In 7 stappen naar toepassing van de kostprijsdekkende huur

Veel gemeenten willen de kostprijsdekkende huur toepassen, zo blijkt uit onderzoek. Maar het invoeren van de kostprijsdekkende huur doe je niet in één maand – vaak gaan er jaren overheen. Welke stappen doorloopt een gemeente? In 7 stappen naar de kostprijsdekkende huur.

1.       Start het bestuurlijke traject

Gebruik van de kostprijsdekkende huur is vaak gekoppeld aan bestuurlijke uitgangspunten. Bijvoorbeeld: alle vastgoedbezit wordt gekoppeld aan een beleidsdoel. Vastgoed is geen doel op zich, maar een middel om beleid te realiseren. Vastgoed doet een gemeente alleen zelf als de markt iets vergelijkbaars niet of duurder aanbied. Daarmee is het logisch om door een financiële, zakelijke bril naar het vastgoed te kijken.

 

2.       Gegevens op orde brengen

In de afgelopen jaren zijn veel gemeenten als bezig geweest hun gegevens op orde te brengen – en processen in te richten waarmee gegevens actueel blijven. Voor een grove berekening is niet veel nodig, maar toch kan het voor een hele portefeuille veel werk zijn om ten minste adresgegevens, oppervlakte en activa compleet te krijgen. Wie meer gegevens heeft, bijvoorbeeld over onderhoudskosten of verzekeringen, kan dit gebruiken voor een nauwkeuriger berekening.

 

3.       Reken het uit

Met de discounted cashflow methode bereken je welke kosten er zijn in de looptijd van het gebouw. Daar loop je tegen dilemma's aan: hoe complex mag de berekening worden? Hoe bepaal ik de looptijd? Wat doe ik in situaties waar een gebouw geen boekwaarde heeft? De gemaakte keuzes hebben gevolgen, dus het is goed om varianten te kunnen berekenen. 

 

4.       Confronteer de daadwerkelijke huur met de kostprijshuur

De uitkomst van een berekening krijgt pas betekenis als we die vergelijken met de daadwerkelijke huurinkomsten. In hoeverre dekken de huidige inkomsten de kostprijs? Dit zal verschillen per sector. Dit betekent ook iets in de informatiebehoefte: er moet overzicht zijn van alle huurcontracten en huurinkomsten per pand.

 

5.       Wie betaalt het verschil?

In veel gevallen zal er een tekort zichtbaar zijn: de daadwerkelijk ontvangen huur is lager dan de kostprijsdekkende huur. Dit tekort zit nu verstopt in de begroting. Waar wil je dit zichtbaar maken? Wie is verantwoordelijk: de afdeling vastgoed of de beleidsdienst? Of wil je de kostprijshuur daadwerkelijk in rekening brengen bij de huurder? Een van de voornaamste doelen van kostprijsdekkende huur is het kostenbewustzijn te verhogen. Een beter bewustzijn stimuleert immers efficiënter gebruik en uiteindelijk lagere kosten. Daarom is het logisch huurders en beleidsdiensten direct bij de kostprijs te betrekken.

6.       Bekijk je verhuurbeleid: wat staat er nu in je contracten?

Vooral gemeenten met 'oude' portefeuilles kennen heel verschillende contracten en voorwaarden. Het is een operatie van lange adem om deze te vervangen door nieuwe contracten. Een geschreven stuk huurbeleid kan hier bij helpen: welke standaarden zijn er voor de vastgoedafdeling? Hoe rekenen we af? Overweeg het begrip 'doelgroephuur' te introduceren: een maatschappelijk huurtarief per maatschappelijk doel of gebruik.  

 

7.       Wel of niet egaliseren

Wie start met rekenen, ziet allerlei geldstromen. Wie iets wil gaan veranderen, bijvoorbeeld door de afdeling vastgoed een eigen sluitende begroting te geven, zal daar technieken voor moeten gebruiken. Door te werken met een reserve is het mogelijk te egaliseren – tussen verschillende jaren en tussen verschillende vergelijkbare gebouwen. Daarmee wordt kostprijsdekkende huur voor gebruikers minder onvoorspelbaar.

BOX Wat is de KPDH?

Voor een gebouw wordt een prognose gemaakt van de alle kosten die een eigenaar heeft over de levensduur van dat gebouw. Voorbeelden hiervan zijn kapitaallasten en onderhoudskosten. Vervolgens wordt berekend welke huurinkomsten per jaar de eigenaar nodig heeft, om al deze kosten te kunnen dekken. In tegenstelling tot commerciële partijen wordt niet gestuurd op maximaal rendement. Non-profit organisaties vinden het belangrijk dat de kosten en financiële risico's in beeld zijn, maar focussen zich meer op de uitvoering van hun primaire activiteiten in de gebouwen.