Gelderland transformeert nog volop

Leegstaand vastgoed transformeren naar woningen: de rijksambitie is groot, maar de cijfers kachelen achteruit. De A-locaties zijn op. Maar in Gelderland zijn ze wel blij. Daar vierde de provincie onlangs het tien jaar bestaan van een eigen transformatieprogramma. Is er een Gelders geheim? En zo ja, wat is dat dan?

Leegstaand vastgoed wordt woning

Weleens gehoord van de kanaalplaatvloer? Dit is een betrekkelijk lichte, betonnen vloerplaat, met horizontale luchtkanalen erin. Een favoriet van bouwers in de jaren tachtig, toen de bouwkosten vooral laag moesten blijven. Nu, veertig jaar later, zijn ontwikkelaars er minder blij mee als ze een leegstaand kantoorpand naar woningen willen ombouwen. ‘Als je in zo’n vloer gaten maken, verliest hij zijn kracht’, vertelt de van oorsprong Noorse hoogleraar bouwkunde Hilde Remøy, verbonden aan de Technische Universiteit Delft. Iets wat ook typisch is voor de jaren tachtig, vertelt ze: een minimale verdiepingshoogte. ‘Dat werkt dan ook nog eens tegen: je hebt weinig ruimte om bijvoorbeeld leidingwerk onder een verhoogde vloer of achter een verlaagd plafond weg te werken.’

Nu de woningbouwambities historisch groot zijn, zal het de woningbouwminister pijn doen dat het aantal transformatiewoningen al jaren daalt. Topjaar was 2019, met bijna 12.500 woningen ontstaan uit bestaande panden. In 2024 ging het om 7.800 woningen, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) eind vorig jaar. En in de eerste drie kwartalen van 2025 ging de teller niet verder dan een schamele 4.310.
Desondanks is er meer geld beschikbaar dan eerder: sinds 2019 geeft het rijk via de Transformatiefaciliteit leningen uit aan ontwikkelaars, en sinds 2022 is er voor gemeenten de Stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen (SFT). Dit geld moet ervoor zorgen dat er per jaar 15.000 woningen uit transformatie geboren worden, maar dat lukt vooralsnog niet.

Laaghangende fruit

Eén reden is dat het laaghangende fruit de afgelopen tien jaar al geplukt is. Het transformeren naar woningen van vacante kantoren maakte vooral opgang na de financiële crisis in 2008. Dat vergde overigens wel tijd, weet Hilde Remøy nog. ‘Toen ik in 2005 begon aan mijn promotieonderzoek over het transformeren van kantoren naar wonen, zat de kantorenleegstand al boven de 10 procent. In 2008 is de kantoorsector geklapt. Toen ik in 2010 mijn proefschrift verdedigde zat de leegstand op ongeveer 15 procent, en op sommige locaties zelfs rond 25 procent. Dat was het moment dat men breed is gaan denken: wellicht is transformatie naar woningen een goed idee.’

‘Als je die grafiekjes van het CBS volgt, zie je dat in de eerste jaren na de crisis nog weinig gebeurde, omdat het moeilijk was een lening te krijgen’, vervolgt Remøy. ‘Bovendien stonden kantoren voor te veel in de boeken. Vanaf 2013 zie je dat er ineens veel werd getransformeerd. De afboekingen hadden plaatsgevonden en er kwamen veel initiatieven. Dat gebeurde voornamelijk op de A-locaties in de binnenstad en de knooppunten die goed bereikbaar zijn met het OV en de auto. Het ging om kantoren die niet te groot en niet te diep waren; gebouwen uit de jaren zestig, en ook wel de jaren negentig. Die kantoren hebben een stramienmaat waarin makkelijk woningen te plaatsen zijn.’

