Volgens Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere beleggers, toont de nieuwe Actieagenda Versnelling Woningbouw opnieuw dat woningbouwminister Elanor Boekhol O’Sullivan wordt dwars gezeten door het ministerie van Financiën. Dat is de eerste reactie van deze vastgoedclub op haar actieagenda die vijftig maatregelen bevat om het bouwtempo langdurig op 100.000 nieuwe woningen per jaar te krijgen.
Zit het ministerie van Financiën de woningbouwminister dwars?
De nieuwe actieagenda van het kabinet overtuigt niet iedereen.
De reden is dat de actieagenda niet alle fiscale ingrepen doet waar bouwpartijen al lang om vragen. ‘Lokale regeldruk verminderen is belangrijk, maar op Prinsjesdag werd duidelijk dat de belastingdruk op woningverhuurders extreem hoog blijft en de belastingdruk in box 3 zelfs stijgt’, reageert voorzitter Niek Verra op de agenda die maandag het licht zag. ‘Zo blijft het onaantrekkelijk en in veel gevallen onmogelijk om te investeren en worden die woningen alsnog niet gebouwd.’
Volledig afschaffen
Ook Aedes, dat zelf deel uitmaakt van de Taskforce Versnelling Woningbouw die aan de basis staat van de nieuwe actieagenda, blijft fiscaal gezien ontevreden. Sinds Prinsjesdag was al bekend dat de woningcorporatie vanaf 2028 de helft minder vennootschapsbelasting hoeft te betalen. Maar voorzitter Liesbeth Spies benadrukt na verschijnen van de actieagenda opnieuw dat dit niet genoeg is. ‘Op termijn is volledig afschaffen van de winstbelasting nodig’, laat ze weten.
De corporaties moeten bijna een derde van het totale aantal gewenste woningen bouwen. Dat bouwtempo is volgens Spies niet vol te houden, als niet op korte termijn de investeringscapaciteit van corporaties groter wordt.
Korte termijn
Tegelijkertijd erkent Aedes dat de maatregelen uit de actieagenda leiden tot ongeveer 28 miljard extra investeringsruimte. Niet alleen door de korting op de winstbelasting, maar ook door een geplande wijziging van de Woningwet die het corporaties vergemakkelijkt geld te steken in middenhuurwoningen.
Daarnaast zullen corporaties verplicht worden de Inkomensafhankelijke Hogere Huurverhoging (IAH) op huurders toe te passen, en bij het nieuw verhuren van woningen eerst een toets te doen op het inkomen van de bewoner.
Maar dit alles is inderdaad niet genoeg, staat in de actieagenda: ‘Hoewel de investeringscapaciteit daarmee nog steeds onvoldoende is om aan alle ambities uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) te voldoen, geeft dit woningcorporaties op korte termijn ruimte om door te bouwen.’
Hordes
Ook branchevereniging WoningbouwersNL blijft financiële hordes zien. ‘De door de Woonalliantie berekende drie tot vijf miljard per jaar om tot 100.000 woningen mogelijk te maken, én de gewenste betaalbaarheid, is niet teruggekomen in de rijksbegroting’, reageert de vereniging. ‘Ergens in de plannen moet dat gecompenseerd worden.’ De oorzaak van de financiële krapte is onder andere dat de bouwkosten en de rente gestegen zijn.
Hoogleraar woningmarktbeleid Peter Boelhouwer wijst erop dat het kabinet in de praktijk niet eerder dan in 2029 extra geld vrijmaakt voor de woningbouwambities. Tot en met 2035 komt er dan 7 miljard euro bij, waarvan 3 miljard gaat naar de Woningbouwimpuls en de Realisatiestimulans. Verder moet 940 miljoen euro belanden bij de grote woningbouwlocaties.
Dat dit geld vanaf 2029 vrijkomt, heeft ermee te maken dat de geldstromen van vorige kabinetten nog doorlopen tot en met 2028 en ook 2029.
Positief
NEPROM, de vereniging van project- en gebiedsontwikkelaars, is positief over de vijftig maatregelen in de actieagenda, maar gelooft pas in het resultaat als ze dat ziet. De club vindt het goed dat het kabinet de woningbouw wil industrialiseren, dat er een inzet ligt op netbewuste bouw en dat wijzigingen worden aangebracht in het grondbeleid, zoals door de nieuwe Regeling Grondverwerving voor Woningbouw voor gemeenten. Maar pas in de komende periode gaat blijken ‘of de maatregelen daadwerkelijk leiden tot meer haalbare projecten, kortere doorlooptijden en sneller gebouwde woningen’.
Bouwend Nederland, de vereniging van bouwbedrijven, reageert vergelijkbaar. Ze vindt het goed dat woningcorporaties meer ruimte voor investeren krijgen, en dat in de industrialisering van de woningbouw een oplossing wordt gezien voor de krappe arbeidsmarkt. Maar er blijft een geldgebrek, bijvoorbeeld voor de noodzakelijke infrastructuur. ‘Dat het kabinet kiest voor locaties met beheersbare knelpunten is pragmatisch, maar het lost het structurele tekort aan geld voor infrastructuur niet op’, meldt Bouwend Nederland.
Nieuwe locaties
Hiermee verwijst de vereniging naar het besluit van het kabinet om tien grootschalige woningbouwlocaties toe te voegen aan de eerdere lijst van 21. Het gaat hier om locaties die extra aandacht en geld van het rijk zullen krijgen, aangezien ze een aanzienlijk deel vormen van het totale aantal geplande woningen. De eerste vijf nieuw bekend gemaakte locaties bevinden zich in Deventer, Haarlem, Leeuwarden, Maastricht en Weert. ‘In de selectie van deze locaties is nadrukkelijk gekeken naar de locaties waarbij de belangrijkste woningbouwrandvoorwaarden geen belemmering vormen voor realisatie voor 2036’, staat in de actieagenda. Dat betekent dat deze woningbouwplekken getoetst zijn op mogelijke stikstofproblemen, de aanwezigheid van Defensie, ruimte op het stroomnet, maar ook op infrastructuur.
2027
De verwachting is dat volgend jaar, voor het eerst sinds de jaren negentig, er in één jaar bijna 100.000 nieuwe woningen bij komen. Dat is een schatting van onderzoeksbureau Abf Research, op basis van het aantal rond 2025 verleende bouwvergunningen. Maar na 2027 neemt het aantal nieuwe huizen weer iets af.
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.