Halt aan de pandjesbaas

Haarlem dringt huizenbeleggers in Schalkwijk terug

Huizenprijzen rijzen de pan uit in de vroegere Haarlemse probleembuurt Schalkwijk. Zeker nu de gemeente op grote schaal in de leefomgeving investeert. Hoe houd je beleggers buiten en blijft de wijk toegankelijk voor mensen met een smalle beurs?

De Europaweg is de langste straat van Schalkwijk en vast ook een van de langste van heel Haarlem. ‘Wist je dat er geen enkel woonadres aan de Europaweg ligt?’, vertelt gemeentelijk ontwikkelmanager Hein Schouwenaars. ‘Ik meen alleen twee benzinepompen.’ De vierbaansweg voert als een slagader voor gemotoriseerd verkeer door Haarlem-zuidoost. Aan beide zijden van de Europaweg verrees in de jaren zestig een saaie mix van kantoorpand en flatgebouw. Schouwenaars: ‘Schalkwijk is opgezet als klassieke wederopbouwwijk. Vier deelwijken rond een overdekt winkelcentrum. Alles was ingesteld op de auto.’

We hebben op onze fietsen afgesproken aan de noordrand van Schalkwijk. Achter een vale strook bosjes blijkt een groot sportcomplex schuil te gaan. ‘Dat groen willen we veel intensiever laten gebruiken en voor meer Schalkwijkers toegankelijk maken’, wijst Schouwenaars. Aan de overzijde van de weg komt een nieuwe ‘mobiliteitshub’, om zo bussen uit het krappe stadscentrum te weren.

Nog ingrijpender plannen volgen een paar minuten fietsen verder, aan de Europaweg. De vier rijbanen worden op termijn teruggebracht tot twee. De inmiddels merendeels leegstaande kantoorpanden ondergaan een transformatie tot appartementen. Vrijwel de hele oostzijde van de weg zal zo voor woningbouw worden bestemd. ‘In plaats van een anonieme snelweg’, roept Schouwenaars boven een langs gierende ambulance uit, ‘moet de Europaweg een levendige corridor worden. Een weg die Schalkwijk samenbrengt in plaats van doormidden snijdt.’

En dat is nodig. Het tegenwoordig snelst groeiende stadsdeel van Haarlem was decennia probleemgebied. De somber stemmende statistieken over criminaliteit en werkloosheid verhulden de kwaliteiten die Schalkwijk ook heeft: het is de groenste wijk van Haarlem, het ligt niet ver van het centrum en met de af en aan rijdende snelbussen sta je zo op Schiphol of aan de Amsterdamse Zuidas. Daarom was het niet vreemd dat toen de woningmarkt een jaar of acht geleden begon aan te trekken, Schalkwijk zich weldra onder de koplopers bevond. De huizenprijzen waren jarenlang gedempt door het matige imago van de wijk. Nu rezen ze de pan uit.

Beleggers

Het bleef niet zonder gevolgen. Voor de gemeente Haarlem, zegt Schouwenaars, vormden de hoge woningprijzen ook een kans om serieus in de wijk te investeren: ontwikkelaars stonden in de rij. En inderdaad: overal op onze fietstocht zien we kranen en bouwputten. Maar de koopstarter die op de overspannen regionale woningmarkt altijd nog voor twee ton in Schalkwijk terechtkon, die vist nu achter het net. Want ook beleggers zien er hun kans schoon. Voor de gemeente reden om onderzoek door het Kadaster te laten doen. Dat bracht de recente ontwikkelingen op de Haarlemse woningmarkt scherp in beeld.

Wat bleek: het percentage koopwoningen dat in de Europawijk (onderdeel van Schalkwijk) naar beleggers gaat, steeg van 6 procent in de periode 2009-2013 naar 13 procent de laatste drie jaar. Daarmee onttrekken ze inmiddels één op elke zeven verkochte woningen aan de markt. Met die hoge score komt de Europawijk na het Haarlemse centrum en het statige Zijlwegkwartier op de derde plaats van de 21 onderzochte buurten.

