BBV en opbrengst genererende vastgoedinvesteringen

De nieuwe stellige uitspraak van de Commissie BBV over opbrengstgenererende vastgoedinvesteringen maakt het er niet eenvoudiger op. Hiermee wordt een constructie geïntroduceerd waarbij een investering — bijvoorbeeld een parkeerhub — deels in de grondexploitatie mag worden opgenomen en deels als materieel vast actief moet worden geactiveerd. En dat alleen tot het bedrag dat nodig is om de grondexploitatie 'minimaal kostendekkend' te houden.

Gemeenten mogen zelfs jaarlijks schuiven met delen van dezelfde investering. Afhankelijk van de laatste stand van de grondexploitatie. Dus niet het karakter van de investering bepaalt de verwerking, maar de uitkomst van een rekensom die elk jaar anders kan uitpakken. Dat betekent meer interpretatie, meer herrekenen en vooral: meer ruimte voor discussie met accountants, adviseurs en toezichthouders.

Zodra een grondexploitatie een tekort laat zien dient er een verliesvoorziening te worden getroffen. Om te voorkomen dat een investering met langdurig nut direct als verlies wordt afgeboekt mag een deel worden geactiveerd. Dat klinkt aannemelijk.

Maar daarmee wordt de verwerking van één en dezelfde investering afhankelijk van de vraag of de grondexploitatie toevallig plus of min uitkomt. Een parkeerhub met identiek maatschappelijk en economisch nut wordt anders verwerkt naarmate een grex van € 2 miljoen positief naar € 1 miljoen negatief verschuift. Economisch is het dezelfde investering, bestuurlijk dezelfde voorziening, maar administratief kantelt de verwerking zodra de grex onder nul dreigt te zakken.

Het is dus niet de ondergrens die arbitrair is, maar het resultaat: de verslaggeving volgt niet langer primair het meerjarige nut van de investering, maar de jaarlijks wisselende uitkomst van de grondexploitatie. En omdat die uitkomst bij elke actualisatie verandert, wordt dezelfde investering keer op keer opnieuw onderwerp van herrekening — totdat zij in gebruik wordt genomen. Dat is bestuurlijk niet meer uit te leggen.

Wat het extra wrang maakt, is dat het BBV al langer instrumenten kent om kosten van voorzieningen met breder of langduriger nut verdedigbaar toe te rekenen. Denk aan de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Binnen het grondbeleid bestaat al jaren de mogelijkheid om vanuit een grondexploitatie bij te dragen aan voorzieningen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben, mits wordt voldaan aan de beginselen van causaliteit, proportionaliteit en profijt. Opvallend genoeg noemt de Commissie BBV precies diezelfde drie beginselen in haar toelichting, maar trekt ze daar niet de voor de hand liggende conclusie uit. Dus waarom een hybride variant?

De praktijk heeft behoefte aan eenvoud, uniformiteit en regels die ook buiten de kring van specialisten te volgen zijn. Want wat vandaag wordt verkocht als beleidsvrijheid, is morgen gewoon een accountantsvraagstuk.

En uiteindelijk raakt dit ook de gemeenteraad. Die krijgt straks begrotingen voorgeschoteld waarin delen van parkeergarages, parkeerhubs of vastgoedobjecten afhankelijk van jaarlijkse grex-uitkomsten administratief verschuiven tussen exploitatie en balans. Probeer dat nog maar eens eenvoudig uit te leggen aan een raadslid. De toelichting op de onderuitputting kapitaallasten krijgt hierdoor extra dimensies die er niet eenvoudiger op worden.

De principiële vraag is: willen we een BBV-stelsel dat inzet op eenvoud, transparantie en vergelijkbaarheid, of accepteren we een stelsel waarin uitzonderingen zich blijven opstapelen totdat alleen ingewijden het nog begrijpen? Deze uitspraak kiest helaas voor het laatste. Terwijl de meest logische route al op tafel ligt en wel wordt geadviseerd: activeer opbrengstgenererend vastgoed gewoon als materieel vast actief. Stabieler, uitlegbaarder en een stuk eerlijker. Soms is de beste regel nog altijd de simpelste. Punt.