Parkeernormen

Een tweede vaak genoemde oorzaak dat het aantal transformaties afneemt: hoge parkeernormen. Maar die gedachte wordt met ijver bestreden door Frank Aalbers. Als senior adviseur van mobiliteitsbureau Goudappel is hij de eerste om te benadrukken dat de parkeernormen in het verleden inderdaad te ruim waren. Maar dat is in menige gemeente al veranderd, zegt hij. ‘De laatste vijf jaar merkte je steeds vaker dat die parkeernormen tot problemen leidden, bij nieuwe woonwijken maar ook als er transformaties plaatsvonden van bijvoorbeeld winkels naar woningen. De parkeerplekken moesten op eigen terrein gerealiseerd worden. Dat moest vaak onder de grond, maar in elk geval gebouwd. Nou, die parkeerplekken worden snel heel duur, hè. Dan heb je het gauw over 25.000, 30.000 tot 40.000 euro per parkeerplaats.’

In veel gemeenten is dit argument niet langer valide, zegt hij. ‘Nu zie je dat de parkeernormen ook onterecht als oorzaak genoemd worden als een argument wanneer een ontwikkeling niet kan doorgaan. In binnensteden zijn er nu zelfs veel gemeenten die zeggen: de ontwikkelaar mag zelfs zonder parkeerplaatsen bouwen. Dat noemen ze de GROP-lijst: Geen Recht Op Parkeervergunning. Binnenstedelijk zijn er bij gemeentes op het gebied van parkeren inmiddels best veel dingen mogelijk.’

Dingetje

Sterker nog, het zijn nu eerder de fietsparkeernormen die dwars zitten, zegt Frank Aalbers. ‘Dat wordt the battle for the ground floor genoemd’, vertelt hij. ‘De Kop van Isselt in Amersfoort is bijvoorbeeld zo’n voormalig industriegebied dat dicht met woningen bebouwd wordt: je bouwt de hoogte in en wilt geen auto’s op straat. Dus de auto’s worden in hubs gezet. Maar de fietsen wil je wel dicht bij de woningen, en natuurlijk niet driehoog of in kelders, maar op het maaiveld. Stedenbouwkundigen willen alleen wel dat de plinten van de gebouwen levendig zijn, met detailhandel of cafés, of toegangen naar de woningen. Zij willen in de plint dus geen toegangen tot grote vlakken waar dan allemaal fietsen komen te staan. Dat is echt een dingetje op dit moment: welke functies moeten er in die plint van het gebouw komen?’

Duidelijk lijkt wel dat ontwikkelaars de komende jaren niet uit zichzelf gaan voldoen aan de overheidsbehoefte aan transformaties van panden naar woningen. Eind vorig jaar, juist toen het CBS het krimpende aantal transformaties bekendmaakte, vierde de provincie Gelderland het tienjarig jubileum van haar programma SteenGoed Benutten. Met ruggensteun van dit subsidieprogramma zijn in bijna alle Gelderse gemeenten panden tot woningen omgebouwd, meldt de provincie. In totaal gaat het om 7.500 woningen, met zicht op 1.400 meer. ‘Weet je, dit is sneller, duurzamer, en ruimte-efficiënter’, vertelt gedeputeerde Dirk Vreugdenhil (wonen, ChristenUnie). ‘Het meest duurzame huis is het huis dat je niet hoeft te bouwen. Je kunt bovendien beeldbepalende plekken in de provincie behouden, want dit gaat echt niet alleen over kantoren, maar ook over bijvoorbeeld silo’s, of over monumentale villa’s.

Bezwaarprocedures heb je bij transformatie vaak niet. Daarnaast is netcongestie in Gelderland een hot issue: dan betekent het hébben van een stroomaansluiting dat je kunt versnellen om nieuwe woningen voor elkaar te krijgen. Het transformeren van gebouwen is daarom het zo slim mogelijk gebruik maken van wat er al is.’

