Advertentie
ruimte en milieu / Nieuws

'In elk dorp of elke stad een straatje erbij'

Met een extra rijtje huizen in elk dorp of elke stad voorkom je een nieuwe bouwcrisis. Aldus Taco van Hoek van het EIB.

18 augustus 2023
nieuwbouwstraat
Shutterstock

Een rijtje huizen erbij in elke gemeente. Het kan volgens directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw een oplossing zijn voor de huidige nieuwbouwdip. En misschien kan de rijksoverheid samen met gemeenten ook alvast nadenken over opkoopfondsen.

Griffier | gemeenteraad Waalwijk

Griffie Waalwijk
Griffier | gemeenteraad Waalwijk

Teamleider Ruimtelijke Ordening / Gebiedsontwikkeling

OVER-gemeenten
Teamleider Ruimtelijke Ordening / Gebiedsontwikkeling

De nieuwbouw dreigt volgend jaar verder terug te vallen. Hoe voorkomen we dat de dip uitmondt in de volgende bouwcrisis. Binnenlands Bestuur interviewt deze zomer betrokken partijen en onafhankelijke experts. Als vierde Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

BB Wat ziet u als de drie belangrijkste oorzaken van de bouwcrisis?

TvH 

Taco van Hoek: 'De problemen dienden zich voor de oorlog in Oekraïne al aan. De huizenprijzen stegen enorm en de rente was uitzonderlijk laag. Toch moesten er steeds meer subsidies vanuit de overheid komen om projecten rond te kunnen rekenen. De verklaring daarvoor ligt ten eerste bij het ruimtelijk beleid. Vaak moeten gemeenten hun bouwplannen in binnenstedelijk gebied zien te persen. Dan kom je steeds vaker uit bij complexe herstructurering met verplaatsing van bedrijventerreinen en infrastructuur, bodemsanering en dergelijke. Of op plaatsen waar alleen hoogbouw mogelijk is, wat vrijwel altijd leidt tot verzet van burgers. De keuze om vrijwel alleen in dichtbebouwd stedelijk gebied te bouwen gaat zo met steeds meer kosten gepaard.

De tweede belangrijke verklaring voor de moeizame exploitaties ligt bij de sterk toegenomen betaalbaarheidseisen bij de woningbouwprogrammering. Zo geldt in gemeenten als Amsterdam, Utrecht en Haarlem dat 40 procent van een nieuwbouwproject sociaal moet zijn, 40 procent betaalbaar/middenhuur en 20 procent vrije sector. Zo kan maar zeer beperkt van de huizenprijsstijging worden geprofiteerd. Hogere kosten door locatiebeleid en lagere opbrengsten door betaalbaarheidsbeleid hebben de exploitaties onder druk gezet. Toen de oorlog in Oekraïne uitbrak en de bouwkosten en rentes nog eens fors toenamen, keerde de wal het schip.  

Andere zaken die soms genoemd worden in relatie tot de woningnood, zoals beleggers die kopers van de markt zouden duwen of ouderen die zouden moeten verhuizen zijn niet op feiten gebaseerd. Ook de rol van stikstof in de terugval van de bouw wordt sterk overschat. We hebben onderzocht dat ruim 90 procent van de nieuwbouwplannen daar in het geheel niet door wordt geraakt.’

BB Treft de terugval alle huizentypen?

TvH 

‘Ja. Op dit moment zien wij in de cijfers weliswaar dat de doorstromers het sterkst afhaken, maar het is een kwestie van tijd dat dit ook de starters gaat raken die op hun beurt namelijk weer erg afhankelijk zijn van doorstroming. Iedereen heeft ook last van de hogere rentes. Daarnaast geldt bij uitstel van projecten dat alle woningen die in het project zijn voorzien niet doorgaan.’

BB Treft de terugval alle regio’s in gelijke mate?

TvH 

‘Je ziet in Noord- en Zuid-Holland tot nu toe de grootste terugval in afgegeven vergunningen. De problemen rond locaties en hoge eisen rond betaalbaarheid spelen hier meer dan gemiddeld, maar wij moeten de ontwikkelingen verder volgen om een betrouwbaarder beeld van de regionale verschillen en de oorzaken daarvan vast te stellen.’

BB Wat zijn de verschillen met de vorige bouwcrisis?

TvH 

'In de periode 2009-2014 werd de nieuwbouw gehalveerd nu hebben we te maken met een terugval van zo’n 15 procent in twee jaar tijd. Dat is een forse omslag op de markt, maar wel een stuk minder heftig dan tijdens de banken- en eurocrisis. Ook omdat de economie het veel beter doet dan toen. Ja, we hebben nu twee kwartalen lichte krimp, maar vorig jaar hadden we nog 4,5 procent groei. Een verschil is ook dat bij de vorige bouwcrisis beleid werd doorgevoerd dat sterk negatief uitpakte. Er werd een kredietrantsoenering doorgevoerd waardoor mensen minder geld voor hun hypotheek konden lenen. De hypotheekrenteaftrek werd sterk beperkt en een verhuurdersheffing werd ingevoerd die het investeringsvermogen beperkte van corporaties. Nu kunnen corporaties financieel veel aan.’

