Onderzoeker: 'maatregelen lagere huren kosten corporaties 4 miljard euro'

Het is de ‘olifant in de kamer’: de lage huren in de corporatiesector. Ze maken het voor huurders minder aantrekkelijk om te verhuizen naar een private woning, en beperken de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties. ‘Het wordt tijd dat we hier het gesprek over aangaan’, zegt wetenschapper Matthijs Korevaar.

Komende week spreekt de Tweede Kamer met onder meer wetenschappers en de sector over allerlei fiscale maatregelen die investeringen in de huursector zouden belemmeren. Ook Korevaar, associate professor financiën aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, schuift aan bij het rondetafelgesprek. Hij leverde al een twee pagina's tellend position paper aan bij de Kamer.

Het kabinet wil dat er jaarlijks 100.000 woningen worden bijgebouwd en kijkt daarvoor onder meer naar de woningcorporaties. Zij hekelen de diverse belastingmaatregelen, die ervoor zorgen dat veel investeringsgeld wegvloeit naar de fiscus, in plaats van naar nieuwbouwwoningen. De grootste boosdoener is daarbij de vennootschapsbelasting. Verlaging van die taks is ‘de meest effectieve manier om snel veel woningbouw te realiseren’, schrijft bijvoorbeeld Aedes, de koepel van woningcorporaties, in zijn position paper. Maar ook onder meer btw en lokale lasten beperken de investeringsmogelijkheden, stellen de corporaties.

Marktconform

Maar het aanpassen van de fiscale maatregelen is klein bier vergeleken met de kabinetsmaatregelen van de afgelopen jaren die de huurprijs laag moeten houden, zegt Korevaar. Mochten de corporaties de prijsstijgingen in de private sector hebben aangehouden, loopt het verschil op tot 8 miljard euro. Maar, nuanceert Korevaar: corporaties opereren niet marktconform. Als je dat in ogenschouw neemt, dan is het verschil alsnog 4 miljard euro ten opzichte van 2015.

De huurcorporaties zijn begin vorige eeuw opgericht om kwalitatief goede goedkope huurwoningen aan te bieden aan mensen met lagere inkomens. De meeste corporatiewoningen waren weliswaar duurder dan de goedkoopste private huurhuizen, maar wel van beter kwaliteit dan hetgeen menig pandjesbaas destijds aanbood, zegt Korevaar. Afgezet tegen de kwaliteit van die private huur, waren de corporatiewoningen echter decennialang zo’n 15 procent goedkoper dan vergelijkbare private huurwoningen, berekende hij.

Huurverlaging

Na 2015 kwam daar verandering in. Door regelingen als ‘passend toewijzen’, ingevoerd in 2016, en de eenmalige Wet huurverlaging in 2023, zijn de huren die corporaties kunnen vragen veel minder hard gestegen dan die in de private sector. ‘Zo grote huurverlaging hebben we nooit eerder meegemaakt’, stelt Korevaar.

Daardoor zijn de verschillen fors opgelopen, tot 31 procent voor zittende huurders en zo’n 40 procent voor nieuwe huurders. Korevaar schat op basis van cijfers over 2024 dat corporaties door het gewijzigde beleid dus zo’n 4 miljard euro minder huur ontvangen. Hij noemt de huurverlagingen daardoor ‘een impliciete uitkering aan de huurder, maar een impliciete belasting op de corporatie’. Ook is het ‘moeilijk te rechtvaardigen’ waarom corporaties boven op die impliciete belasting nog vennootschapsbelasting betalen.

Vastlopen

Het effect is tweeledig. Ten eerste is het voor huurders minder aantrekkelijk om hun corporatiewoning te verruilen voor een duurdere huurwoning in de private sector. Daardoor loopt de huursector vast. En corporaties missen dus de broodnodige inkomsten waarmee ze zouden kunnen investeren in nieuwbouw. ‘Dat effect is heel groot’, zegt Korevaar. ‘Er moet veel meer debat over zijn.’

Door de huurmaatregelen daalde het percentage dat van hun besteedbaar inkomen dat huurders kwijt zijn aan de kale huur van zo’n 27,5 procent naar ongeveer 22,5 procent. Voor en gemiddelde huurder is dat een meevaller van zo’n 4.000 euro op jaarbasis, becijferde Korevaar. ‘Het betaalbaarheidsbeleid is succesvol. Maar het prijskaartje is dat de corporaties dat geld niet meer kunnen gebruiken.’

Politieke keuze

Zijn de corporatiehuren te laag? Dat is uiteindelijk een politieke keuze, zegt Korevaar. ‘Maar op basis van mijn berekeningen is wel te zien dat het verschil nog nooit zo laag geweest. De huur die een corporatie vraagt voor een nieuwbouwwoning, is in tien jaar tijd met 6 procent gestegen, terwijl de bouwkosten met zo’n 30 tot 40 procent zijn gestegen. Als je dat vergelijkt, denk ik wel dat de huren te laag zijn.’

Maar er moet wel wat gebeuren. ‘Als je gelooft dat wonen een recht is, dan moet je je daar als staat voor inspannen. Als een woning onbereikbaar wordt door hoge wachtlijsten en een woningtekort, dan kan je je afvragen hoeveel dat recht nog waard is.’

Twee routes

Volgens de wetenschapper zijn er twee routes mogelijk om de inkomsten voor corporaties te verhogen zonder dat de huurders zelf daar grote problemen door krijgen. Maar ze kosten het rijk allebei geld. Ten eerste kan een huurverhoging voor de laagste inkomens gecompenseerd worden door een riantere huurtoeslag. Ten tweede kunnen overheden de corporaties meer subsidies verstrekken, zodat ze de huren laag kunnen houden. ‘Met beide maatregelen maak je het gat tussen corporatiewoningen en de private huursector kleiner’, zegt Korevaar, ‘en geef je de corporaties enorm veel investeringskracht. Daardoor worden uiteindelijk de huren voor iedereen een beetje lager.’

Het is geen onderwerp waar je als politieke partij vrienden meemaakt, hoge huren. Dat beseft Korevaar ook. Inwoners gaan er niet het Malieveld voor op. ‘Niemand vindt het aantrekkelijk om de huren te verhogen. Maar het kan dus best goed werken.’