Noodhulp bij bouwplannen

Provinciaal versnellingsteam huurt adviesbureaus in voor gemeenten

De provincie Gelderland sloot een deal met meerdere advies- en ingenieursbureaus om gemeenten bij te staan die worstelen met hun woningbouwprojecten. Binnenlands Bestuur toog naar Nunspeet en Heumen, om te horen of die hulp van waarde is.

Kinderstemmen klinken op van de voetbalvelden van Sv Juliana’31. De speelse klanken contrasteren met het aanhoudende machinegeruis van de betonfabriek erachter. ‘De voetbalvelden zijn eigenlijk een buffer tussen de betonfabriek en de woningen verderop, omdat vanwege de geluidszone hier geen huizen gebouwd mochten worden’, vertelt Marius Schoppink, de ingehuurde procesmanager van het woningbouwproject Kanaalzone. We bevinden ons in Malden, een Gelders forensendorp vlak bij de Brabantse provinciegrens dat als een satelliet fungeert van het vlakbij gelegen Nijmegen.

Naast Schoppink staat Walter Elemans, afdelingshoofd fysiek van de gemeente Heumen. Hij wijst voorbij de betonfabriek en het aangrenzende Maas-Waalkanaal … daarachter loopt de A73, door een buitengebied met vennen, heide en akkers.

Vijf minuten verderop staat het gemeentehuis van Heumen, in het hart van Malden. Binnen klinkt bouwmuziek en geboor; de werkkamers van de Heumense ambtenaren worden aangepakt. Buiten, op het plein voor het gemeentehuis, stijgen waterdampen op naast een tankwagen vol kokendheet water: op ecologische verantwoorde wijze wordt het onkruid tussen de stenen doodgemaakt. De raad deed glyfosaat al decennia geleden in de ban, licht Elemans toe.

Zeepbel

Al ruim tien jaar werkt de gemeente aan de Kanaalzone, met een ambitie voor ruim zevenhonderd woningen op de plek waar nu wordt gevoetbald en beton geproduceerd. Het plan ging van tafel toen de economische crisis van 2008 een speld prikte in de financiële zeepbel op de woningmarkt en de bouw ineenzakte. Maar nu is de Kanaalzone onderdeel van de woondeal van de zogenaamde Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en gaat de herontwikkeling van het kansrijke terrein aan het Maas-Waalkanaal concreet worden.

Maar de gemeente Heumen (ongeveer 18.000 inwoners) is klein en heeft de capaciteit niet voor zo’n complex project. Dus klopte Elemans aan bij het Versnellingsteam van de provincie Gelderland, dat een raamcontract heeft afgesloten met meerdere advies- en ingenieursbureaus, waaronder Arcadis, Over Morgen, Witteveen+ Bos, Antea en Schoppinks werkgever Sweco. Die bureaus detacheren planologen en juristen bij de kleinere en middelgrote Gelderse gemeenten, die na jaren van ‘contingentering’ en afschaling volop moeten bouwen met oog op de grote woningbehoefte.

Schoppink werkt ruim twee dagen in de week voor de gemeente Heumen, maar zit ook bij de gemeente Bronckhorst (waar hij helpt een rangorde aan te brengen in de vele projecten die daar lopen), de gemeente Arnhem (waar gebouwd gaat worden rond het spooremplacement) en de gemeente Wageningen (waar een projectontwikkelaar oude universiteitsgebouwen heeft verworven en nu met de gemeente in overleg wil over wat mogelijk is).

‘In het kader van de opgave die er voor Nederland in het algemeen en voor Gelderland in het bijzonder ligt’, vertelt Schoppink, ‘ben je als adviesbureaus eigenlijk geen concurrenten van elkaar. Want de woningbouwopgave is voor iedereen een flinke uitdaging.’

Grote ambities

Gemeenten hebben het inderdaad druk, vanwege de grote ambities ten aanzien van woningbouw en energietransitie. Veel noordelijker in Gelderland houdt de gemeente Nunspeet ook allerlei schoteltjes tegelijk in de lucht, vertelt Arjan Dickhof, teammanager ruimtelijke oordening en volkshuisvesting. ‘We hebben 30.000 inwoners, maar zitten op het projectniveau van een gemeente van 50.000. Het is veel en allemaal tegelijk.’

Waar hebben ze het zo druk mee? In Nunspeet is een groot zwembad met sportcomplex verplaatst, wordt het stationsgebied ondertunneld en werkt een projectteam met hulp van een planoloog van adviesbureau Over Morgen aan een plan voor het omtoveren van het bedrijventerrein Feithenhof in een woningbouwlocatie voor zeshonderd woningen. Ondertussen gaat binnenkort het bestemmingsplan voor uitleglocatie ’t Hul Noord in procedure (ook ruim zeshonderd woningen) en is er dit jaar gebouwd aan woonwijk Kijktuinen (honderd huizen). Daarnaast heeft de gemeente een autosloperij opgekocht om voor netbeheerder Liander een plek vrij te maken voor een onderstation. Tot slot werkt Nunspeet aan de her- en nieuwbouw van twee bedrijventerreinen. Om dit alles te bolwerken heeft Nunspeet menskracht nodig, vertelt Dickhof.

Dat is deels opgelost dankzij het Gelderse versnellingsteam. ‘De gemeente Nunspeet heeft het altijd redelijk zuinig aan gedaan met personeel. Waar we nu tegenaan liepen, is dat het moeilijk is mensen te vinden via de gewone detacheringsmarkt. Door het raamcontract dat de provincie heeft, staat zij vooraan in de rij. Als wij vacatures plaatsen, komen er weinig reacties op. Dan heb je het over functies als projectleider ruimtelijke ordening, beleidsmedewerker ruimtelijke ordening, een vacature voor grondzaken, maar ook vacatures aan de civiele kant. Je mag blij zijn als mensen schrijven.

