‘Je kunt je afvragen of een erfpachter goed geïnformeerd is’

Een dinsdag begin november. Jurist Dianthus Panacho spreekt in bij een financiële raadscommissie in het gemeentehuis van Rotterdam. ‘Voorkom dat de gemeente Rotterdam een artikel 12-status krijgt, omdat u, als raadsleden, slappe knieën heeft en alle Rotterdammers hier in meesleurt’, leest hij omineus voor.

De gemeente worstelt met de toekomst van 30.000 Rotterdamse erfpachters: de komende tijd lopen de eerste vijftig jaar van hun contracten af, en moeten zij óf de grond waarop hun huis staat overkopen óf jaarlijkse een canonbedrag gaan betalen. Het gaat om erfpachtcontracten waarvan de eerste vijftig jaar ooit meteen werden afgekocht. Ineens worden de pachters nu met hoge bedragen geconfronteerd; de grondprijzen zijn namelijk flink gestegen.

In paniek

Grote onrust is uitgebroken uit onder de erfpachters, met zelfs Rotterdammers in paniek door het denkbeeld dat ze niet kunnen betalen en het dak boven hun hoofd verliezen. Geschrokken heeft het college eind oktober besloten om zowel de canonpercentages als de grondprijs flink omlaag te doen.

Stichting BOEG wil daar niet van onder de indruk zijn, blijkt de bewuste dinsdagavond uit de woorden van Panacho’s metgezel, makelaar Remko Schrijver. Ook hij spreekt in: ‘De gemeente Rotterdam denkt met een dikke korting de onjuiste uitgangspunten te kunnen legitimeren.’ Schrijver heeft kritiek op de rekenmethodes van de gemeente, evenals op de in hun ogen jarenlange gebrekkige informatievoorziening. Stichting Verbeter, die vierhonderd erfpachters zegt te vertegenwoordigen, deelt die overtuiging. Volgens haar voorzitter Bernard van den Berg past de gemeente de verkeerde taxaties toe.

Om niet

Eigenlijk vinden Panacho en Schrijver zelfs dat de gemeente Rotterdam de grond ‘om niet’ aan de erfpachters moet geven. Alsnog doen ze een ‘openingsbod’: voor in totaal 200 miljoen euro mogen de erfpachters alle gepachte grond overnemen. Rotterdam weigert dat en doet ook geen ­tegenbod: de waarde van deze erfpachtgronden zit tussen de 2,5 en 3 miljard euro, werpt het college tegen.

Vanaf een afstandje beschouwt erfpacht­deskundige Paul Nelisse de hoogoplopende kwestie in Rotterdam. Hij werkt bij het internationale adviesbureau Colliers, promoveerde op stedelijke erfpacht, treedt op als getuige-deskundige in rechtszaken en adviseert zowel particulieren als overheden in de erfpachtmaterie. In zijn jongere jaren heeft hij geleerd zich niet te laten meeslepen door één van beide partijen in een dergelijk erfpacht­debat. ‘Dit is materie die snel polariserend werkt’, zegt hij. ‘Mijn blik is altijd iets ­afstandelijker. Ik heb geen emotionele ­betrokkenheid. In mijn eigen hoedanigheid als adviseur heb ik daar ook weinig belang bij.’

Kritisch kan hij desondanks wel zijn. Zo schreef hij eens in het tijdschrift Bouwrecht een filippica tegen een erfpachtrapport van een Amsterdamse grondwaardencommissie. ‘Ik had het rapport gelezen en kon mijn ogen niet geloven: ze waren zo veel dingen vergeten in hun argumentatie en overwegingen. Daar heb ik toen toch wel een kritisch stuk over geschreven. Maar wel opboúwend kritisch.’

Ondermijnend

Dat Stichting BOEG stelt dat de Rotterdamse erfpachters de grond eigenlijk gratis moeten krijgen, verwerpt hij als ‘een populistisch argument’. ‘Dan snap je niet wat je aan het zeggen bent’, stelt Nelisse. ‘Het is vooral een makkelijke manier om veel klanten te binden door dat soort ­dingen te roepen.’

