Middenhuur is de sleutel tot een sterkere woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt kraakt in haar voegen. Vooral huishoudens die tussen sociale huur en koop vallen, dreigen structureel buiten de boot te vallen. Voor hen is de urgentie voor passende woningen groot en is daadkrachtige actie vereist.

Waar ligt die kloof precies? Voor starters, gezinnen en ouderen met een middeninkomen is een betaalbare woning vinden vaak een onmogelijke opgave. De sociale huurmarkt is niet toegankelijk voor hen, terwijl de koopmarkt buiten bereik ligt. Daardoor ontstaat er grote druk op het middenhuursegment – een cruciale maar enigszins verwaarloosde schakel.

Commerciële partijen richten zich namelijk vooral op het hogere huursegment, waardoor deze brede groep nauwelijks bediend wordt. Hier ligt een duidelijke kans én maatschappelijke opgave voor woningcorporaties: door betaalbare middenhuurwoningen te ontwikkelen, kunnen zij het verschil maken en bijdragen aan een meer evenwichtige woningmarkt.

Investeren met maatschappelijke impact

Woningcorporaties hebben de unieke mogelijkheid om middenhuurwoningen te realiseren die niet alleen betaalbaar zijn, maar ook van hoge kwaliteit. Deze woningen dragen bij aan een beter functionerende woningmarkt én aan de verduurzaming van het woningaanbod.

Bij BNG zien we dagelijks de meerwaarde van dit segment. In 2024 financierden wij voor €308 miljoen aan middenhuurprojecten – in zowel stedelijke als regionale gebieden. Deze investeringen dragen direct bij aan het vergroten van het woningaanbod voor middeninkomens, bevorderen de doorstroming en helpen bij het realiseren van gemengde, veerkrachtige wijken. Toch staat het nog niet in verhouding tot de enorme opgave waar Nederland voor staat.

Om de woningcrisis te verlichten is verdere opschaling en samenwerking noodzakelijk. Structurele financiële ondersteuning is daarbij cruciaal. Wij pleiten dan ook voor langdurige borging vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De garantie van het WSW verlaagt het risico voor financiers en maakt het mogelijk om middenhuurprojecten financieel haalbaar te realiseren. Juist op dit snijvlak van maatschappelijke opgave en financiering speelt BNG een verbindende rol. Wij geloven in de kracht van woningcorporaties en ondersteunen hen met passende financiering en inhoudelijke kennis om deze waardevolle projecten te realiseren.

Middenhuur bij kleinere corporaties in de regio

Middenhuur is niet langer een thema dat uitsluitend speelt in de Randstad of in grote steden. Steeds vaker zijn ook kleinere corporaties in de regio actief op dit segment, gedreven door de wens om gemengde wijken te realiseren en beter aan te sluiten bij de woonbehoeften van inwoners. Twee voorbeelden laten goed zien hoe dit in de praktijk werkt en welke uitdagingen daarbij komen kijken.

Woonservice
Met ruim 5.600 woningen in zeven gemeenten werkt Woonservice vooral in de sociale huursector in Drenthe en Groningen. Toch besloot de corporatie om ook middenhuur op te pakken. ‘Door in te zetten op middenhuur, krijg je meer mix in een wijk,’ vertelt Richard Hemme van Woonservice. ‘De wens komt deels uit prestatieafspraken met de overheid, maar zeker ook vanuit inwoners zelf.’

Voor de corporatie was dit nieuw terrein. Middenhuur valt namelijk onder de niet-DAEB-tak, oftewel buiten de Diensten van Algemeen Economisch Belang, waarvoor een andere financieringsconstructie nodig is. Dat betekende extra werk en complexiteit. ‘Normaal lenen we met borging van het WSW, dat is vrij eenvoudig. Voor middenhuur moesten we een apart traject doorlopen met een adviseur, gesprekken voeren met verschillende banken en uiteindelijk een niet-DAEB-lening afsluiten. Dat was nieuw voor ons, maar BNG wilde graag meedenken en begeleidde ons goed door dit proces.’

Het traject vroeg meer administratie en zorgvuldige voorbereiding. “Je moet bijvoorbeeld extra stukken aanleveren, zoals de jaarrekening. Dat kost tijd, maar is goed te doen als je het gestructureerd oppakt. Uiteindelijk viel het mee.”

