Niet iedereen vanaf 25 jaar hoeft een eigen woning?

Voor een wezenlijk deel zet de straks nieuwe regering het woningbouwbeleid voort van de afgelopen kabinetten. De noodzaak van extra woningen is namelijk politiek niet omstreden. Al sinds minstens kabinet Rutte-III wordt een woningbouwbeleid gevoerd dat het kabinet-Jetten gewoon zal voortzetten: inzet op grootschalige bouwlocaties, miljardensteun via de Woningbouwimpuls, en twee derde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn, inclusief sociale huur.

Toch is het scheppen van een gezonde woning(bouw)markt uiterst nauwgezette arbeid, blijkt uit een nieuw rapport van het Centraal Planbureau (CPB).

Woningbouwimpuls

Al sinds minstens het kabinet Rutte-III hebben woningmarktdeskundigen van zowel het CPB als de Algemene Rekenkamer bijvoorbeeld twijfels bij de Woningbouwimpuls. De woningmarkt in Nederland is berucht inelastisch, door de ruimtelijke beperkingen en de vele bouwregels. Miljardensubsidies kunnen dan resulteren in hogere prijzen, zónder dat ze tot meer woningen leiden of snellere bouw. De Algemene Rekenkamer concludeerde dat vorig najaar niet voor de eerste keer. Maar net als haar voorganger Hugo de Jonge bij het eerste rapport, wilde ook demissionair minister Mona Keijzer deze conclusies niet overnemen.

Grootschalig

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) oefende eind vorig jaar ook nog eens kritiek uit op de voorliefde van het rijk voor grootschalige, vaak binnenstedelijke, bouwlocaties. Deze locaties kijken sneller tegen vertragingen aan, en zijn kostbaarder. De woningbouw loopt nu 100.000 huizen achter op de ambities van de woondeals die Hugo de Jonge als minister van Volkshuisvesting met de verschillende regio’s afsprak. Die achterstand komt vooral door hindernissen bij grootschalige bouwlocaties in de Randstad. ‘Aangezien grootschalige projecten bijna de helft van de totale plancapaciteit beslaan, werkt vertraging bij grote projecten sterk door in de jaarlijkse gereedmeldingen’, stelde het EIB.

Averechts

Puttend uit de vele wetenschappelijke literatuur die voorhanden is, proberen ook de auteurs van het nieuwe CPB-rapport te schetsen hoe overheidsprikkels onverwacht en zelfs averechts kunnen uitpakken. Koopsubsidies en fiscale voordelen (zoals de hypotheekrenteaftrek) kunnen het bijvoorbeeld voordeliger maken om een woning te kopen, maar zorgen er voor dat de woningprijzen stijgen.

Hetzelfde geldt voor het afremmen van huurprijzen, zoals de nieuwe Wet betaalbare huur sinds een tijd doet in het onderste deel van de vrije huursector. Het perverse effect is dat de gemiddelde huurprijs er juist door stijgt. Dat komt bijvoorbeeld doordat verhuurders hun huurwoningen uit de markt halen en het aanbod krimpt. Bovendien is het resultaat dat huurders die wel profiteren van de lagere huur minder snel doorstromen en blijven zitten waar ze zitten.

Garantie

Nog een ander overheidsinstrument dat de woningprijzen kan opdrijven: de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), die garant staat voor een deel van de hypotheken die huishoudens afsluiten. De NHG vergroot de leenruimte van een selecte groep kopers, maar kan net zo goed de algehele woningprijzen opstuwen

Hoe kan het dat Nederland met zo’n groot woningentekort kampt? Onder meer doordat de financiële crisis van 2008, en daarna, een enorme klap heeft uitgedeeld aan de woningmarkt en de aannemerij. Daarnaast is de Nederlandse bevolking de afgelopen tien jaar bijna dubbel zo hard gegroeid als de tien jaar ervoor. De prognoses uit 2015 van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bleken achteraf onjuist, mede door een netto-migratie van goed 100.000 mensen per jaar. Ook is er sprake van een sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Tot slot stroomde er minder geld de woningbouw in, als gevolg van de naar beneden bijgestelde leennormen (ondanks de lage rentes groeiden de woningprijzen harder dan de financieringsruimte van huishoudens), maar ook bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing die de woningcorporaties moesten gaan betalen.

Regulatory tax

Dit alles had als resultaat dat het huidige woningtekort veel groter is dan in 2015 verwacht werd. Van die onjuiste prognose heeft Nederland nog altijd last, want het bouwen van huizen kan bij ons wel tien jaar kosten. ‘Omdat dit proces zo lang duurt, moeten gemeenten de woonbehoefte lang van te voren (minimaal tien jaar) baseren op demografische prognoses, die zich lastig laten voorspellen’, schrijven de onderzoekers van het CPB-rapport.

Volgens hen kampt Nederland met een hoge ‘regulatory tax’, oftewel een nogal ‘restrictieve ruimtelijke ordening’ die een belangrijke reden is van het huidige woningtekort. ‘Er is een duidelijk verband: woningprijzen zijn hoger in gebieden waar de ruimtelijke ordening strenger is’, noteren zij.

Hier zit een politieke keuze achter: de Nederlandse overheid wil niet alleen snelle en grootschalige woningbouw, maar óók bescherming van de natuur, steden die niet te ver uitdijen, een hoge bouwkwaliteit en betaalbare woningen. Dat schuurt met de wens om tevens snel en veel te bouwen.

Doorstroom?

Het is eveneens een politiek besluit om in te zetten op nieuwbouw waarvan twee derde betaalbaar is. Het gevolg is dat met name binnenstedelijke bouwprojecten niet door de markt gefinancierd kunnen worden en grote subsidies nodig zijn. Deze subsidies zijn niet eens zozeer nodig voor voldoende aanbod van goedkope woningen. Het bouwen van duurdere woningen zorgt namelijk voor een doorstroom: mensen verhuizen en laten een goedkoper huis achter. Wat doen de subsidies dan wel? Ze voorkomen segregatie: de situatie dat in een stad alleen nog hogere inkomens kunnen wonen.

Vanaf 25 jaar?

Als de doorlooptijd van woningbouw korter wordt, kan de woningmarkt makkelijker reageren op demografische verschuivingen. Om het woningtekort te verkleinen kan de overheid de (arbeids)migratie verkleinen, onder andere door een ander arbeidsmarktbeleid.

Ook de definitie van het woningtekort doet ertoe: nu wordt er impliciet mee gerekend dat iedereen vanaf 25 jaar een eigen woningen zou moeten kunnen krijgen. ‘Maar dit is een maatschappelijke keuze — we zouden ook kunnen accepteren dat mensen in grote steden langer woningen delen, zoals in veel grote steden in het buitenland gebruikelijk is’, schrijven de twee onderzoekers van het CPB. ‘Dan neemt de woningvraag effectief af, zodat er minder nieuw aanbod nodig is.

Niet alles kan

Wat verder kan helpen: buitenstedelijk bouwen makkelijker maken; fiscale voordelen van woningbezitters terugdringen; vaker de huur verhogen van sociale huurders die boven de inkomensgrens zitten; de prijsregulering in de vrije huur terugdraaien; minder strenge eisen aan woningen stellen. Dit zijn bepalende elementen voor de hoogte van de woningprijzen, en voor een gezonde doorstroom in de woningmarkt. Het zijn keuzes, waarbij duidelijk is: niet álles kan tegelijkertijd.