BB Wat moet het rijk doen om een bouwcrisis te vermijden?

TvH 

'Op korte termijn is dat lastig. We zien nu het aantal door gemeenten afgegeven vergunningen teruglopen. Dat zal dit en komend jaar onafwendbaar gevolgen hebben voor de bouw. Willen wij het beeld kunnen ombuigen voor de jaren daarna, dan is het noodzakelijk om snel verandering aan te brengen in het ruimtelijk beleid. Naast het binnenstedelijk bouwen moeten gemeenten veel meer mogelijkheden krijgen om kleinschalige locaties aan de rand van de bebouwde kom te ontwikkelen, het zogenaamde ‘straatje erbij’. Wij zien in de collegeakkoorden enige beweging in deze richting, maar het moet nog wel handen en voeten krijgen De andere logische oplossing is om terughoudender te zijn, zowel bij gemeenten als bij het rijk, met het betaalbaarheidsbeleid. Het klinkt sympathiek, maar het heeft een negatief effect op het aanbod. Ook moet het beeld van tafel dat het goed is om vooral goedkope woningen te bouwen in plaats van wat duurdere. Als je meer bouwt voor midden en hogere inkomens, komt ook de doorstroming op gang. Daarvan profiteren ook de starters, die voor 90 procent van het aanbod afhankelijk zijn van bestaande woningen die vrij komen.’

BB Wat moeten gemeenten doen om een bouwcrisis te vermijden?

TvH 

'De hypotheekrente is in een paar jaar tijd spectaculair gestegen van 1,5 naar 4 procent. Voor een starter die een huis wil kopen van 250.000 euro betekent het dat de rentelast oploopt van 3.000 euro naar zo’n 10.000 per jaar. Dat maakt nogal een verschil. De Starterslening is bij de vorige bouwcrisis een nuttig instrument gebleken, maar wordt in lang niet alle gemeenten gehanteerd en het rijk heeft zich hier teruggetrokken. Met bescheiden middelen zou hier snel alsnog het nodige kunnen worden bereikt. Verder zouden rijk en gemeenten opkoopfondsen kunnen overwegen, waarbij ze 30 procent van een nieuwbouwproject  opkopen. Om die huizen vervolgens later als de markt weer is genormaliseerd weer in de verkoop te doen. Het zal voor de huidige terugval wellicht te laat zijn om dat nog allemaal in gang te zetten, maar voor de volgende bouwcrisis kan het een mogelijke oplossing zijn als wij nu de vormgeving goed voorbereiden.’

Reacties: 3

U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.

Bert Bakker
Ik wil dat onderzoek dan wel zien want dit is meer politiek dan realiteit. Zoals ontzettend veel hier. Stikstof geen probleem voor bouwen. Ja joh. Grote buitenlandse beleggers (feitelijk maatschappijen) nemen hele blokken over maar nee. Niet waar hoor. Dit is net zoiets als de wetenschap aanvoeren als basis maar niet de studies waar die basis dan op gebaseerd is.
Hans Bakker
Volgens het cbs neemt het aantal arbeidsmigranten tussen nu en 2030 toe met 1,2 miljoen personen. Waarvoor? Kassen, slachterijen, distributiecentra etc. Allemaal lage lonen arbeid, allemaal sectoren waar een klein clubje aan verdient en waar Nederland per saldo armer van wordt. Als we nu eens duidelijke keuzes maken over welke economische sectoren we wel en welke we niet willen, dan kunnen we een grote slag slaan. Voor nu en voor de toekomst van onze kinderen. Het arbeidsmodel van Nederland in combinatie met de aanwezigheid van armoede in midden Europa maakt dat anders te veel lage lonen arbeid naar ons toe trekken. Op zijn minst 60% van het woningtekort is veroorzaakt door economische verdienmodellen.
Hans Bakker
Na het WAO debacle van de jaren ‘90 en de witte illegalen van eind jaren ‘90, de armoede crisis van dit moment, worden de 1,2 miljoen arbeidsmigranten in 2030 voor kassen, slachterijen en distributiecentra in het aller grootste probleem van Nederland. Op de tweede plaats komt de zinloze asielmigratie. Het monopoly of ganzenbord spel dat vluchtelingen moeten spelen om Ter Apel te bereiken. De effecten voor onze verzorgingsstaat en de leefbaarheid van ons land zullen ongekend zijn.
Advertentie