Opper niet tegenover Liesbeth Spies, de voorzitter van corporatiekoepel Aedes, en de Almelose wethouder Jan Martin van Rees (Lokaal Almelo Samen), dat de woningbouwambities van de afgelopen jaren misschien te hoog gegrepen zijn. ‘Nee, ik vind de ambities niet te hoog: die 100.000 nieuwe woningen per jaar zijn echt nodig’, reageert Van Rees bijvoorbeeld. Hij is voorzitter van de wooncommissie van de VNG, vol met wethouders en een enkele burgemeester. ‘Mensen zitten jarenlang op een huis te wachten, of dat nou een sociale huurwoning is of koop. We moeten de ambitie onverminderd hooghouden.’
Liesbeth Spies: ‘In 2029, 2030 kunnen we de rente en de aflossing niet meer betalen’
Binnenlands Bestuur praat met Liesbeth Spies, voorzitter van Aedes, en met voorzitter Jan Martin van Rees van de VNG-commissie Wonen.
Spies: ‘Ga eens met een woningzoekende praten die al meer dan tien jaar op de wachtlijst staat en nog steeds bij zijn vader en moeder op zolder woont. Of met die oudere die naar een seniorenwoning wil doorstromen en niks in zijn omgeving vindt. Mensen stellen gezinsvorming uit. Mensen zien hun leven stilvallen. Tegenover hen hebben we de dure plicht zoveel mogelijk extra woningen toe te voegen.’
Hindernissen
Die morele plicht borrelt dus bij deze bestuurders in het bloed. Maar ze begaan een weg bezaaid met hindernissen. Aedes waarschuwt bijvoorbeeld dat de woningcorporaties het huidige bouwtempo niet kunnen volhouden vanwege financiële tegenslag. Zelfs al werd op Prinsjesdag bevestigd dat ze vanaf 2028 bijna de helft minder vennootschapsbelasting hoeven te betalen.
BB: Woningcorporaties bouwen nu ongeveer 30 procent van de nieuwbouwwoningen. Wat zit er financieel dan tegen?
Spies: ‘In de vorige en de voorvorige Nationale Prestatieafspraken met het rijk en de gemeenten is afgesproken dat corporaties een groeipad doormaken naar 30.000 nieuwe toegevoegde woningen in 2029. Ook liggen er afspraken op het gebied van verduurzaming, en ga zo maar door. Niet alleen wij, maar ook de Autoriteit woningcorporaties en de minister, zien dat de financiële omstandigheden in vier jaar tijd aanzienlijk verslechterd zijn. Dat komt met name door macro-economische ontwikkelingen: de inflatie en rente die fors de lucht in gaan, samen met de gestegen bouwkosten en de langere doorlooptijden. De Autoriteit woningcorporaties zegt dat we met de huidige afspraken 19,4 miljard euro tekortkomen om ze gerealiseerd te krijgen. Op basis van de laatste macro-economische cijfers loopt dat tekort alleen maar op.’
BB: Wat is de reden van die langere doorlooptijden?
Spies: ‘Dat heeft te maken met stikstof, met netcongestie, met het vinden van goede locaties en procedures die eindeloos lang duren. Als het meezit, heb je ongeveer tien jaar nodig om van een idee tot een sleutel in de voordeur te komen. De ramingen moeten daardoor constant geactualiseerd worden. Waar je eerst dacht voor 2,5 ton een woning te kunnen bouwen, zitten we inmiddels rond de drie ton. Naast de huurgelden hebben corporaties geen andere bronnen van inkomsten. Alles wat we investeren, moeten we lenen of komt uit de huuropbrengst. Dat maakt ons gevoelig voor de verslechtering van die macro-economische omstandigheden, zoals een verhoging van de rente.
‘Het huidige bouwtempo houden we nog een paar jaar vol. Maar in 2029, 2030 kunnen we de rente en de aflossing niet meer betalen. Omdat we vandaag beslissingen nemen die over vijf of tien jaar leiden tot nieuwe woningen, zorgt dat ervoor dat raden van commissarissen, maar ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties, op de rem trappen. “Alles leuk en aardig, maar een intentieverklaring om in de regio Haaglanden nog een keer 11.000 extra woningen toe te voegen, kunnen we niet ondertekenen, aangezien we nu al weten dat we de rekening in de toekomst niet kunnen betalen.” We koersen in volle vaart af op die blinde muur in 2029. We hebben deze zomer geïnventariseerd dat zo’n 35.000 woningen dreigen niet meer gebouwd te worden.’
Ons systeem is stuk
Liesbeth Spies
BB: Hoe kijken de gemeenten hier tegenaan?
