Boven winkels staan in Nederland ongeveer vijftigduizend verdiepingen leeg. Een aanzienlijk deel hiervan zou via transformatie kunnen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Maar te hoge kosten en strikte gemeentelijke eisen staan dat proces in de weg, zo blijkt uit een analyse van de ING.
50.000 winkeletages wachten op bewoners
Gemeenten laten veel kansen liggen bij het tot woonruimte transformeren van leegstaande etages boven winkels.
Duurzaam
Het ombouwen van lege verdiepingen boven winkels kan het woningtekort op een duurzamere manier verminderen. Afgezet tegen nieuwbouw kost het minder stikstof- en CO2-uitstoot. Ook kan de bewoning de veiligheid van buurten na winkelsluitingstijd verbeteren. Vooral in kleinere gemeenten kunnen de extra bewoners in het centrum ook verdere aanwas van winkelleegstand tegengaan.
Leeg
De verschuiving van lokale, kleinschalige winkels naar grotere winkelketens is een belangrijke oorzaak van de ontstane leegstand. In de negentiende eeuw woonde de winkelier nog vaak boven zijn eigen winkel. Toen deze winkeliers met pensioen gingen, namen grote winkelketens de panden over. Ze voegden panden samen en sloopten trappenhuizen om grotere winkelvloeren te creëren. Daardoor raakten veel bovenetages leeg.
Potentieel
Een aanzienlijk deel daarvan is nu opnieuw geschikt te maken als woonruimte. Inschattingen van het totale potentieel lopen flink uiteen. Adviesbureau Stec Groep schat dat op basis van bouwtechnische factoren in de lege verdiepingen boven winkels zo’n 70.000 woningen zijn te realiseren. Daarmee zou in theorie 17 procent van het huidige woningtekort kunnen worden opgelost.
Transformatie
Het aantal woningtransformaties in winkelpanden neemt toe. In 2023 waren dat er bijna 2.200 tegenover zo’n 1.500 in de jaren ervoor. Daarmee zou winkeltransformatie een nuttige bijdrage kunnen leveren aan de totale jaarlijkse transformatieambitie van 15.000 woningen, zoals de overheid die in 2022 in het Nationaal Transformatieplan opstelde (en die vooralsnog niet wordt gehaald).
Grootste obstakel is dat transformatie doorgaans pas kan plaatsvinden als het volledige pand leeg komt te staan
Extra voordeur
Maar makkelijk verloopt ook winkeltransformatie niet. Grootste obstakel is dat die doorgaans pas kan plaatsvinden als het volledige pand leeg komt te staan. Ook moet er in het winkelpand ruimte zijn voor een extra voordeur en kunnen de vorm van het pand, de beperkte lichtinval en brandveiligheid een verdieping ongeschikt maken voor bewoning.
Parkeernormen
Maar ook gemeentelijke regels blijken nogal eens een sta-in-de-weg. Vooral parkeernormen vormen volgens ING een drempel vanwege de beperkte ruimte in binnensteden. Ook leidt langdurige onduidelijkheid over gemeentelijke eisen tot hogere transformatiekosten, ‘omdat gemeenten hierdoor meerdere keren naar het ontwikkelplan van een belegger moet kijken voordat het wordt goedgekeurd’.
Samenwerking
Daarnaast vereist het realiseren van woningen boven winkels een goede samenwerking tussen de pandeigenaar, gemeente, ontwikkelaar en (soms ook) de buren. In de praktijk ziet ING dat beleggers en gemeenten het lastig vinden om tot gezamenlijke ontwikkeling te komen, mede door capaciteitstekorten bij gemeenten. ‘Hierdoor worden vergunningsaanvragen minder flexibel beoordeeld, wat frustratie kan opleveren.’ Soms is eerst een publieke investering nodig om woningen boven winkels mogelijk te maken. Dit vraagt om gezamenlijke afspraken en een langetermijnvisie.
Aanspreekpunt
Het zou volgens de ING helpen als gemeenten sneller helderheid geven over gemeentelijke eisen. Ook zou ‘één centraal aanspreekpunt’ helpen om de doorlooptijd van vergunningsprocedures te verkorten. Gemeenten moeten daarnaast minder dogmatisch vasthouden aan de gestelde parkeernormen. Dat zou in binnensteden met een groot tekort aan studentenwoningen een uitkomst bieden: studenten hebben minder vaak een auto en binnensteden zijn goed bereikbaar via het ov.
Handreiking
Ook zouden gemeenten het splitsen van woningen beter moeten faciliteren. ‘Nu hanteren gemeenten vaak strikte criteria, terwijl het creëren van een extra woning in een winkelpand helpt om de financiële haalbaarheid van woningtransformaties te verbeteren.’ Een handreiking met duidelijke kaders voor het beoordelen van woningtransformaties kan gemeentelijke vergunningsprocedures standaardiseren en versnellen.
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.