Het eerste project in Beilen – een gemengd woonprogramma met nadruk op energiezuinige middenhuurwoningen – werd eind 2024 opgeleverd. Een tweede project volgt begin 2026. ‘We hebben beide projecten als één financieringsvraag aangevlogen. De samenwerking met BNG heeft daarin het verschil gemaakt.’

Acantus
Acantus ziet middenhuur als onmisbaar om doorstroming en perspectief te creëren. ‘In ons werkgebied, vooral Zuidoost Groningen, hebben we veel kwetsbare doelgroepen en te maken met een veranderende woningmarkt,’ legt Malaika McCarthy, financial controller bij Acantus, uit. ‘Onze portefeuille bestaat daarom vooral uit sociale huur. Maar om beweging in de woningmarkt te krijgen, is middenhuur nodig. Het biedt huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur, maar niet kunnen kopen, een betaalbaar alternatief.’

Op de locatie van het voormalige busstation in Veendam ontwikkelt Acantus 32 energiezuinige huurappartementen voor huishoudens met een middeninkomen. De financiering van dit project bleek een uitdaging. ‘Voor sociale huur is de route vrij eenvoudig, maar voor middenhuur moet je echt een businesscase onderbouwen en aan complexere voorwaarden voldoen. Banken vonden onze uitvraag soms te klein of kwamen met eigen eisen. Met hulp van een adviseur en dankzij het directe contact met BNG is het uiteindelijk gelukt om een passende financieringsconstructie te vinden.’

Ook bij Acantus vergde het traject meer werk. ‘De aanvraag kostte veel tijd en voorbereiding, maar eenmaal ingediend liep het soepel. Het is echt te overzien, zeker als je er goed in begeleid wordt. Het directe contact met BNG was daarin heel waardevol. De belangstelling voor de woningen bleek groot. We zagen dat er enorm veel vraag is naar dit soort woningen. Daarmee wordt duidelijk dat middenhuur ook buiten de grote steden echt voorziet in een behoefte. Andere corporaties hebben ons inmiddels benaderd om te vragen hoe wij het traject hebben aangepakt.’

Tijd voor verdere actie

De middenhuursector is hét ontbrekende puzzelstuk in de Nederlandse woningmarkt. Terwijl de vraag explosief groeit, blijft het aanbod structureel achter door financiële belemmeringen, versnipperde regelgeving en onzekerheid over langetermijnrendement. Het is tijd voor verdere actie, met duidelijkere afspraken over prestaties, helderheid over financieringsmogelijkheden en meer samenwerking.

In juli 2025 gaf de Europese Commissie al aan ruimte te zien voor staatssteun aan middenhuur. Middenhuur wordt toegevoegd als aparte categorie binnen de DAEB, waardoor de weg wordt geopend naar meer structurele financieringsopties, waaronder WSW-borging. Het conceptbesluit wordt dit najaar verwacht en zal naar verwachting begin 2026 in werking treden, zodat Rijk en corporaties tijdig nationale kaders kunnen aanpassen.

Voor corporaties is toegang tot het WSW een belangrijke voorwaarde om middenhuur op grotere schaal te realiseren. Maar dat mag geen reden zijn om nu af te wachten. Juist nu is het moment om in te stappen. ‘We laten zien dat ook kleine leningen ertoe doen,’ zegt René Goorden, Sectorlead Wonen bij BNG. ‘Het gaat immers om de maatschappelijke meerwaarde. Corporaties moeten de kans grijpen zodra die zich voordoet. Mochten er in de toekomst mogelijkheden voor borging komen, dan kunnen wij een lening alsnog omzetten naar een geborgde constructie. Zo voorkomen we dat projecten blijven liggen.’

Woningcorporaties kunnen met hun kennis en maatschappelijke opdracht een sleutelrol spelen in het realiseren van betaalbare middenhuur. Daarvoor is samenwerking met gemeenten en financiers onmisbaar. Met gezamenlijke regie en een integrale aanpak kunnen we de ambitie van 50.000 middenhuurwoningen waarmaken. Dat is niet alleen een investering in woningen, maar vooral in een eerlijkere en toekomstbestendige woningmarkt.