Van Rees: ‘De gemeenten zetten alles op alles om die doorlooptijden korter te maken. En de Wet regie versterking volkshuisvesting beperkt de procesgang van bezwaarmakers richting de Raad van State tot één keer. Maar wat Liesbeth zegt, onderschrijf ik. Hier in Almelo werken we met twee woningcorporaties en we zien dat de verduurzaming van de bestaande voorraad al een enorme opgave is. Als we dan als gemeente roepen dat we bijvoorbeeld 50.000 nieuwe woningen willen, waarvan een derde sociale huurvoorraad moet worden... ja, zover reikt hun financiële polsstok helemaal niet.
‘De financiële onzekerheid in de toekomst is een groot vraagstuk. We dringen daar als VNG al veel langer op aan. Het rijk werkt nu met een kasgeldsystematiek en een jaarlijkse begroting waarbij bekend wordt hoeveel geld er voor het komende jaar is. Voor langetermijnprojecten is dit niet voldoende en onzeker. Het rijk zal naar instrumenten toe moeten die langjarige zekerheid geven over de financiering van dit soort projecten.’
Spies: ‘De investeringscapaciteit van corporaties schiet op lange termijn gewoon tekort. Ons systeem is stuk. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft ook aan de Kamer laten weten dat ze een commissie in stelt die naar de houdbaarheid van ons financiële stelsel kijkt en in de loop van volgend jaar met een advies komt.’
BB: Ook private investeerders klagen over het nadelige investeringsklimaat. Hebben corporaties er veel last van als het bij hen niet goed gaat?
Spies: ‘Ja. Zeker in de nieuwbouwprogramma’s praat je over een mandje: de Wet regie op de volkshuisvesting wil 30 procent sociale uur, tweederde betaalbaar en een deel vrije sector. Als één van die brokken in dat mandje komt te ontbreken of kleiner wordt, wordt de rest van de ontwikkeling ook ingewikkeld. Private investeerders hebben er dus ook last van als corporaties niet of niet volledig mee kunnen. Vandaar dat we als Woonalliantie gezamenlijk richting het kabinet optrekken, onder meer met een brief die we een maand geleden nog aan de minister-president hebben gestuurd.’
Van Rees: ‘Dit komt samen bij gemeenten. Wij moeten die puzzels leggen in gebiedsontwikkelingen en dan krijg je met al die facetten te maken: corporaties die geen financiële polsstok hebben, investeerders die roepen dat het allemaal veel te duur wordt en onrendabele toppen.’
Wij vinden het niet meer dan normaal dat de kleinere gemeenten hun fair share pakken
Jan Martin van Rees
BB: Hebben jullie er dan geen last van dat de Wet versterking regie volkshuisvesting eist dat er ook goedkopere woningen gebouwd worden? Want dat schaadt de haalbaarheid.
Van Rees: ‘Als VNG hebben we juist erop aangedrongen dat die percentages erin kwamen, omdat er anders alleen dure woningen komen. Het is voor ontwikkelaars interessanter om de duurdere categorie te bouwen, want daar zijn de quick wins mee te behalen. Maar in de steden hebben we een breed aanbod nodig, wat ervoor zorgt dat je inderdaad deze discussies met elkaar krijgt over het zoet en het zuur. Wij hebben in Twente drie grote steden: Almelo bijvoorbeeld zit op 45 procent sociaal, waarvan ruim 35 procent bij de corporatie zit en de rest particulier bezit is. Enschede en Hengelo zitten op vergelijkbare percentages. Maar we hebben dorpen om ons heen met maar 12 procent sociaal.
Wij vinden het niet meer dan normaal dat de kleinere gemeenten hun fair share pakken. Wat wij in omliggende gemeenten vaak horen, is: “Er is hier geen behoefte aan sociale huur.” Want de mensen trokken wel naar Almelo, Hengelo en Enschede. Wij roepen nu als grote gemeenten: nee, jullie moeten je verantwoordelijkheid ook nemen. Dus die stok werkt ook richting gemeenten, niet alleen richting ontwikkelaars.’
BB: Kunnen woningcorporaties zelf ook zaken beter doen? Het gemiddelde realisatiepercentage is al jaren redelijk laag: 60 procent.
Spies: ‘Ongetwijfeld. Goed kan altijd beter. Maar corporaties realiseren inmiddels veel meer dan 60 procent. Een enkele regio, Haaglanden met name, is daar wel kwetsbaar in. Maar in de Haaglanden hebben we dan ook wel met héél veel gedoe te maken: met name in Den Haag Zuid en in de Binckhorst is er veel te doen geweest met ingewikkelde procedures en bezwaren, en het rondgerekend kunnen krijgen van het totaal. We zien verder dat corporaties steeds beter weten te realiseren wat ze beloven. Voor een deel heeft dat te maken met overprogrammering: om 100 procent te realiseren heb je 130 procent aan plannen nodig. Ik ben er trots op dat corporaties de afgelopen jaren hebben gedaan wat we hebben afgesproken: volgens planning woningen bouwen en verduurzamen. Dat lukt zeker niet alle partijen die actief zijn op de woningmarkt. Zeker op het gebied van middenhuur is er te weinig toegevoegd.’
Lees de rest van het interview in BB#17, op papier of online.
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.