De gemeente gaat bouwen

De hoge huizenprijzen en het gebrek aan middenhuur baren gemeenten zorgen. Hoe houden ze de zorgverlener en ­onderwijzer binnen de grenzen? Als woningcorporaties en ­marktpartijen niet thuis geven, rest er één conclusie: de gemeente moet zelf de woningmarkt op.

Onbetaalbaar

Een huis in Ede is gewild, en dat is niet vreemd. De Gelderse gemeente ligt een korte intercity- of autorit ­verwijderd van Utrecht en Arnhem, aan de voet van de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug en heeft ongeveer alle voorzieningen die in een grotere gemeente ook aanwezig zijn. Daarnaast blinkt de gemeente uit in de grondgebonden, grote en middelgrote woningen die in grote steden al onbetaalbaar zijn. Die combinatie leidde ertoe dat de huizenprijs in Ede de afgelopen zes jaar met 40 procent is gestegen.

Corona
De coronacrisis geeft de prijsstijgingen zelfs nog een extra zetje. Maar die grote vraag maakt het moeilijk om in Ede een woning te vinden. Daar kan wethouder Geert Ritsema (wonen, GroenLinks) over meepraten. Hij heeft pas net een woning in de gemeente gevonden, nadat hij eind ­vorig jaar werd benoemd. ‘Ik denk dat we niet langer kunnen spreken over een ­overspannen markt. Het is inmiddels een wooncrisis. Op koopappartementen die in de stad te koop staan wordt in 85 procent van de gevallen over de vraagprijs geboden. De prijzen stijgen nu zo hard dat ­gewone Edenaars achter het net vissen. We zien toestanden die voorheen alleen in de grote steden voorkwamen, zoals het kopen van huizen door particuliere beleggers voor de verhuur. Bovendien blijven de ­aantallen nieuwe sociale huurwoningen achter. Alle indicatoren voor een gezonde woningmarkt staan op rood.’

Gevolgen
Juist voor de middeninkomens heeft dat grote gevolgen. Zij kunnen vaak niet mee in de prijsopdrijving van koopwoningen, maar hebben tegelijkertijd een te hoog inkomen voor sociale huur. Voor deze groep wordt nauwelijks gebouwd: huur­woningen boven de sociale huurgrens maar met een huur onder de 1.200 euro bestaan amper. Koopwoningen tot twee ton vrijwel ook niet. Het betekent steeds minder plek in de gemeente voor leraren in het basisonderwijs, politieagenten of zorgmedewerkers. ‘Cruciale mensen voor een gemeente,’ zegt ­Ritsema. ‘Maar als gemeente kunnen we maar beperkt regie voeren op de woningmarkt. We kunnen marktpartijen lang niet altijd dwingen om goedkope koopwoningen te bouwen. En als we dat al zouden doen, dan is een woning maar één keer goedkoop. Daarna wordt er een hoge marktprijs voor betaald.’

Koopgarant
Het gemeentebestuur besloot actie te ondernemen. Via het Koopgarant-systeem wil de wethouder er nu voor zorgen dat er betaalbare nieuwbouwwoningen beschikbaar komen voor die cruciale groepen. Een woning wordt daarbij door een koper via de gemeente met behulp van erfpacht gekocht van een projectontwikkelaar. Het verschil tussen koopprijs en marktwaarde wordt als korting ingezet en blijft als een soort statiegeld op de woning rusten. De afspraak is dat wanneer de bewoner wil verhuizen, de woning weer wordt terug verkocht aan de gemeente. Bij een waardestijging delen gemeente en koper de overwaarde. De nieuwe koper kan op dezelfde kortingsregeling rekenen. Zo blijft de woning bereikbaar voor de middeninkomens. Ede wil beginnen met zo’n honderd woningen, verspreid over verschillende bouwprojecten in de gemeente. ‘Waar we dat gaan doen is nog onderdeel van ons overleg met bouwpartijen, maar de gemeenteraad heeft het plan nu goedgekeurd. Het is een eerste stap, maar we weten dat dit niet dé oplossing is voor het woonprobleem. Daarvoor moeten we in Den Haag zijn.’

Woonfonds
Ook de gemeente Rijswijk besloot niet langer te blijven toekijken hoe marktpartijen dure woningen bouwen en corporaties zich beperken tot sociale huur. Vorig jaar maakte wethouder Johanna Besteman (wonen, CDA) bekend dat de gemeente wil onderzoeken of ze niet zelf negentig woningen met een huur tot 1.000 euro kan bouwen. Inmiddels zijn de eerste resultaten met de gemeenteraad gedeeld. ‘We zien dat marktpartijen en corporaties nauwelijks bouwen voor middengroepen. Maar in Rijswijk-Buiten heeft Rijswijk eigen grond, dus als gemeente hebben we de mogelijkheid om zelf initiatief te nemen.’ De gemeente wil bij de bouw samenwerken met marktpartijen en woningcorporaties in een Woonfonds, waaruit de bouwkosten worden gefinancierd. Het is niet de bedoeling dat alleen de gemeente die financiering op zich neemt, zegt Besteman. ‘We willen mogelijk ook geld uit de markt halen, risico’s spreiden, en samenwerken met partijen die de uitvoering en onderhoud voor hun rekening nemen. Grote winsten behalen is niet het primaire doel van de gemeente, al moet de businesscase wel rond te rekenen zijn. Het gaat ons om de groepen die in de huidige woningmarkt met de vingers tussen de deur zitten. We willen die middeninkomens in onze gemeente houden.’ Besteman verwacht voor de zomer met een afgerond plan te komen. ‘We zijn nu nog aan het onderzoeken hoe de juridische en financiële context eruit moet zien. Maar ook hoog de huur moet worden, wie het onderhoud kan uitvoeren en op welke manier we de toewijzing gaan organiseren.’

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 6 van deze week (inlog)