Verduurzaming maatschappelijk vastgoed en sportaccommodaties strategisch noodzakelijk?

Alle gemeenten worstelen ermee. Maatschappelijk vastgoed en sport­accommodaties die niet meer voldoen aan de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid. Of het nu gaat over energiezuinigheid, CO2-reductie of circulariteit. Of over stijgende onderhoudskosten. Of zelfs het risico dat gemeenten de maatschappelijke waarde en sociale functie van dit soort locaties niet meer kunnen garanderen. Beslissingen over renovatie, nieuwbouw of afstoten van maatschappelijk vastgoed vereisen een integrale en strategische benadering.

Rob Kersten en Enriqco Oosterom, werkzaam voor het HEVO Expertisecentrum, zijn vaak betrokken bij dit soort vraagstukken. Hoe helpen zij gemeenten te komen tot een integrale en toekomstgerichte aanpak?

Ambities

De ambities van de meeste gemeenten zijn duidelijk. Zij willen invulling geven aan de Europese klimaatakkoorden waar - namens de Nederlandse gemeenten - de VNG zich ook aan heeft verbonden. In grote lijnen moeten we in 2030 de uitstoot van broeikasgassen gehalveerd hebben ten opzichte van 1990, en in 2050 moet die uitstoot tot nul zijn gereduceerd. Vanuit de samenleving worden gemeenten steeds vaker aangesproken op hun verantwoordelijkheid hierin. Er is een groeiend besef dat een aanzienlijk deel van de duurzaamheidswinst valt te behalen in het maatschappelijk vastgoed en de sportaccommodaties van gemeenten. Vaak zijn deze locaties verouderd en energie-inefficiënt.

Uitdaging

‘Er valt inderdaad veel winst te behalen in de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed en sportaccommodaties’, beaamt Rob. ‘Dat hoef je gemeenten niet te vertellen. Tegelijkertijd vraagt bijna iedere gemeente zich wel af hóe ze dan concreet invulling moeten geven aan die verduurzaming. En dat is een heel begrijpelijke vraag. Zeker als je bedenkt dat een middelgrote gemeente al gauw meer dan 100 maatschappelijke vastgoedlocaties onder haar hoede heeft. Alles in één keer verduurzamen, dat kan niet. Je zult keuzes moeten maken en die keuzes in een meerjarenstrategie moeten opnemen. Daartoe moet je overzicht en inzicht creëren, scenario’s per object bepalen en vervolgens de gekozen opties doorrekenen.’

Aanpak

Eigenlijk heeft Rob al direct in één zin de kern van de HEVO-aanpak samengevat. Een aanpak die in grote lijnen bestaat uit drie fasen: inventarisatie, scenariobepaling, uitwerking.

Fase 1: inventarisatie

Maatschappelijk vastgoed omvat gebouwen en terreinen met een publieke of sociale functie. Het kan gaan om het eigen gemeentehuis, maar ook om gemeentewerven, sociale werkbedrijven, buurthuizen, bibliotheken, theaters, musea, kerken, sporthallen of zwembaden. ‘Maatschappelijk vastgoed omvat heel veel soorten objecten, en de lokale situatie is vaak zo specifiek en historisch gegroeid dat een 100 procent standaardaanpak niet mogelijk is’, vertelt Enriqco. ‘Toch hebben wij bij HEVO een model en aanpak weten te ontwikkelen waarbij we op basis van zogenaamde archetypen van gebouwen al heel snel een goede inschatting kunnen maken van waar we het over hebben en hoe groot de verduurzamingsopgave is voor de gemeente.’

Rob vult aan: ‘In het model dat onderdeel uitmaakt van onze methode/aanpak combineren we de kennis en data van de gemeente over specifieke locaties met de data en ervaring die wij zelf in de loop van de jaren hebben opgebouwd met vastgoedlocaties van hetzelfde type. Daardoor zijn wij snel in staat een globale berekening te maken van de benodigde investeringskosten, hoe groot de milieu-impact is en hoeveel winst er te behalen valt bij verduurzaming. Daarbij kunnen we ook rekening houden met investeringen die op die locatie al gedaan zijn.’

Fase 2: scenariobepaling

Op het moment dat er overzicht is over het totale aantal locaties of objecten en de karakteristieken per locatie, ontstaat de mogelijkheid om in samenhang te gaan denken. ‘Dat is het begin van onze tweede fase’, legt Enriqco uit. ‘In feite heb je dan alle puzzelstukken verzameld waarmee je verschillende scenario’s kunt uitwerken. Dit is bij uitstek een stap waarbij je als gemeente integraal strategisch te werk moet gaan.’

‘In deze fase komt echt alles samen’, benadrukt ook Rob. ‘Natuurlijk heb je het over concrete maatregelen zoals isolatie, energieopwekking, circulair materiaalgebruik. Maar je hebt het ook over de invulling van je maatschappelijke taak. Dit kan bijvoorbeeld het moment zijn dat een gemeente besluit om bibliotheek en wijkcentrum samen te voegen, of een sporthal af te stoten als in een nabijgelegen dorpskern al een andere grote sporthal beschikbaar is met overcapaciteit. In deze fase leg je verschillende scenario’s naast elkaar. Scenario’s waarbij instandhouding, nieuwbouw, renovatie, afstoten of bestemmingsverandering van locaties allemaal moeten worden afgewogen.’

Fase 3: uitwerking

Op basis van de verschillende scenario’s uit de tweede fase, kunnen gemeenten een keuze maken. Rob: ‘Dat is een strategische keuze waarbij je niet alleen rekening houdt met potentiële milieu-impact en financiële haalbaarheid, maar ook met de langetermijnbeleidsambities en de maatschappelijke waarde die de locaties moeten blijven bieden. De gekozen scenario’s worden nu doorgerekend, zodat ze uiteindelijk de basis kunnen vormen voor concrete projecten voor afzonderlijke locaties.’

De toegevoegde waarde van HEVO

Zijn er naast de inzichtelijke aanpak van HEVO nog andere redenen waarom gemeenten graag aankloppen bij HEVO? Het is een vraag waar Rob en Enriqco niet al te lang over hoeven na te denken.

‘Om dit complexe vraagstuk goed te kunnen oplossen is het niet alleen noodzakelijk dat je specifieke expertise hebt op het vlak van bouw en installatietechniek, kosten en duurzaamheid, maar ook ervaring met de diversiteit aan locaties en objecten en de specifieke problematiek omtrent het functioneren van deze gebouwsoorten. Juist die combinatie hebben niet veel bureaus in Nederland en zeker niet met de benodigde ervaring in al deze gebouwsoorten. En dat combineert HEVO ook nog met een enorme procesvaardigheid om deze complexe trajecten ook bestuurlijk tot een besluit te begeleiden.’

‘Voor veel gemeenten kan de diversiteit en de veelheid van het maatschappelijk vastgoed wat overweldigend worden als het gaat om de vraag hoe te verduurzamen’, vult Rob aan. ‘De quick wins zijn vaak al gerealiseerd, denk aan ledverlichting, vernieuwde cv-installaties, isolatie, zonnepanelen etc. Maar juist als het gaat om de ingrijpende beslissingen die de strategische koers bepalen, merken we dat onze aanpak goed aanslaat. Door te inventariseren, scenario’s uit te lichten en concrete uitwerkingen te maken, geven we gemeenten houvast om strategisch, maar ook concreet en toekomstgericht invulling te gaan geven aan hun opgave tot verduurzaming.’