Planbatenheffing kan gemeenten goud geld opleveren

Marktpartijen verdienen vaak grof met grondspeculatie. Invoering van een planbatenheffing kan dat geld (deels) laten terugvloeien naar de publieke sector. Met de opbrengst ervan zouden gemeenten voorzieningen rondom nieuwbouw kunnen bekostigen.

Dempende werking

In een artikel in blad ESB becijferen de economen Niek de Meijier en Gerbert Hebbink van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de grondslag van zo’n heffing bijna acht miljard euro per jaar is.

Het kabinet is bezig met de uitwerking van zo’n planbatenheffing, het gedeeltelijk afromen van de waardestijging die ontstaat door herbestemming van grond voor nieuwbouw. De gedachte erachter is dat het grondspeculatie ontmoedigt en grote prijsstijgingen van nieuwbouwgrond dempt.

Nieuwbouwgrond

Dat de Nederlandse woningmarkt onvoldoende toegankelijk is, komt voor een groot deel door de ontwikkelingen op de grondmarkt: het aandeel van de grond in de woningwaarde steeg van 42 procent in 2013 naar bijna 60 procent in 2023. Omdat ook nieuwbouwgrond veel duurder is geworden, is het moeilijker om woningbouwprojecten financieel rond te krijgen. Gemeenten moeten dan bijspringen, waardoor ze minder geld overhouden om de gewenste publieke voorzieningen rondom nieuwbouw te financieren.

Financiële grondslag

De DNB-economen wilden – ‘om bij te dragen aan een goed onderbouwde beleidsdiscussie’ – een inschatting maken van de omvang van de budgettaire grondslag van een planbatenheffing. ‘Dit is belangrijk, aangezien de grondslag samen met het tarief bepalend is voor de opbrengsten’, aldus De Meijier en Hebbink.

Per gemeente berekende ze de financiële grondslag die de basis kan zijn voor een planbatenheffing: het product van het verwachte grondwaardesurplus per hectare en het aantal hectares grond dat jaarlijks van bestemming moet wijzigen om aan de bouwverwachtingen te voldoen.

5.500 hectare

In 2024 bedroeg het grondwaardesurplus gemiddeld circa 1,4 miljoen euro per hectare. De verwachting is dat – gebaseerd op een onderzoek van ABF Research – er de komende vijf jaar 477.100 huizen zullen worden gebouwd, oftewel 95.420 per jaar. Maar omdat niet voor elke nieuwe woning een bestemmingsplan nodig zal zijn, schatten De Meijier en Hebbink de jaarlijkse buitenstedelijke nieuwbouw op 70.000 huizen. ‘Om deze buitenstedelijke woningbouw te kunnen realiseren, zijn naar verwachting bestemmingswijzigingen nodig die optellen tot ruim 5.500 hectare grond’, aldus de economen.

Lokale verschillen

Op die manier komen ze tot een totale landelijk grondslag van circa 8 miljard euro per jaar. De gemiddelde grondslag zou dan zo’n 23 miljoen euro per gemeente zijn, maar er moet wel rekening worden gehouden met grote lokale verschillen. ‘In gemeenten als Amsterdam, Utrecht, Haarlemmermeer en Almere ligt de grondslag hoger. Dat komt door een combinatie van relatief veel buitenstedelijke woningbouw, waar voor herbestemming van grond nodig is, en relatief hoge waardestijgingen per hectare’, verduidelijken de auteurs.

Invoering verdedigbaar

Hoe een eventueel in te voeren planbatenheffing wordt uitgewerkt en welk tarief hiervoor geldt, is volgens hen aan de landelijke en lokale politiek. Maar verdedigbaar achten ze de invoering ervan zeker, aangezien planbaten ontstaan door een publiek besluit en in feite als ‘windfall gains’ terechtkomen bij private partijen. ‘Het is daarbij goed te beseffen dat aan het einde van de vorige eeuw gemeenten geleidelijk hun monopolie op het aankopen en bouwrijp maken van grond verloren aan projectontwikkelaars en andere marktpartijen. Hierdoor is de waardesprong door bestemmingswijziging verschoven van het publieke naar het private domein, zonder dat daar een productieve activiteit tegenover staat’, aldus De Meijier en Hebbink. ‘Een planbatenheffing kan dit (deels) corrigeren, maar de uitwerking vraagt om een zorgvuldige afweging: zonder rendement zullen eigenaren immers mogelijk minder snel bouwgrond aanbieden, wat nieuwbouw kan bemoeilijken.’