Verhalen

‘Een transformatieproject dat ik zelf mooi vind, en waar ik in de buurt van woon, is in de benedenstad van Nijmegen’, vertelt de gedeputeerde. ‘Daar had je een aantal pakhuizen, een betonnen silo en een winkel. Dit waren karakteristieke plekken. Maar ja, wat gebeurde er nog? We hebben er 36 woningen en nieuwe bedrijfsruimte kunnen realiseren, en de silo behouden. Met die transformatie behoud je de verhalen van de stad. Tegelijk maak je ruimte voor nieuwe ontwikkelingen.’ Aan de rand van Veluwegemeente Ede is ook een intrigerend transformatieproject afgerond: het voormalige terrein van kunstzijdefabriek ENKA, dat een woonwijk is geworden met behoud van een aantal historische industriële panden en kantoren. Maar ook het centrum van Ede is op de schop. In dit geval is niet de industrie, maar een deel van de detailhandel vertrokken.

Het gaat hier om een strijd tegen lege winkelpanden, vertelt programmamanager Renske Dijkwel. Met de subsidie van de provincie Gelderland huurde de gemeente een transformatiemanager in, die met 180 private pandeigenaren in conclaaf is gegaan om de gemeentevisie op het stadscentrum gestalte te geven: een compacter kernwinkelgebied. ‘We hebben leegstandspercentages gehad van boven de 20 procent’, vertelt Dijkwel. De problemen stammen volgens Dijkwel uit de jaren negentig. ‘Wij liggen in de buurt van Veenendaal, Arnhem, Amersfoort en Apeldoorn. In die regio heerste een expansiedrift. Mijn toenmalige collega’s dachten: Ede moet daarin mee. Dus er kwam met hulp van institutionele beleggers en grote ontwikkelende partijen, zoals ING Vastgoed, een centrumaanpak. Er zijn veel winkels gekomen. Maar daarna kwam online shoppen op. En die transformatie van ons centrum paste eigenlijk niet bij de positie van Ede in de regio, en is bovendien uitgevoerd zonder de Edenaren. Mensen in Ede zeiden bijvoorbeeld: we missen het oude Marktplein. Zij keerden het centrum een beetje de rug toe.’

390 woningen

Sinds 2021 zijn er, onder meer door transformaties, 390 nieuwe woningen bijgekomen in het centrum van Ede. Daarnaast zijn er 150 woningen in aanbouw, en volgen op termijn nog 750 huizen. Omdat er nog ‘ruimte in het bestemmingsplan’ zat, kon er binnen de bestaande kaders al relatief makkelijk woningruimte bijkomen, zoals door het optoppen van winkelpanden. Daarnaast is vastgelegd dat op ongeveer 170 centrumadressen geen retail meer mag komen. Een geslaagd voorbeeld vindt Renske Dijkwel bijvoorbeeld de Doelenstraat. ‘Dat was een doodse straat in hartje stad, met de achtergevels van winkelpanden in het winkelcentrum Achterdoelen dat in de jaren negentig is gebouwd. We hebben hier onder andere toegestaan dat mensen op de begane grond kunnen wonen, al wordt dat in een binnenstad meestal niet gedaan. Het is een straatje dat net in de luwte ligt, waardoor dat hier wel kon. Daarnaast zijn de betreffende winkelpanden gehalveerd, waardoor er aan de andere kant van de gebouwen nog wel winkels zijn, die nu couranter zijn doordat ze kleiner zijn geworden. Daardoor is de Doelenstraat een leuk woonstraatje in de binnenstad van Ede geworden.’

‘We moeten op volle kracht door met de transformaties’, zegt de Gelderse gedeputeerde Vreugdenhil. ‘Ik zeg dat met een streep onder ‘moeten’. Juist omdat de mogelijkheden steeds kleiner worden om op de traditionele manier te bouwen.’ Volgens Vreugdenhil is er politiek gezien in Gelderland consensus. ‘Ik merk bij mij in de Provinciale Staten dat er ontzettend veel draagvlak is voor onze regeling. Als de pot leeg is, weet ik zeker dat er alles aan gedaan wordt om nieuwe financiering vrij te maken.’