Een nieuwe woonwijk binnen de bestaande bebouwingsgrenzen draagt tot vijf keer meer bij aan de gemeentelijke welvaart dan nieuwbouw in een weiland. Dat blijkt uit een kosten-batenanalyse van Decisio en Metafoor.
Bouw in weiland levert gemeente veel minder op
Een nieuwe woonwijk binnen de bestaande bebouwing draagt tot vijf keer meer bij aan de gemeentelijke welvaart dan nieuwbouw in een weiland.
De analyse werd uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en Noord-Holland. De bureau’s hebben de kosten en opbrengsten geanalyseerd van binnen- en buitenstedelijke bouwprojecten in twee gemeenten, Purmerend en Haarlemmermeer. In beide gemeenten werd een groot (gepland) binnenstedelijk project vergeleken met een groot uitbreidingsproject. Zowel in Haarlemmermeer als Purmerend bleek dat onderaan de streep de positieve effecten van bouwen in de stad fors hoger zijn. In harde euro’s uitgedrukt: een nieuwe woning in het weiland levert de gemeente over een periode van 50 jaar zo’n 12.000 euro op. Bij een binnenstedelijke nieuwbouwwoning is dat 60.000 euro.
De grote bouwopgave leidt tot een verhitte discussie over wáár dan precies moet worden gebouwd. Veel bouwers, projectontwikkelaars, maar ook bestuurders en volksvertegenwoordigers willen dat een deel van de benodigde woningen in uitbreidingslocaties verrijzen. Veel van die plekken hebben nu nog een agrarische bestemming. Het bouwen buiten de ‘rode contouren’ heeft vooral voordelen voor de snelheid; in het open veld kunnen sneller meters worden gemaakt.
Bovendien is bouwen in het weiland goedkoper voor de ontwikkelaar. Er hoeft vaak geen duur grondonderzoek of kostbare sanering gedaan te worden. En kostbare maatregelen bij binnenstedelijke projecten, zoals ingewikkelde verkeersmaatregelen, het beperken van overlast voor omwonenden en beperkingen in het tijdstip van het slaan van heipalen kunnen achterwege blijven.
Gunstiger
Voor veel gemeenten lijkt een buitenstedelijk project ook financieel gunstiger. In binnenstedelijke gebieden zijn projecten immers technisch complex, en is er vaker sprake van een ‘onrendabele top’ in de projectbegroting. Veel kosten die de gemeente maakt zijn niet direct terug te krijgen uit de bouw- en grondexploitatie. Dat ligt in het buitengebied anders: de hogere initiële kosten voor de aanleg van openbare ruimte, wegen en groenvoorzieningen kunnen makkelijker worden verhaald op het bouwproject en de grondexploitatie.
Verdichting van de stad is gunstig voor de economie
Ten minste, zo lijkt het. Want die gunstige effecten van bouwen in het buitengebied zijn er alleen als je heel beperkt naar bouwprojecten kijkt. Wanneer ook wordt gekeken naar de zogeheten bovenplanse kosten – bijvoorbeeld het verbreden van een bestaande weg voor het toegenomen autoverkeer uit de nieuwe woonwijk – dan zijn de kosten van een nieuwe woonwijk in het buitengebied voor de gemeente al groter dan een binnenstedelijk project.
Daar komt nog bij dat de kosten van 50 jaar onderhoud van straten, plantsoenen en riolering in het buitengebied aanmerkelijk hoger liggen dan in binnenstedelijke projecten. De gemeente kan die hogere meerkosten ook niet verhalen op het project of op de wijkbewoners en woningeigenaren in de gemeentelijke belastingen. De positieve welvaartseffecten van bouw in de binnenstad zijn een stuk groter.
De verdere verdichting van de stad is gunstig voor de economie en werkgelegenheid. Inbreidingsprojecten zijn vaak ook een verbetering van de kwaliteit van de bebouwing en de verkeerseffecten zijn positiever: bewoners van binnenstedelijke woningen maken veel minder gebruik van een auto dan bewoners buiten. In een reactie op het onderzoek stelt de MRA dat het rapport niet is bedoeld om te kiezen tussen de onderzochte bouwprojecten: alle projecten zijn cruciaal om de grote opgave mogelijk te maken. Maar de resultaten kunnen worden gebruikt om op de langere termijn een meer feitelijke afweging van bouwprojecten te maken.
