Het verschil tussen een plan en plek waar je wil wonen

Sluitende businesscases en tempoversnelling zijn essentieel om de woningbouwopgave aan te pakken. Ze zijn echter geen garantie voor die levendige (of juiste rustige) wijk die je bij de start van een bouwproject of gebiedsontwikkeling voor ogen hebt. Je weet hoeveel er moet worden gebouwd, maar vaak ontbreekt een scherp beeld van de toekomstige bewoners. Wiebe de Ridder, die sinds deze zomer ons team versterkt, legt uit waarom hij pleit voor meer verbinding tussen leefstijlen en woningmarkt.

Even voorstellen

Wiebe de Ridder heeft ruime ervaring op het gebied van wonen, vastgoed en stedelijke ontwikkeling met een focus op maatschappelijke vraagstukken en datagedreven oplossingen. Hij is specialist in toepassing van leefstijlsegmentatie bij woningbouw, gebiedsontwikkeling en wijktransformatie. ‘Ik ben ervan overtuigd dat een project beter wordt wanneer gemeenten, ontwikkelaars, corporaties, omwonenden én toekomstige bewoners al in de initiatieffase samen perspectieven en behoeften in beeld brengen’, aldus Wiebe. ‘Het is immers belangrijk te weten wat verschillende groepen mensen nodig hebben om straks goed samen te wonen.’

Mensen maken de wijk

‘In woningmarktbeleid zijn tijd en geld meestal de maatstaf. Kwantitatieve inzichten als leeftijdsopbouw en inkomen zijn vaak leidend, terwijl drijfveren, waarden en gedrag niet zo relevant lijken’ merkt Wiebe op. ‘Gelukkig zien gemeenten, corporaties en ontwikkelaars bij de planbeoordeling steeds vaker de meerwaarde van die menselijke kant van wonen. Hoe bewegen mensen zich in hun gemeenschap? Zijn ze individualistisch of groepsgeoriënteerd, introvert of extravert? Zoeken ze contact via bijvoorbeeld school, sportclub of kerkgenootschap, of is dat contact gebaseerd op toevallige ontmoetingen? Betrek je deze informatie meteen in de voorbereidingen op jouw project, dan sluit de inrichting of transformatie van de wijk straks beter aan op de behoeften van de bewoners. Zo kan die wijk niet alleen fysiek, maar ook sociaal duurzaam functioneren.’

Het BSR-model in de mix

‘Zeker bij langjarige trajecten kun je natuurlijk niet met iedereen vooraf om tafel’, weet Wiebe. ‘Juist dan komt de meerwaarde van leefstijlsegmentatie van pas. Ik werk graag met het Brand Strategy Research (BSR)-model van MarketResponse. Dit voorspellende leefstijlmodel brengt bewoners langs een sociologische en psychologische as in kaart aan de hand van onderzoeksdata op gemeente-, wijk-, buurt- en huishoudensniveau. Die combinatie levert zes leefstijlsegmenten op met elk een eigen kijk op wonen, leefbaarheid, woonomgeving, groen, mobiliteit, voorzieningen en sociale contacten. Bij Companen kunnen we deze leefstijldata combineren met verhuisbewegingen en bevolkingsprognoses. En dat geeft meer houvast om scherpere keuzes te maken, discussies achteraf te voorkomen en plannen aantoonbaar beter aan te laten sluiten op de vraag.’

Extra dimensie

Het BSR-model voegt volgens Wiebe nog een perspectief toe. ‘Het model geeft bewoners een stem in de dialoog tussen ontwikkelaar, gemeente en woningcorporatie. Die hoeven op hun beurt niet langer uit te gaan van aannames, maar krijgen een herkenbaar en gedeeld beeld van toekomstige bewoners,’ legt hij uit. ‘Dat zie je vervolgens terug in nieuw beleid en de visie op een gebiedsontwikkeling. Maar ook in het stedenbouwkundig ontwerp voor een buurt en de architectonische uitwerking. Die plannen zijn sterker onderbouwd en er is een grotere kans dat een project ook echt wordt wat het op de tekentafel beloofde te zijn.’