Misschien ligt het aan de schaalgrootte van Nunspeet; ik kan het niet beoordelen of het in Zwolle of Apeldoorn anders is. Zes, zeven jaar geleden was het het leukst om juist bij een gemeente van onze omvang te werken, omdat je dan meer bent dan een schakeltje. Maar door de drukte nu kan dat een grotere belasting betekenen voor een individuele medewerker.’

Verplaatst

Want bij een woningbouwproject kan nogal veel komen kijken, zo blijkt al luisterend naar projectleider Marius Schoppink in het Heumense gemeentehuis- in-verbouw. Allereerst zouden daar de voetbalvelden van Sv Juliana’31 verplaatst moeten worden. Mogelijkheid één was een plek aan de overzijde van het kanaal. Maar de huidige brug over het water bleek niet geschikt voor grote groepen fietsende kinderen. Aanpassing van de brug was technisch niet haalbaar, de aanleg van een nieuwe brug onbetaalbaar. Een andere locatie lag boven Malden, weliswaar in een zogenaamde ‘groene ontwikkelingszone’ van de provincie.

Deze plek was per fiets goed bereikbaar. Lastig was alleen dat zowat overal in het buitengebied dassen voorkomen. (Afdelingshoofd Elemans: ‘We zitten tussen een stuwwal bij Groesbeek en een kleigebied; dit is een belangrijke verbindingscorridor voor die dieren.’) Nog lastiger bleek dat de provincie een nieuwe rekentool heeft om de natuurcompensatie te berekenen voor het geval waarin de sportvelden in de groene ontwikkelingszone zouden komen. Het sportcomplex behoort rekenkundig tot de categorie ‘bedrijventerrein’.

‘Dat is in die rekentool een zware factor’, vertelt Schoppink, ‘dus kwamen we in die compensatie voor zes à zeven hectare sportterrein in het ergste geval uit op negentig hectares te compenseren natuurgebied. Je snapt ’m wel: dat is er niet.’ Gelukkig mocht er ook een ‘kwalitatieve’ oplossing gevonden worden. ‘De compensatie is toen niet zozeer gezocht in het aantal hectares, maar in de herinrichting van het gebied eromheen; nog altijd ruim twintig hectare, maar in elk geval te overzien. Dan ging het om het vervangen van Engels raaigras voor koeien door andere soorten gras, door struweel, poelen, en hoogstamboomgaarden.’

Toch blijkt een andere oplossing beter: de voetbalvelden blijven waar ze zijn, alleen wordt alles kunstgras. Kunstgras kan intensiever worden bespeeld, waardoor er minder velden nodig zijn. Dat betekent echter wel dat het woningbouwproject minder ambitieus wordt en niet 735 maar 614 woningen telt, met een groter deel aandeel voor appartementen.

Vleermuizen

Complicerend is dat het rijk een ‘woningbouwimpuls’ had verstrekt om de onrendabele top van de twee derde aan ‘betaalbare’ woningen te compenseren. Die impulssubsidie was gegeven op basis van 735 woningen, niet op basis van het nu kleinere aantal woningen. ‘De eerste geluiden zijn dat ze het aanvaardbaar vinden’, zegt Schoppink echter.

Wat verder belangrijk is voor Heumen, is de uitkoop van de betonfabriek. Dan gaat het om de financiering, om een check op bodemverontreiniging en de aanwezigheid van vleermuizen. Tijdens een raadsvergadering op 14 december kan de gemeenteraad er een klap op geven. Als de raad het eens is met de uitkoop van de betonfabriek en de nieuwe versie van het bouwplan, dan kan hij volgend jaar het bestemmingsplan behandelen, en kan de gemeente de grond bouwrijp maken en de uitgiftestrategie opstellen. Vervolgens moet de gemeente op zoek naar bouwbedrijven, die bovendien circulair bouwen. Want dat wil de gemeenteraad.

Floris Valkenburg is bij de provincie Gelderland de projectleider van het versnellingsteam. Hij waarschuwt voor de stapeling van ambities. ‘Er zijn zo veel ambities dat gemeentebesturen het lastig vinden te kiezen: waar zetten we onze mensen op in? Ik heb gezien dat gemeenten eraan onderdoor gaan, dat ambtenaren een burn-out krijgen of weggaan. Dat is zonde. We moeten realistischer worden. Dat vraagt dat de ambtelijke leiding een hitteschild vormt tussen de ambtenaren en het bestuur. We kunnen niet alles doen.’

‘Toen ik dertig jaar geleden begon, was het een stuk eenvoudiger dan tegenwoordig’, zoomt ook Schoppink even uit. ‘De hele flora- en faunawetgeving, stikstof, het archeologieverdrag van Valetta waardoor archeologie in de voorbereiding veel belangrijker is … Door al dat soort zaken zijn woningbouwprojecten in de loop van de jaren ingewikkelder geworden.’

Camping

In Nunspeet ziet teammanager Dickhof nog iets anders. ‘We merken dat het rijk een heel aantal dossiers met veel geld over de schutting naar de gemeenten gooit: zoek het maar uit met de isolatieaanpak, de witgoedregeling, maar ook de opvang van vluchtelingen en recent de bouwimpulsregeling.’

De isolatieaanpak betreft een verbouwingssubsidie voor woningen met een laag energielabel. De witgoedregeling is een tegemoetkoming voor huishoudens met energieslurpende apparatuur. Voor de opvang van Oekraïners heeft Nunspeet een camping aangekocht. Daarnaast spreekt Nunspeet met het COA over de opvang van asielzoekers. ‘Het rare was dat geld de afgelopen jaren het probleem niet was. Het probleem is om het allemaal te kunnen bemensen.’