Een nieuw dorp in de diepste polder

Hoe bouw je een nieuw dorp in de diepste polder van Nederland? De gemeente Zuidplas en het hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard liggen erover in de clinch. Maar Zuidplas ziet geen alternatief. ‘We laten niet los.

Kreekrug

Wie op de kruising van de Zuidelijke Dwarsweg en de Vierde Tocht eens goed over de weilanden kijkt, ziet ‘m nog: de kreekrug in de diepe Zuidplaspolder. De iets hoger gelegen plek bestaat uit kleiafzetting uit de tijd dat dit deel van Nederland nog werd beïnvloed door getijden. Ook na de eerste ontginningen, de veenwinning en het droogleggen van de ontstane Zuidplas in de eerste helft van de negentiende eeuw is de kreekrug gebleven. Tenminste, als je ‘m kunt vinden. Want de grond ligt slechts enkele tientallen centimeters hoger dan de polder eromheen.

Cortelande

Op deze plek verrijst straks het nieuwe dorp Cortelande met 4.500 woningen. Op gronden net buiten de kreekrug is plek voor nog eens 3.500 woningen. Met een beetje geluk gaat in 2026 de eerste schop in de grond, hoopt wethouder Jan Willem Schuurman (ruimtelijke ordening, ChristenUnie/SGP) van de gemeente Zuidplas. Opgavemanager Marco van Lente kijkt wat moeilijker: ‘Als de Raad van State zitting heeft na de zomer, betekent dat nog geen uitspraak. Hou dan nog rekening met zes tot negen maanden aan voorbereidingen en bouwrijp maken.’ Schuurman geeft toe: ‘Ja, misschien is dat wat te optimistisch. Hou het op 2027.’

Bezwaar

Zuidplas wacht nog op de uitkomst van het bezwaar dat het hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard bij de Raad van State heeft gemaakt tegen het bestemmingsplan voor het nieuwe dorp. Het waterschap wil dat er meer maatregelen worden genomen om de effecten van klimaatverandering in de toekomst te verminderen, zoals een verdere grondophoging. Ook de rijksoverheid sloot zich aan bij de procedure, omdat ze vindt dat de plannen de druk op het rijkswegennet te veel vergroten.

Perfecte oplossing

De grotere steden vlak bij de Zuidplaspolder, Rotterdam en Gouda, zien de polder als perfecte oplossing voor hun eigen tekort aan bouwruimte. Oorspronkelijke plannen gingen zelfs uit van 20.000 tot 30.000 nieuwe woningen. Om te voorkomen dat gronden in de polder ten prooi zouden vallen aan grondspeculanten, werd in 2004 een grondbank opgericht. Omliggende gemeenten en de provincie Zuid-Holland kochten voor bijna 100 miljoen euro aan grond: de provincie en Rotterdam namen met elk 40 procent het leeuwendeel. Ook Gouda (9 procent), Waddinxveen (5) en de inmiddels ontstane Zuidplas (6) kochten vierkante meters poldergrond. 

Fusiegemeente

Die enorme investering in een gebied dat toen nog viel onder de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel had ook een keerzijde. Opeens beschikte de grote stad Rotterdam over een voornaam grondbelang in enkele kleine buurgemeenten. Die zagen de bui al hangen: voor de bouw van de Rotterdamse wijken Zevenkamp en Nesselande hadden Nieuwerkerk en Zevenhuizen-Moerkapelle al eerder grond aan Rotterdam moeten afstaan. Moordrecht vreesde dat de dorpscultuur zou verdwijnen door de bouw van een nieuwe wijk van Gouda. De drie gemeenten kozen voor een vlucht naar voren en werden in 2010 de fusiegemeente Zuidplas. Op die manier kon de woningbouwontwikkeling van de polder beter in eigen hand gehouden worden, ook om de eigenheid van de dorpen te beschermen. 

Onder vuur

Net in die periode komt grootschalig grondbezit van gemeenten onder vuur te liggen. Door de bouw- en kredietcrisis moeten gemeenten miljoenen afschrijven op de grondexploitatie omdat bouwprojecten niet van de grond komen. Ook de ontwikkeling van de Zuidplaspolder stagneert. Toch houden de partners in de grondbank vast aan hun grondbezit.

