Meer prefab, meer hout en meer geld

Het woningtekort neemt nog steeds toe, de huizenprijzen blijven stijgen en de nieuwbouwproductie blijft achter bij de vraag. Maar er is hoop: het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt al en het nieuwe kabinet belooft gemeenten en corporaties achter de broek aan te gaan zitten om de opgehoogde doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar te halen.

Versnelling woningbouw

De vraag naar woningen was dit jaar onverminderd hoog, de rente was laag en de huizenprijzen zijn sterker gestegen dan ooit: de sterkste groei in twintig jaar zelfs. In juli lagen de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld liefst 16,3 procent hoger dan in juli 2020 en in de maanden daarna zette deze jaar-op-jaar stijging door. Een gemiddeld huis werd in slechts een jaar tijd naar schatting zo’n 55.000 euro duurder.

Het woningaanbod en het aantal verkochte woningen namen gedurende 2021 verder af, zo blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers van het derde kwartaal. Met ruim 32.000 verkochte woningen in het derde kwartaal is dat een daling van circa 29 procent ten opzichte van een jaar eerder. In dezelfde periode stonden er 16.500 woningen te koop aangeboden. Dat is een afname van 44 procent in een jaar tijd.

De woningmarkt is ongekend krap en dat zal op korte en middellange termijn ook zo blijven, volgens de Outlook Grondexploitaties 2022 van Metafoor. Maar de woningprijzen lijken volgens directeur Erik Berkelmans van het adviesbureau langzamerhand wel een plafond te bereiken. Hij voorziet dat de stijging op middellange termijn afvlakt naar een stabiel niveau.

‘De schaarste aan materiaal lijkt langzaam af te nemen waardoor verwacht mag worden dat, ook met het op gang komen van logistieke stromen, ook de stijging van de woningbouwkosten komende jaren langzaam zal afvlakken’, aldus Berkelmans. ‘Voor zowel woningbouwkosten als de woningprijzen wordt eenzelfde soort trend verwacht.’

Prijsdrukkend

De bouwsector heeft wel nog steeds te maken met materiaal- en personeelstekorten. Maar de orderportefeuilles van bedrijven in de sector zijn wel aan het afnemen. Als de concurrentie daardoor toeneemt, kan dat zomaar een prijsdrukkend effect gaan krijgen. Berkelmans plaatst daar wel een kanttekening bij. Niet alleen blijft de krapte op de arbeidsmarkt naar verwachting op termijn aanhouden, maar daarnaast zijn er sterke stijgingen te zien in de gas- en energieprijzen.

‘Dat leidt weer tot een opstuwend effect op de prijzen van bouwmaterialen, zoals beton, bakstenen en cement waarvan de productie veel energie vereist.’ En ook de indirecte, door marktwerking beïnvloede bouwkosten spelen een rol. ‘Strenge duurzaamheidseisen leiden tot meerwerk voor aannemers, omdat deze duurzame oplossingen moeten worden ingepast in het eindproduct’, aldus Berkelmans.

Daarnaast kan ook de grote vraag naar nieuwbouwwoningen ervoor gaan zorgen dat aannemers de opdrachten voor een hogere prijs in de markt kunnen zetten. Kijkend naar het regeerakkoord, ziet hij op onderdelen toch redelijk wat positieve ontwikkelingen die de spanning op de woningmarkt wat laten afnemen: het verlengen van zowel de investeringsimpuls voor woningbouw als het volkshuisvestingfonds, extra geld voor het met openbaar vervoer, fiets en auto bereikbaar maken van bouwlocaties. Voor dat laatste trekt het nieuwe kabinet 7,5 miljard euro uit.

‘Dat had een paar miljard meer mogen zijn’, zegt Berkelmans, verwijzend naar twee onderzoeken die aangaven dat daarvoor eigenlijk een investering van ruim 30 miljard nodig is.

Een prijsdempende werking verwacht hij ook van de aankondiging in het regeerakkoord om de zogeheten jubelton af te schaffen – de belastingvrije schenking van een ton belastingvrij van ouders aan hun kinderen voor de aankoop van een eigen woning. Die schenkingsvrijstelling verhoogde immers de ruimte om hoger te bieden dan anderen. En dat heeft als zodanig een prijsopdrijvend effect.

