De doorstromende senior; probleemdossier of potentiële goudmijn?

Veel senioren willen niet verhuizen, of zien grote (financiële) obstakels. Bovendien vraagt het veel tijd en geld van corporaties om belemmeringen weg te nemen en de twijfelende senior te overtuigen. Maar wat als inzet op doorstroom ondanks dit alles leidt tot extra investeringsruimte én een betere woning?

Als je de afgelopen weken de verkiezingsdebatten bekeek zou je het niet zeggen, maar in theorie hebben we in Nederland voldoende vierkante meters woonoppervlak. Veel kleine huishoudens (lees: senioren) wonen namelijk in (te) grote eengezinswoning. De oplossing is in het café al gauw bedacht; alle senioren verplicht verhuizen, of een belasting op lege slaapkamers. Zo komt de verhuistrein wel op gang. De praktijk is echter weerbarstig.  Jan van Deursen, adviseur bij Companen, legt uit waarom investeren in doorstroom van senioren wel loont.  

Doorstroom duur?

Instrumenten als een verhuismakelaar, of het meenemen van de huidige huur, komen vaak terug in prestatieafspraken. Tegelijkertijd worden die als heel duur ervaren. Ook horen we regelmatig dat senioren alleen willen doorstromen naar een gelijkvloerse 3+ kamerwoning nabij voorzieningen. Zo lijken de kosten nog verder op te lopen en blijft van grote ambities al snel maar weinig over. Maar is dit wel helemaal terecht? 

Tot drie keer harmoniseren naar streefhuur 

In recente trajecten bij corporaties zien we dat een verhuisbeweging van een senior gemiddeld tot wel twee of drie verhuisbewegingen leidt binnen het bezit van de corporatie. Hierdoor kan de corporatie huren soms wel drie keer harmoniseren. Hoe dit werkt zie in je de afbeelding hieronder: 

Verhuizende senioren leveren snel op 

Kijk je naar de gehele verhuisketen, dan levert dat ongeveer €350 extra aan huurinkomsten per maand op. Zelfs als de senior zijn oude huur behoudt. Op jaarbasis is dit ongeveer €4.300 aan extra inkomsten per doorgestroomde senior. Daar staan wel mutatiekosten tegenover. Maar dit zijn eenmalige kosten. In dit voorbeeld heeft de corporatie na vijf jaar ongeveer €15.000 aan extra huurinkomsten gegenereerd, minus kosten. Komen er vanuit de verhuisbeweging woningen vrij die op de verkooplijst staan, dan loopt dit bedrag verder op.  

Extra huurinkomsten is extra investeringsruimte 

De extra inkomsten kan de corporatie gebruiken om te investeren. Tegen de huidige rentestand kan een corporatie voor elke euro aan extra inkomsten minimaal €15 lenen. Dit levert na vijf jaar al snel €225.000 aan investeringsruimte op. Stel dat op jaarbasis 50 senioren een doorstroomstap maken. Dan kan de corporatie na vijf jaar voor €11.250.000 extra investeren. Ofwel: 38 nieuwbouwwoningen, uitgaande van €300.000 stichtingskosten. Wanneer je 10 jaar lang elk jaar 50 senioren stimuleert om door te stromen, loopt de investeringsruimte snel op.  

Conclusie 

De gedachtegang hierboven laat twee dingen zien: 

1. Zelfs de verhuisstap van een kleine groep senioren heeft impact. Deze mensen wonen passender en toekomstgerichter en de corporatie vergroot haar investeringsruimte op termijn aanzienlijk.
2. Het loont om te investeren in de verhuizing van de senior. Een huurkorting of verhuiscoach kost weliswaar geld, maar kan meer senioren stimuleren te verhuizen. De extra gegenereerde inkomsten compenseren de kosten. Vanaf de tweede verhuisbeweging wordt de businesscase snel positiever. En daarbij blijven besparingen op Wmo en Wlz nog buiten beschouwing.