Het bestuur van het Amsterdamse stadsdeel Zuid is bezorgd over strenge hypotheekverstrekking door banken bij aflopende erfpacht. Stadsdeelbestuurder Egbert de Vries (PvdA, Wonen) is bang dat huizen waarvan de erfpacht binnen enkele jaren afloopt tot die tijd ‘feitelijk onverkoopbaar’ zijn. Het stadsdeelbestuur heeft de centrale stad om een probleemverkenning gevraagd.
‘Geen hypotheek bij aflopende erfpacht’
Het bestuur van het Amsterdamse stadsdeel Zuid is bezorgd over strenge hypotheekverstrekking door banken bij aflopende erfpacht.…
ING
De bezorgdheid van de stadsdeelwethouder komt voort uit een brief van ING aan wethouder Maarten van Poelgeest van grondzaken. Die brief was juist bedoeld om zorgen weg te nemen die waren gerezen over de opstelling van banken rond aflopende erfpacht, dat in een deel van Amsterdam actueel is doordat daar erfpachtcontracten aflopen.
Constructief
In de brief stelt ING dat de bank hypotheken voor woningen op erfpacht uitgegeven door overheid of semi-overheid toestaat. ‘Dat is op zich een constructieve opstelling,’ zegt De Vries. ‘Maar toen las ik in een volgend zinnetje dat de looptijd beperkt werd tot de tijd dat de erfpacht wordt herzien’, aldus De Vries, die de brief bij de centrale gemeente heeft opgevraagd.
Onverkoopbaar
‘Voor huizen waarvan dat net is gebeurd levert de strenge opstelling geen probleem op. Dan is het bedrag weer voor 50 jaar afgekocht of in een maandelijkse canon vervat. Maar als de erfpacht over bijvoorbeeld zeven jaar afloopt is je huis tot die tijd feitelijk onverkoopbaar, omdat geen enkele koper weet waar hij daarna aan toe is’.
Onveranderd
Stadsdeelvoorzitter Slettehaar heeft op verzoek van De Vries aan het stadsbestuur gevraagd om via het centrale grondbedrijf uit te zoeken wat de consequenties van de ING-opstelling kunnen zijn. Die reactie is nog niet gekomen. Wel laat de woordvoerder van Van Poelgeest weten dat Van Poelgeest de brief van ING juist ziet als een geruststelling. ‘De bank zegt juist dat er niets is veranderd de afgelopen jaren rond de financieringen voor woningen op gemeentelijk erfpacht’.
Langere hypotheek
Dat de bank wel schrijft dat de hypothecaire lening ‘veelal’ gelijk wordt gesteld aan de resterende duur van het erfpachtcontract, heeft volgens haar waarschijnlijk te maken met de ‘voorzichtige opstelling’ die een bank in een brief aan de gemeente hanteert. Die zienswijze wordt ondersteund door het vervolg in de brief, waarbij de bank aangeeft dat de looptijd ook langer dan de erfpacht kan zijn, ‘bijvoorbeeld als de heruitgifte van het erfpachtrecht op grond van de erfpachtbepalingen in principe al vast staat’.
Particulier erfpacht
Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vormt gemeentelijk erfpacht in principe geen probleem bij hypotheekverstrekking. Dat probleem doet zich wel voor bij particulier erfpacht, omdat daar meer onzekerheden bestaan, onder meer over fraudegevoeligheid. De NVB werkt daarom aan een keurmerk en criteria voor particulier erfpacht. De gemeente Amsterdam is ook bereid om de grond over te nemen, als dat de voor de hypotheekverstrekking vergemakkelijkt.
Langere hypotheek
Dat de bank wel schrijft dat de hypothecaire lening ‘veelal’ gelijk wordt gesteld aan de resterende duur van het erfpachtcontract, heeft volgens haar waarschijnlijk te maken met de ‘voorzichtige opstelling’ die een bank in een brief aan de gemeente hanteert. Die zienswijze wordt ondersteund door het vervolg in de brief, waarbij de bank aangeeft dat de looptijd ook langer dan de erfpacht kan zijn, ‘bijvoorbeeld als de heruitgifte van het erfpachtrecht op grond van de erfpachtbepalingen in principe al vast staat’.
Particulier erfpacht
Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vormt gemeentelijk erfpacht in principe geen probleem bij hypotheekverstrekking. Dat probleem doet zich wel voor bij particulier erfpacht, omdat daar meer onzekerheden bestaan, onder meer over fraudegevoeligheid. De NVB werkt daarom aan een keurmerk en criteria voor particulier erfpacht. De gemeente Amsterdam is ook bereid om de grond over te nemen, als dat de voor de hypotheekverstrekking vergemakkelijkt.
Particulier erfpacht
Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vormt gemeentelijk erfpacht in principe geen probleem bij hypotheekverstrekking. Dat probleem doet zich wel voor bij particulier erfpacht, omdat daar meer onzekerheden bestaan, onder meer over fraudegevoeligheid. De NVB werkt daarom aan een keurmerk en criteria voor particulier erfpacht. De gemeente Amsterdam is ook bereid om de grond over te nemen, als dat de voor de hypotheekverstrekking vergemakkelijkt.
Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vormt gemeentelijk erfpacht in principe geen probleem bij hypotheekverstrekking. Dat probleem doet zich wel voor bij particulier erfpacht, omdat daar meer onzekerheden bestaan, onder meer over fraudegevoeligheid. De NVB werkt daarom aan een keurmerk en criteria voor particulier erfpacht. De gemeente Amsterdam is ook bereid om de grond over te nemen, als dat de voor de hypotheekverstrekking vergemakkelijkt.
Reacties: 3
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.
In Amsterdam is vrijwel alle erfpacht vanuit de Gemeente VOORTDUREND!! Niet tijdelijk, niet eeuwig (100 jaar), maar voor altijd. Natuurlijk kan de canon wijzigen (waarde van de grond), maar dat is een normale marktwerking. Een huurprijs wordt immers ook geindexeerd en de prijs van een koophuis blijft ook niet gelijk. Wat valt hieraan dan niet te financieren? Wat is hier onzeker aan? Kan iemand de banken eens een cursus erfpacht geven?
In dit geval wordt er qua afloop erfpacht gekeken naar het tijdvlak (zie ook de afkoop van 50 jaar onder het stukje onverkoopbaar). Dit is slechts de periode waarin de canon gelijk blijft. Hierna vervallen niet de rechten van het "gebruik" over en weer.
Volgens mij kijken banken bij een hypotheek naar je inkomen, als je inkomen relatief kleiner wordt bij een fors stijgend canon en je een hoge hypotheek wil...
Net als gewone mensen zullen ook banken kijken naar de juridische omgeving voordat zij hun geld uitlenen. Amsterdam heeft m.i. op goede gronden een erfpachtsbeleid en de contracten worden normaliter ook altijd verlengd. Dit in tegenstelling tot particuliere erfpacht waar je bij einde contract serieus rekening mee moet houden dat je je boeltje (= huis, recreatiewoning, stacaravan) moet oppakken. Maar het is mij bekend dat de banken momenteel op alle slakken zout leggen. Bijvoorbeeld door pas een hypotheek te verlenen als de bouwvergunning voor een vrije kavelwoning onherroepelijk is (in plaats van in werking getreden).