Vijfde dorp

Jarenlang gebeurt er niets. Pas in 2017 neemt Zuidplas het initiatief voor het ontwikkelen van een nieuw bouwplan: een vijfde dorp, precies midden in de bestaande cirkel van dorpen om de Zuidplaspolder. Het nieuwe dorp Cortelande is met zijn achtduizend woningen maar net kleiner dan het bestaande dorp Nieuwerkerk.

Kritiek

’We hebben met bestuurlijke partners goede afspraken gemaakt en alles vastgelegd in een bestuurlijk akkoord in 2021’, zegt wethouder Schuurman. ‘Maar daarna is de wereld veranderd.’ Hij doelt vooral op de kosten van de woningbouwontwikkeling. De rentestijgingen en de oplopende bouwkosten hadden grote impact op de financiële haalbaarheid. Daarnaast kwam er kritiek van een aantal deskundigen in landelijke kranten. Ze vonden het bouwen van een compleet dorp in de diepste polder van Nederland een onzalig idee. Zeker nu klimaatverandering het steeds moeilijker maakt om laaggelegen gebieden droog te houden.

Groene schakel

Volgens Schuurman moest er sowieso iets gebeuren in de Zuidplaspolder. ‘Door de waterhuishouding is ook een agrarische bestemming steeds moeilijker te handhaven. Bovendien ligt alle ontwikkeling er nu al twintig jaar stil. Ook als we uitgaan van een scenario van niets doen, blijft de zorg over de waterhuishouding bestaan.’ In de plannen wordt het nieuwe dorp omgeven door een deels vernatte ‘groene schakel’, waaronder een ecologische verbindingszone. Die voorkomt ook dat de dorpen in de toekomst verder aan elkaar groeien.

Waterberging

Op verschillende plekken zijn voorzieningen voor waterberging gepland. Een keur aan adviesbureaus dacht mee over de bouwopgave, verkeersmaatregelen en waterhuishouding. Schuurman: ‘We werken nauw samen met alle partners en overheden. Deze opgave is groter dan onze gemeente en zelfs groter dan de regio.’

Donderslag

Voor Zuidplas kwamen de plotselinge bezwaren van het hoogheemraadschap en de procedure bij de Raad van State daarom als een donderslag bij heldere hemel. ‘Verbazing is het goede woord’, zegt Schuurman. ‘We zijn elkaar ergens in het proces kwijtgeraakt.’  Inmiddels praten de partijen verder over de situatie met de voormalig Deltacommissaris Wim Kuiken als bemiddelaar. ‘We zitten niet met verhitte koppen bij elkaar aan tafel.’

Kostenpost

Het hoogheemraadschap wil dat, indachtig het principe van ‘water en bodem sturend’, nu maatregelen worden genomen om kosten voor volgende generaties te vermijden. Die extra maatregelen betekenen een forse extra kostenpost. Dat geld is niet zomaar beschikbaar. Schuurman: ‘We willen een evenwichtig woningbouwprogramma, met voor de helft betaalbare huur- en koopwoningen. Maar hoe goedkoper de woning, hoe lager de grondprijs. Meer investeren tegen een lagere opbrengst is niet verantwoord.’ 

Volgens de wethouder is met veel verschillende maatregelen juist gehoor gegeven aan water en bodem sturend, bijvoorbeeld juist door de kreekrug te gebruiken voor bebouwing. Elders is al op diepere en slechtere ondergrond gebouwd.

Nervositeit

Het uitblijven van een definitieve beslissing over de toekomst van het gebied zorgt voor nervositeit bij de partnergemeenten in de grondbank. Vooral in de ­Rotterdamse gemeenteraad is het een brisant onderwerp. Als er een streep door Cortelande gaat, betekent dat een strop van tientallen miljoenen voor de gemeente. Het liefst willen de partnergemeenten dat de grond wordt overgenomen door Zuidplas zodra er groen licht is voor het project, maar de kleine gemeente kan de risico’s voor de grondexploitatie van zo’n groot project niet alleen dragen. Volgens Schuurman is er geen alternatief dan verder onderhandelen. ‘Cortelande is te belangrijk voor de regio. Alle procedures ten spijt: die woningen zijn gewoon nodig. Dus wij laten niet los.’

Lees het hele verhaal deze week in BB08 (inlog).