16.000 euro tekort per woning bij binnenstedelijk bouwen

Binnenstedelijke bouwen levert per woning een tekort op van 16.000 euro, exclusief subsidies. Woningen in zogenoemde uitleggebieden – buiten bestaand bebouwd gebied – leveren een overschot op van 7.000 euro per woning. Dat blijkt uit onderzoek in opdracht van de provincie Noord-Holland door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Kosten voor verwerven, sloop, saneren

Het EIB onderzocht in samenwerking met economisch adviesbureau Decisio wat het verschil is in kosten en opbrengsten voor woningen op beide typen locaties. Ze analyseerden 48 recente woningbouwprojecten uit Noord-Holland. Zoals te verwachten zijn de kosten voor verwerving, sloop sanering en ambtelijke voorbereidingskosten hoger op binnenstedelijke locaties dan op uitleggebieden. Omgekeerd worden op uitleglocaties meer kosten gemaakt voor bouw- en woonrijp maken en voor bovenwijkse infrastractuur. De opbrengsten op uitleggebieden zijn ook hoger per woning, omdat het vaak grotere woningen zijn, aldus het rapport.

Tekorten tot 40.000 euro per woning

Ruim een kwart van de binnenstedelijke locaties uit het onderzoek bestaat uit voormalige bedrijventerreinen en fabrieken. Het zijn dure locaties, vooral door hoge saneringskosten: de kosten liggen ruim 40% hoger dan gemiddeld op locaties binnen bestaand bebouwd gebied. Het tekort komt er uit op gemiddeld 27.000 euro per woning. Voor 7% geldt zelfs een tekort van meer dan 40.000 euro per woning.

Een op tien woningen flink overschot

De meeste uitleggebieden hebben een licht positief grondexploitatiesaldo, een kwart van de woningen eindigt negatief, maar dicht bij nul. Circa een op de tien woningen levert op die plekken een overschot van meer dan 20.000 euro op. Zeer grote negatieve saldi op uitleglocaties komen nauwelijks voor.

Meer kosten voor gemeenten door wegvallen subsidie

Voor binnenstedelijk bouwen worden de verliezen voor een groot deel (62% in het Noord-Hollandse onderzoek) aangevuld door subsidies, met name van het Rijk en in mindere mate van de provincies. Het resterende deel van het tekort wordt gefinancierd door degene die de grondexploitatie drijft, meestal de gemeente. Het aandeel van de totale kosten dat voor rekening komt van gemeenten zal dus met het wegvallen van de rijkssubsidies in de toekomst oplopen, waarschuwen de onderzoekers.

Maatschappelijke effecten kunnen positief zijn

In het onderzoek is niet gekeken naar de maatschappelijke effecten van de verschillende typen woningbouw. Zo kan de herbestemming van een vervallen fabrieksterrein een financieel verlies opleveren, maar een positieve uitstraling hebben voor de stad. ‘Het is dus uiteindelijk een politieke keuze voor gemeenten of zij binnenstedelijk bouwen de kosten waard vinden’, zegt provinciewoordvoerder Frans Nederstigt. ‘Je moet dat per project bekijken, want er zitten grote verschillen in kosten en opbrengsten tussen locaties. Bovendien zijn de maatschappelijke opbrengsten moeilijk te kwantificeren.’

In gesprek over bouwplannen

Het onderzoek is niet bedoeld als beleidsdocument, zegt Nederstigt. ‘Het rapport geeft een globaal zicht in kosten en opbrengsten op twee typen locaties. Zo’n exercitie maak je normaal gesproken niet per project. De provincie en gemeenten kunnen het rapport gebruiken om het gesprek te voeren over bouwplannen en wat daarvoor de beste locaties zijn.’