‘Van ongeveer 1,2 miljard euro in 2022 naar praktisch nul’

In de eerste helft van 2027 wordt de Wet betaalbare huur geëvalueerd. Dat zal twee jaar eerder gebeuren dan normaal gezien met nieuwe wetten wordt gedaan. Het tekent de voortdurende onrust rond deze wet, die de hoge huren op de vrije markt moest beteugelen met behulp van een puntentelling en woningwaarderingsstelsel.

Wat moet er nu met de wet gebeuren? ‘Dan kom je er op uit dat je het werk van Hugo de Jonge, want hij was de verantwoordelijke die de wet er doorheen gejaagd heeft, voor een groot deel moet ontmantelen’, oordeelde Arnoud Boot recent, hoogleraar Corporate Finance aan de Universiteit van Amsterdam. Hij zei dit naar aanleiding van een nieuw rapport van De Nederlandsche Bank, waarin de Wet betaalbare huur de mismatch illustreert tussen het Nederlandse woningmarktbeleid en de ambitie om per jaar 100.000 nieuwe woningen te bouwen.

Tot 1,8 procent

De onderzoekers van De Nederlandsche Bank werpen hun net wel breder uit dan alleen de Wet betaalbare huur. Zij beschrijven dat na de Tweede Wereldoorlog de private financiering van de woningbouw was stilgevallen en de overheid de regie naar zich toe trok door met directe subsidies de bouw aan te jagen. Dit beleid bleef courant tot eind jaren tachtig, toen in 1988 zelfs 1,8 procent van de het bruto binnenlands product opging aan directe woningbouwsubsidies. Dat dit percentage zo hoog was opgelopen, lag niet alleen aan de ijver van het rijk, maar ook aan het feit dat de rente in dat decennium was opgelopen tot ruim 10 procent en het moeilijk was om de huren te verhogen vanwege de hoge inflatie door de oliecrisis.

Vanaf de jaren negentig trok de overheid zich terug en nam het belang toe van private financiering, door particulieren en institutionele investeerders zoals pensioenfondsen. Na de economische crisis van 2008 was er nauwelijk nog sprake van directe overheidssubsidies, maar viel ook dat private geld weg. Toen in de jaren daarna het woningtekort groeide, ging het rijk zich stap voor stap weer meer met de woningbouw bemoeien, herstelde het een deel van de directe bouwsubsidies, maar is het aandeel hiervan niet groter geworden dan 0,1 procent van het bbp en blijft de woningbouw daarom wezenlijk afhankelijk van private financiering.

Afhankelijk van privaat geld

Een probleem is dat het fiscale klimaat voor investeerders steeds minder gunstig is, de Wet betaalbare huur de winstgevendheid van huurwoningen verkleint, de Wet versterking regie volkshuisvesting strikte eisen stelt aan de betaalbaarheid van koopwoningen, en de rente niet meer zo laag is als hij jarenlang was. De slotsom, aldus De Nederlandsche Bank: het rijk blijft afhankelijk van private financierders, maar legde diezelfde financierders toenemend beperkingen op.

‘Al met al verschoof het beleid daarmee richting een model met meer overheidsregulering en sturing, met in historisch perspectief relatief beperkte publieke middelen, terwijl particuliere partijen verantwoordelijk bleven voor het grootste deel van de woningbouwproductie’, schrijven de onderzoekers.

Het opdrogen

Al langere tijd zijn er zorgen over de grootscheepse uitponding van huurwoningen door particuliere investeerders. Dat betekent dat woningen uit de huurmarkt verdwijnen en koopwoningen worden. Nederland telt zo’n 3,5 miljoen huurwoningen, waarvan 2,3 miljoen in handen van woningbouwcorporaties. Om en nabij een miljoen huurwoningen zijn in bezit van particulieren, waarbij het in veel gevallen gaat om burgers die met oog op hun pensioen een paar woningen verhuren.

De paar 100.000 huurwoningen die overblijven, zijn in bezit van buitenlandse en binnenlandse institutionele beleggers, zoals verzekeraars en pensioenfondsen.

Dit zijn cijfers afkomstig van Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere beleggers in vastgoed.

Geld laten rollen

Er is niet alleen sprake van uitponding, maar ook van het opdrogen van investeringen door buitenlandse institutionele beleggers. ‘Hun jaarlijkse investeringen in private huurwoningen zijn afgenomen van ongeveer 1,2 miljard euro in 2022 naar praktisch nul in 2025’, schrijft De Nederlandsche Bank in het rapport.

Dat is een probleem, omdat het de overheidsambitie is dat er elk jaar 16.000 private huurwoningen bijkomen. De Nederlandsche Bank schat dat dat jaarlijks 6,4 miljard euro kost. In 2025 brachten Nederlandse institutionele beleggers ruim de helft daarvan op. De rest van het geld moet van private investeerders komen. Daarom moeten marktpartijen worden verleid hun geld te laten rollen.

Geen bovenwettelijke eisen

De Nederlandsche Bank adviseert nu om bovenwettelijke gemeentelijke eisen tegen te houden, bijvoorbeeld ten aanzien van de betaalbaarheid van nieuwbouw. Het huidige kabinet is het hiermee eens, gezien het feit dat de huidige woningbouwminister Elanor Boekholt kortgeleden de provincie Zuid-Holland op de vingers tikte omdat deze meer sociale huur wil laten bouwen. Woningbouwprojecten kunnen vaak pas financieel worden rondgerekend als er voldoende koop- en huurwoningen gebouwd kunnen worden die in de vrije sector terecht komen.

Verder vraagt De Nederlandsche Bank om tijdens de evaluatie volgend jaar nadrukkelijk het investeringsklimaat mee te wegen, en te kijken of de WOZ-waarde van een woning een grotere rol kan krijgen in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Dit kan investeren aantrekkelijker maken en mogelijk ook het uitponden van huurwoningen door particuliere beleggers tegenhouden.

Geen garanties

De onderzoekers durven overigens niet te garanderen welke maatregelen voldoende zullen zijn om buitenlandse investeerders weer naar de Nederlandse woningmarkt te lokken. ‘Zo is het lastig te voorspellen onder welke omstandigheden buitenlandse beleggers weer substantieel in Nederland zullen investeren.’ Om die reden zal altijd de vingers aan de pols moeten worden gehouden.