Geef seniorenwoning veel meer prioriteit

Verplicht gemeenten in hun woningbouwprogramma’s tot harde aantallen seniorenwoningen. Verruim subsidiemogelijkheden voor ontwikkelaars. Laat ouderen die verhuizen hun huidige lage huur behouden. Verhoog het eigenwoningforfait. Alleen zo kan de gewenste doorstroming op de woningmarkt op gang komen.

Maatregelen

De achterblijvende nieuwbouwproductie raakt 65-plussers het hardst. In 2024 werd slechts 11 procent van de geambieerde 36.250 ouderenwoningen gebouwd. Dat lage aantal treft niet alleen ouderen maar álle woningzoekenden, omdat juist het ouderensegment bijdraagt aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt. ING Research bepleit daarom in een onderzoek aanvullende maatregelen.

Vier categorieën

Onder seniorenwoningen verstaat de ING vier categorieën: zogenaamde nultredenwoningen die toegankelijk zijn zonder traplopen; geclusterde woningen die specifiek bedoeld zijn voor ouderen en onderdeel zijn van een complex; zorgvriendelijke woningen (met speciale voorzieningen voor iemand met een lichamelijke beperking) en zorggeschikte woningen voor zelfstandige ouderen met een indicatie voor zwaardere zorg.

Meer tevreden

Ouderen die in een seniorenwoning wonen zijn gemiddeld meer tevreden over hun behuizing dan ouderen die in een regulier huis wonen. Dat kan er volgens de onderzoekers mee te maken hebben dat een verhuizing niet langer meteen nodig is wanneer er later fysieke beperkingen ontstaan. Ook kunnen geclusterde woonvormen de onderlinge verbondenheid tussen ouderen versterken. Maar toch komt de doorstroom naar die seniorenwoningen slechts moeizaam op gang.

Honkvast

Het heeft ermee te maken dat ouderen honkvast zijn, omdat ze gehecht zijn aan hun woning en hun buurt en - ook als ze in grotere huizen wonen - vaak relatief lage woonlasten hebben. Ze willen pas verhuizen als hun woonkwaliteit flink verbetert of als het zelfstandig bewonen van hun huis moeizamer gaat. 65-plussers verhuizen daardoor relatief veel minder dan jongere leeftijdscategorieën: circa 4 procent van hen gaf aan de afgelopen twee jaar te zijn verhuisd, tegenover 11 procent in de leeftijdsgroep 35-64 en 38 procent bij de huishoudens jonger dan 35. Maar toch sluit één op de vijf 65-plussers niet uit in de komende twee jaar te zullen verhuizen.

Gering aanbod

Het probleem voor veel ouderen is het geringe aanbod van seniorenwoningen. Daarnaast betekent verhuizen voor hen vaak een fysiek uitdagend proces, kennen ze de voordelen van seniorenwoningen onvoldoende en leidt verhuizing geregeld tot hogere woonlasten, zeker wanneer ze een (vrijwel) afbetaalde koopwoning moeten verruilen voor huur.

Moeizaam

De makkelijkste oplossing zou zijn om het aantal seniorenwoningen door middel van nieuwbouw fors uit te breiden. Dat gaat moeizaam omdat de realisatie ervan door vereiste voorzieningen als bredere trappen (om een traplift mogelijk te maken) of gemeenschappelijke ruimtes voor ontwikkelaars relatief duur is, en daarmee onaantrekkelijk. Ook zitten strikt gehanteerde betaalbaarheidseisen in lokale woningbouwprogramma’s de ontwikkeling van seniorenwoningen in de weg. Verder is er bij samenwerkende partijen als corporaties, beleggers en zorgaanbieders vaak veel meer overleg nodig – wie neemt de hogere kosten van de ontwikkeling voor zijn of haar rekening?

Eigenwoningforfait

Volgens ING Research moet de overstap voor ouderen makkelijker worden gemaakt door verhuisdrempels te verlagen. Door een hoger eigenwoningforfait wordt het verschil in maandlasten tussen kopen en huren kleiner. Ook zouden meer gemeenten Amsterdam (en andere steden) kunnen navolgen in het beleid om de verhuizing te subsidiëren van ouderen die een kleinere sociale huurwoning betrekken. Corporaties zouden een eventuele hogere huur op het nieuwe adres kunnen compenseren.

Oplossingsrichtingen

De bank ziet drie ‘oplossingsrichtingen’ om de nieuwbouw van het aantal seniorenwoningen te versnellen. Gemeenten zouden allereerst zo concreet mogelijke eisen over te realiseren seniorenwoningen moeten opnemen in hun woningbouwprogramma’s. Ook zouden ze moeten onderzoeken of de eisen die zij opnemen over het aantal seniorenwoningen wellicht op gespannen voet staan met de doelstelling van twee derde betaalbare woningbouw. In dat geval moeten gemeenten zich meer flexibiliteit in hun programma toestaan. Tot slot zouden subsidiemogelijkheden voor marktpartijen moeten worden uitgebreid. ‘Ook de inzet van beleggers en ontwikkelaars is nodig’, schrijven de onderzoekers. ‘In dit licht is het vreemd dat bestaande subsidies voor zorggeschikte woningen nu soms uitsluitend gericht zijn op zorgaanbieders en woningcorporaties.’