Daar blijft het niet bij. Een neveneffect van de vele opkopers is dat de huizenprijzen in de wijk extra stijgen. Ook het deel van de woningen dat niet in hun handen valt, wordt voor mensen met een smalle portemonnee moeilijk bereikbaar. Verder blijkt uit cijfers van het Kadaster dat inwoners van wijken met veel particuliere verhuur hun wijk grosso modo lager waarderen dan wijken met overwegend kopers.

Werk aan de winkel dus voor de gemeente. Want de tienduizend woningen die Haarlem in de komende vier jaar wil bouwen, moeten in de woorden van wethouder Floor Roduner (ruimtelijke ontwikkeling, PvdA) méér dan alleen de woningnood verlichten. ‘Het biedt ons ook de kans om te kijken: wat is de instroom van mensen die je in elke wijk wilt hebben? Want wij willen als Haarlem een stad zijn voor iedereen: van de verpleegkundige tot de chirurg en van de elektricien tot de ict-er. Maar hoe doe je dat?’

40-40-20

Overall, zegt Roduner, hanteert Haarlem het gegeven 40-40-20. Dat betekent dat bij elk nieuwbouwproject in principe 40 procent in de categorie sociale woningbouw valt, 40 procent onder middelduur en 20 procent vrij (‘Dat wordt dan meestal duur’). Per wijk kan ervan worden afgeweken. De wethouder geeft een voorbeeld. ‘In Haarlem-West zit relatief weinig sociale woningbouw. Daar zeggen we nu: 50 procent van de nieuwbouw moet er sociaal zijn om de boel beter in balans te krijgen. Sommige delen van Schalkwijk kennen juist heel véél sociale woningbouw. Daar heb je behoefte aan meer middenhuur of vrije sector. Zo streef je naar de ideale mix per wijk.’

Maar de markt laat zich niet zo makkelijk dwingen. ‘Die duurdere woningen bouwen in Schalkwijk, dat lukt wel’, zegt Roduner. ‘Je moet echter voorkomen dat beleggers die woningen opkopen en in appartementen opdelen. Woning splitsing is in sommige delen van de stad nu al verboden. Dat gaan we ook uitrollen over Schalkwijk.’ Daarnaast zal Haarlem per 1 januari in de hele stad aan opkoopbescherming gaan doen. Wie een huis koopt, moet daar de eerste vier jaar zelf wonen (uitzonderingen als ouders die een appartement kopen voor hun kind daargelaten). Roduner: ‘Deze week is er een motie over aangenomen in de gemeenteraad. Het is spannend, want het gaat allemaal ineens heel snel. Maar we willen als gemeente echt grip op de woningmarkt krijgen.’

Voor de handhaving van de nieuwe regels is alvast budget uitgetrokken. ‘Je kunt ons woz-bestand combineren met kadastrale gegevens. Zo kan worden nagegaan welke woningen in een bepaalde periode van eigenaar zijn gewisseld en wie er nu in die huizen woont. Steekproefsgewijs zullen we controleren welke woningen nieuw worden verhuurd’, stelt Roduner. ‘Vervolgens kun je checken of er wel een vergunning voor die verhuur is verleend.’ Daarnaast verwacht de gemeente meldingen van Haarlemmers te gebruiken om illegale verhuur op te sporen.

Enorme piek

De vraag is of dat straks allemaal nog nodig is. De verhoging van de overdrachts belasting voor investeerders, eerder dit jaar, sorteert volgens Roduner al effect. ‘Je zag een enorme piek in beleggersaankopen toen die belasting werd aangekondigd. Ze hebben nog snel hun slag op de woningmarkt geslagen. Daarna zie je hun aantal hard achteruitgaan.’ Toch twijfelt Roduner niet aan de noodzaak van de aanvullende gemeentelijke maatregelen.

‘Het zijn extra hindernissen die de aankoop voor een belegger minder aantrekkelijk maken, omdat z’n rendement erdoor wegzakt. Hij zal dus ook minder voor zo’n huis kunnen bieden. Dat dempt de prijsontwikkeling. En ik spreek hier in Haarlem nog zo veel jongeren die dolgraag een huis willen kopen. Een woning is een grondrecht, geen beleggingsrecht.’