag naar woonruimte.