Reacties: 7
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Als enige Europese land wist Nederland de omvang van de bevolking na de tweede wereldoorlog te verdubbelen. Eerst de naoorlogse babyboom, daarna vanaf de jaren ‘60 arbeidsmigratie en vanaf eind jaren ‘80 de asielmigratie. Zeker de afgelopen 15 jaar ging het hard met ca, 1,5 miljoen extra inwoners, met name arbeidsmigranten uit de MOE landen voor kassen, slachterijen en de distributiecentra. Tegelijkertijd is het immigratiebeleid niet bepaald selectief. De gevolgen van de vergrijzing worden erdoor versterkt. Wat Nederland het beste kan doen dat is niet bouwen, maar werken aan stabilisering van de bevolkingsomvang. Dat staat tegenwoordig gewoon in het CDA programma, wie had dat voor mogelijk gehouden van een partij die daar decennialang niets van wilde weten en wiens achterban decennia lang grote aanvoerder was van de arbeidsmigratie. Kwantitatieve groei kan niet meer. Nederland moet werken aan kwalitatieve groei en zal daar de komende decennia veel in moeten investeren. We kunnen de uitbreiding van Nederland met 200.000 personen per jaar er niet meer bij hebben en het milieu en de natuur al zeker niet.
Het alleen maar ingaan op economische en financiële vergelijkingen voor binnen- en buitenstedelijk bouwen is onvoldoende. In het artikel wordt niet ingegaan op problemen die soms ontstaan bij binnenstedelijke nieuwbouw. Een negatief aspect van de verdichting van de bebouwing zal vaak zijn dat de leefomstandigheden verminderen (groen wordt opgeofferd voor stenen en grijs). Bovendien hebben dergelijke plannen vaak een (veel) langer voorbereidingstraject vanwege de complexiteit van de bebouwing en de hoeveelheid bezwaren.
Zeer eenzijdig onderzoek. Past ook precies in plaatje 15-minuten-steden.
Megalomane nieuwbouwprojecten bevorderen niet het woongenot, veroorzaken structureel vervoersproblemen (auto, vracht en OV). Behalve mensen worden ook problemen opgestapeld m.b.t. onvoldoende beschikbare huisartsen, tandartsen, (nog te sluiten) ziekenhuizen en gebrek aan sociale voorzieningen.
Woonwijken met honderden appartementen waar na oplevering 30 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor bezoekers, geen of nauwelijks openbaar vervoer in de buurt, tevens onbereikbaar voor bezorgdiensten, worden 'verkocht' als 'wonen in een rustige woonomgeving' in een ‘parkachtige’ omgeving, tussen 40 meter hoge bouwblokken.
Desnoods direct naast de drukste spoorwegverbinding van de randstad.
De overburen in de bestaande woonwijk tracht men gerust te stellen met zon- en windmodellen op een windstille zomerse dag.
Het toekomstige groen bestaat uit plantenbakken met vergeet-me-nietjes en langzaam groeiende boompjes.
Alleen (veel) geld is leidend om elk beschikbare postzegel in een authentieke stad vol te bouwen.
De kwaliteit van de stad kan geweldig profiteren van de investeringsstroom die met transformatie en verduurzaming gepaard gaat. Het is echt onzin om te denken dat stedelijke verdichting zal leiden tot vermindering van ruimtelijke kwaliteit - al gaat de verbetering van de kwaliteit natuurlijk niet vanzelf. Maar het geweldige succes van de stadsvernieuwing uit de jaren tachtig en de stedelijke vernieuwing van de jaren negentig maken duidelijk dat verdichting en investering een enorme kwaliteitsimpuls kunnen betekenen.
Voorwaarde is wel dat we niet zeggen dat we die kwaliteit niet kunnen betalen, of dat het proces te ingewikkeld is. Ja, het is complex, en daarom is verbeeldingskracht en ontwerpkracht randvoorwaarden voor succes. Over dit alles: de https://nationaledialoogbouwcultuur.nl/ op 20 april, gefaciliteerd door Federatie Ruimtelijke Kwaliteit en Vereniging Deltametropool. Komt allen!
"...maken duidelijk dat verdichting en investering een enorme kwaliteitsimpuls kunnen betekenen."
Maar denken bewoners daar ook zo over?
zoals al in andere reacties is te lezen wordt teveel op economisch voordeel gewezen. En is die conclusie van economisch voordeliger wel juist? de bestaande binnenstedelijke infrastructuur is gemaakt voor wat daar nu is. Verdichting betekent meer verkeersdruk op de wegen met slechtere doorstroming van het verkeer betekent die dan weer om aanpassingen vragen. En wat kosten deze aanpassingen en is daar wel ruimte voor. Ook de ruimtelijke kwaliteit zal achteruit gaan. Scholen die veelal krap in hun jasje zitten moeten ruimte bijbouwen. Slecht idee dit binnenstedelijk verdichten