Wat wordt met zulke uitspraken ondermijnd? ‘De toepassing van het erfpachtrecht’, zegt Paul Nelisse. ‘Er zijn veel nuttige toepassingen van zo’n recht. Stel je voor dat een rechter erin mee zou gaan, dan gooi je dus meer dan alleen het kind met het badwater weg. Dan heb je niet in de gaten dat er wel degelijk een zakelijke overeenkomst is aangegaan die in Nederland wel gerespecteerd moet worden.’

Kennis genoeg?

Nelisse zegt zowel de gemeente als de erfpachters te begrijpen. Wat die laatsten betreft: er zit zeker een asymmetrie in kennis tussen erfpachters en overheid, in het nadeel van de erfpachters. ‘Gemeenten kunnen kennis inhuren en hebben eindeloos geduld. Erfpachters zitten echt in een andere positie: hun kennis is veel minder groot. Ik weet niet of je het principe van marktwaardering kent? Dat principe gaat er vanuit dat je een verkoper en een koper hebt die beiden goed geïnformeerd zijn en zonder dwang handelen. In theorie heb je dan een ideale uitkomst. Dat is een theoretisch raamwerk. Pel je dat hier af, dan kun je je afvragen of een erfpachter goed geïnformeerd is. En of een erfpachter geen dwang ervaart. Je ziet in de jurisprudentie terugkomen dat ook rechters dat argument zien.’

Afhaken

Een voorbeeld van de complexiteit van de materie is de raadsbrief die het college van Rotterdam eind oktober stuurde. Voor de gewone Rotterdammer zal de materie moeilijk te doorgronden zijn. Gesproken wordt over meerdere relevante erfpacht­regelingen, uit 1988, 1993 en 2002. Over een residuele taxatiemethode, over depreciëren en aftoppen, over aanvullend afkopen op basis van een historische grondwaarde versus een actuele grondwaarde. Nelisse snapt wel dat Rotterdammers het spoor bijster raken. ‘Ik denk dat ook hier veel particulieren afhaken. Dat vind ik echt een issue: de informatievoorziening.’

Sowieso komt hij als erfpachtdeskundige mensen tegen die geen idee hebben van de voorwaarden waaronder zij pachten. ‘Een jaar geleden heb ik op verzoek van een VvE in Rotterdam een avond verteld over erfpacht. Er waren mensen bij die dachten dat ik van een ­andere planeet kwam. Terwijl ik gewoon uitlegde wat voor erfpacht­voorwaarden ze hadden. Ze waren in ­ontkenning over het gegeven dat ze een woning op erfpacht hadden.’

De kluts kwijt

Tegelijkertijd raken ook ambtenaren de kluts kwijt. De afgelopen maanden bleek dat de gemeente Rotterdam 17.000 contracten moet doorlichten omdat er fouten zijn gemaakt met een eerdere historische grondwaarderegeling. ‘Als je kijkt hoe er met zo’n historische grondwaarderegeling is omgegaan door het ambtelijke apparaat en het bestuur van de gemeente Rotterdam, dan snappen zij het zelf blijkbaar ook niet zo goed’, zegt Paul Nelisse. ‘Laten we even in termen van consumentenmarkten denken: als gemeente introduceer je een financieel product, en je zegt: “Dit is wat het product doet, en zo gaan we het toepassen.” Maar vervolgens kan het ambtelijk apparaat zich niet aan de eigen afspraken houden. Dan ben je kennelijk ook zelf het zicht op de complexiteit verloren.’

Erfpacht kan als gemeentelijk grondbeleid soms nuttig zijn, zegt Nelisse. Vooral omdat het meer mogelijkheden geeft om ruimtelijke ordeningseisen te stellen. Voor de rest is het een verouderd privaatrechtelijk instrument uit de negentiende eeuw, een tijd dat gemeenten minder andere beleidsopties hadden. Nelisse vergelijkt erfpachtcontracten met ‘oude T-Fordjes’ die nog altijd rondrijden maar niet makkelijk van de weg te halen zijn.

Lees de rest van het stuk in de papieren of (straks) online versie van BB#21.