Vergunningverlening

Voordat die maatregelen echt merkbaar effect gaan sorteren, zijn we minimaal een jaar verder. Een positieve ontwikkeling is inmiddels wel dat het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt. Weliswaar nog onvoldoende om in de groeiende woningbehoefte te voorzien, maar toch. De vergunningverlening trok in de eerste helft van 2021 sterk aan en de verwachting is dat het totale aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen rond de 80.000 woningen uit gaat komen in 2021. Dat betekent dat na het dieptepunt van 2019 (60.000 vergunningen) er in zowel 2020 (70.000 vergunningen) als 2021 een toename van 10.000 vergunningen per jaar is gerealiseerd.

De ambities van het nieuwe kabinet zijn nog groter. ‘We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar’, zo staat in het vorige week gepresenteerde coalitieakkoord. Die sprong van 75.000 naar 100.000 wil Rutte IV onder andere doen door innovaties te versnellen, zoals het opschalen van het bouwen van prefabwoningen en het transformeren van kantoren tot woningen. Gemeenten en provincies krijgen te maken met prestatieafspraken die de nieuwe minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening met hen zal opstellen.

En bindende prestatieafspraken komen er eveneens met woningcorporaties. In ruil voor de geleidelijke afschaffing van de gewraakte verhuurderheffing wordt van ze verwacht dat ze die daarmee geschapen investeringsruimte van 1,7 miljard euro gebruiken voor met name de bouw van flexwoningen en betaalbare huurwoningen, zo staat het in het coalitieakkoord. ‘Een goede stimulans voor de volkshuisvesting’, noemt voorzitter Martin van Rijn van de woningcorporatiekoepel Aedes het regeerakkoord om die reden. Er bestaan overigens gerede twijfels of de daadwerkelijke voorraad nieuwe koopwoningen zo snel zal toenemen. De woningproductie schommelt immers al een paar jaar rond de 71.000 woningen. En het EIB – het Economisch Instituut voor de Bouw – sprak eerder de verwachting uit dat het aantal opgeleverde woningen pas in 2024 zal toenemen richting de 80.000.

Volgens de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, is de ambitie van het kabinet om de woningproductie fors op te schroeven – zeker onder regie van een aparte minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening – wel degelijk haalbaar. ‘Wanneer we werkelijk gaan samenwerken en inzetten op slimme bouwsystemen met meer productie in woningfabrieken, dan moeten die ambities kunnen slagen’, aldus voorzitter Desirée Uitzetter van de belangenvereniging.

Prefab en houtbouw

Ook Berkelmans denkt dat de mogelijkheid tot versnelling van de woningbouw deels in de hoek van de creatieve bouwoplossingen moet worden gezocht. Bouwbedrijven, zo constateert hij, zetten steeds meer in op digitalisering en industrialisering.

Om de bouwproductie op te schalen maken ze steeds vaker gebruik van prefab modules. Die modules worden op grote schaal in fabrieken voor-geproduceerd en hoeven vervolgens op locatie alleen nog te worden gemonteerd. ‘Wanneer prefab bouwen de norm wordt, kunnen er grote schaalvoordelen optreden die een prijsdrukkend effect hebben op de bouwkosten. Daarnaast kunnen prefab woningen relatief snel worden gemonteerd. Hierdoor kan de woningbouwproductie opgeschaald worden ondanks het tekort aan bouwpersoneel.’

Ook maken bouwbedrijven steeds meer gebruik van houtoplossingen in bouwconstructies. Houten constructies gelden als relatief goedkoop en duurzaam alternatief voor beton- en staalconstructies. ‘Zeker wanneer er schaarste is aan dat soort bouwmaterialen, is hout een interessant alternatief.’

Op dit moment lopen er allerlei hoogbouwprojecten in Nederland. Voordeel is dat er relatief weinig vierkante meters grond nodig zijn voor het creëren van veel woningen. Dat is op het oog een ideale oplossing om het woningtekort op te lossen. Toch lijken torens boven de 70 meter té hoog gegrepen.

De reden? Boven de 70 meter bouwen is complexer, er gelden andere regels en er zijn andere vereisten. In de praktijk leidt dit meestal tot duurdere woningen. Voor betaalbaar wonen zijn woontorens tot 70 meter wellicht een geschiktere oplossing. Bovendien leiden hoge woontorens niet zelden tot controverse. In Utrecht gold mede om dat te voorkomen jarenlang de ongeschreven regel om niet hoger te bouwen dan de Domtoren. Dat daar binnenkort toch van zal worden afgeweken is volgens Erik Berkelmans niet ondenkbaar met de woningopgave die er ligt. Al voorziet hij dat het fenomeen buiten de G4 steden voorlopig nog bij incidenten blijft.