Felheid corporaties over huurbevriezing houdt aan

Het verzet uit de wereld van woningcorporaties tegen de aangekondigde huurbevriezing in 2025 en 2026 blijft fel. Het huidige kabinet wil dat twee jaar lang de sociale huur niet wordt verhoogd. Haagse woningcorporaties hielden de gemeenteraad van Den Haag woensdag voor dat dit voor hen betekent dat zij per jaar 43 miljoen euro minder binnen krijgen. Daardoor kunnen zij minder lenen en daalt hun investeringscapaciteit tot en met 2029 met 900 miljoen euro.

Dit terwijl de huurbevriezing van 2021, destijds ingevoerd door toenmalig minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken, nog doorwerkt ‘in de boeken’.

Waarborgfonds

Het door het rijk en de gemeente gedekte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt met een garantstelling dat woningcorporaties makkelijker bancaire leningen kunnen treffen. Deze week echter meldt het WSW dat veel corporaties niet meer aan de financiële voorwaarden lijken te gaan voldoen. ‘Om de borgbaarheid te beoordelen heeft WSW circa 140 corporaties gevraagd om binnen vier weken informatie aan te leveren over de impact van de huurbevriezing en de bijsturingsmaatregelen die zij verwachten te treffen’, aldus het fonds. 

Het WSW verwacht dat deze woningcorporaties hun investeringen ‘al in de jaren 2027-2029 en mogelijk ook daarna fors neerwaarts moeten gaan bijstellen’.

Noordoost-Brabant

Een week geleden meldden Noord-Brabantse woningcorporaties in een gezamenlijk persbericht dat zij door de huurbevriezing ‘dramatisch minder kunnen renoveren, isoleren en woningen kunnen bouwen’. Concreet zou in Noordoost-Brabant het gevolg zijn dat 10.000 sociale huurwoningen, 1150 flexwoningen en 1250 middenhuurwoningen geen realiteit worden. 

Rentedekkingsgraad

Het probleem zit hem vooral in de rentedekkingsgraad (ICR) van woningcorporaties. Dat zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt, die nu een eigen adviesbureau heeft en tot 2019 aan de Universiteit van Amsterdam een leerstoel bekleedde van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). 

‘Door de sterk gestegen rente op de kapitaalmarkt staat de ICR al jaren onder druk’, schreef hij recent. ‘De hogere rente maakt het moeilijker om met de nettohuur de rentelasten te blijven dekken.’ De rentedekkingsgraad is de verhouding tussen de rentelasten en de huurinkomsten. De huurbevriezing maakt die verhouding minder gunstig, terwijl het Waarborgfonds daar wel op koerst.

Op LinkedIn voegde hij daaraan toe: ‘De afgelopen jaren is door ministerie van VRO, Aedes en de toezichthouders aan woningcorporaties gevraagd maximaal te lenen. Als je dat hebt gedaan, is het logisch dat je dan in mindere mate tegenvallers, zoals een dubbele huurbevriezing, kunt opvangen.’

Opstappen

Eerder al zei Johan Conijn dat Mona Keijzer van Volkshuisvesting beter kan opstappen. De reden is dat de huurbevriezing uit de Voorjaarsnota de Nationale Prestatieafspraken onmogelijk zou maken die zij pas eind vorig jaar met de woningcorporaties afgesloten heeft. Hetzelfde zei kortgeleden Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft: ‘Eigenlijk zou de minister nu moeten opstappen. Zij heeft een aantal maanden geleden de woondeals afgesloten, ze heeft Nationale Prestatieafspraken met de woningcorporaties gemaakt. Die kunnen allemaal in de prullenbak, als dit doorgezet wordt.’

Verbijsterd

Ook corporatiebestuurders zelf uiten zich stevig in hun eigen berichten: ‘Zowel in regeerakkoord als in Nationale Prestatieafspraken met minister Mona Keijzer leek het alsof dit kabinet wil bouwen en leek het een betrouwbare wederpartij voor woningcorporaties na afschaffing van de Verhuurdersheffing’, stelt Sjoerd Quint, directeur van Woningstichting Wageningen. ‘Waarom dan voor een maatregel korte termijn wordt gekozen middels twee jaar huurbevriezing, zonder na te denken over de gevolgen voor woningzoekenden, is onbegrijpelijk.’

‘Op papier lijkt het sympathiek: huurprijzen tijdelijk bevriezen om de koopkracht van huurders te beschermen’, schrijft Bart van As, directeur van Idealis. ‘Maar achter die sympathieke kop schuilt een harde realiteit.’ ‘Benieuwd hoe dit kabinet gebroken afspraken en geknakt vertrouwen herstelt’, meldt Cees Tip, directeur van Intermaris. ‘Het drama in de volkshuisvesting ontvouwt zich verder: 140 corporaties moeten investeringen snel terugschroeven. Een drama met Trumpiaanse trekjes’, aldus Paul Kouijzer van TBV Wonen. ‘We zijn verbijsterd: de regering gooit de Nationale Prestatieafspraken zomaar in de prullenbak’, stelt de Amsterdamse corporaties Eigen Haard.

Begin juni is het plenaire debat van de Tweede Kamer over de Voorjaarsnota.