Gemeenten verhalen minder kosten op projectontwikkelaars dan ze wettelijk gezien zouden mogen. Een (groot) deel van de gemaakte en te verhalen kosten wordt niet gedekt, concludeert adviesbureau Stec Groep na onderzoek in samenwerking met de Radboud Universiteit Nijmegen. ‘Opvallend is dat gemeenten hiervoor niets in ruil vragen.’
Weinig kosten verhaald op projectontwikkelaars
Gemeenten verhalen minder kosten op projectontwikkelaars dan ze wettelijk gezien zouden mogen. Een (groot) deel van de gemaakte en te…
Doorberekenen
Bij de bouw van nieuwe woningen moeten gemeenten gemaakte kosten voor publieke investeringen (zoals infrastructurele voorzieningen en de aanleg van groen) ten minste gedeeltelijk doorberekenen aan projectontwikkelaars. Slechts een deel van de gemeenten doet dat. 60 procent van gemeenten verhaalt minder dan 10.000 euro per woning op projectontwikkelaars, berekende Stec Groep, en van die 60 procent verhaalt ongeveer de helft zelfs minder dan 5.000 euro per woning.
Schaarste
Een minderheid, 15 procent, verhaalt een groter bedrag (tussen 10.000 en 20.000 euro) op projectontwikkelaars. ‘Dit zijn vaak grote(re) gemeenten’, concluderen de onderzoekers. ‘Het is aannemelijk dat zij meer inzetten op transformatie, mede als gevolg van een bovengemiddelde schaarste aan onbebouwde grond en hoge marktdruk. Een hoger kostenverhaal is hier dan eerder mogelijk.’
Verhaalde kosten per woning naar gemeentegrootte
Bron: Stec Groep
Geen tegenprestatie
Het valt de onderzoekers op dat als tegenprestatie voor het niet volledig verhalen van de kosten weinig of geen eisen worden gesteld aan de projectontwikkelaars. ‘Voor slechts 20% van de gemeenten is de betaalbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens een drijfveer voor het niet volledig verhalen van de kosten.’
Markt
Er zijn grote verschillen tussen het doorberekenen van soorten kosten. Iets meer dan de helft van alle gemeenten verhaalt 76 tot 100 procent van de binnenplanse kosten (bijvoorbeeld voor de aanleg van een plantsoen) op de projectontwikkelaars. Maar slechts 7 tot 20 procent van de gemeenten doet dat voor de geraamde niet-binnenplanse kosten (bijvoorbeeld de afrit van een snelweg, of het herstructureren van een bedrijventerrein). ‘Kennelijk accepteren ze het dat de markt niet alle kosten betaalt.’
Lastige onderbouwing
Het is volgens de onderzoekers aannemelijk dat gemeenten denken dat niet alle kosten kunnen worden verhaald op projectontwikkelaars. ‘De binnenplanse kosten zijn dan het meest eenvoudig te verhalen.’ De overige drie soorten kosten – bovenplanse kosten, kosten voor bovenwijkse voorzieningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen – zijn waarschijnlijk lastiger te onderbouwen.
Reacties: 3
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
Dat gemeenten niet eens de exploitatiekosten doorberekenen is eigenlijk te gek voor woorden. Dat voorzieningen en bijdragen 'waarschijnlijk' moeilijker te onderbouwen zijn soit, maar de mogelijkheden zijn er wel waarbij het gaat om bijdragen waarover pas gesproken wordt NA een winstregeling. Inwoners hebben m.i. recht op compensatie op b.v. het verlies van groen in hun buurt door een bouwontwikkeling.
In vele gemeenten is de projectontwikkelaar een te goede bekende van het gemeentebestuur. Al te nauwe relaties zijn niet bevorderlijk voor een zakelijke attitude. Dan heeft de projectontwikkelaar meer winst, maar de burger draait op voor de kosten van infra…. Private lusten, publieke lasten dus. Op lokaal niveau. Het Rutte syndroom. De oorzaak is altijd: te nauwe banden met het bedrijfsleven,
Bij een normaal functionerende gemeente ligt er onder ieder bouwplan ook een plan-economische analyse, waarin tevens de infrastructurele voorzieningen (wegen, riolering, groen, speelvoorzieningen) financieel zijn vertaald. Uiteindelijk bepalen B&W en de Gemeenteraad hoe dit plan moet worden uitgevoerd, ook financieel. Er bestaat in dat geval erg weinig kans voor gesjoemel.