De slag om de Kolkschool

Een gelekt bod, ‘gestuurde taxaties’ en een rekenkamer die zich weggetreiterd voelt. De verkoop van de voormalige Kolkschool in Almelo groeide uit tot een hoofdpijndossier. Verliezer is het burgercollectief dat het pand wilde opknappen tot cultuur/woon gebouw. ‘Je vraagt je af: hoe betrouwbaar is de overheid eigenlijk?’

door Hester den Boer en Bram Logger * 

Reconstructie opmerkelijke vastgoedtransactie in Almelo

In een van de klaslokalen van de voormalige Kolkschool, een statig gebouw aan de rand van het centrum van Almelo, huist muziekpodium Paco Plumtrek. De bar en het podium zijn gemaakt van oud hout. Henk Lammers, de organisator, heeft ze zelf getimmerd. Overal hangen, staan en liggen kunstwerken. De concerten met nationale en internationale artiesten van allure zijn populair en op een gemiddelde (pre-corona) zondagmiddag zit het propvol. Lammers betaalt het podium met kaartverkoop. Subsidie ontvangt hij vrijwel niet. ‘Je zou denken dat de gemeente blij is met een goedlopend podium dat zichzelf kan bedruipen’, zegt Lammers. Maar zijn toon verraadt dat de werkelijkheid anders ligt. De gemeente Almelo heeft de Kolkschool in maart verkocht aan een projectontwikkelaar, die er appartementen in gaat bouwen.

Daarom moet Paco Plumtrek weg, net als ATIB, de Turkse vereniging. Samen met een projectontwikkelaar deed Lammers zelf een poging om de school te kopen. Honderden uren stak hij samen met andere experts en vrijwilligers in het plan om de school te verbouwen tot combinatie van wonen, werken en cultuur. Maar dat plan heeft nooit een serieuze kans gekregen, blijkt uit een reconstructie van dit jaren slepende hoofdpijndossier door onderzoekscollectief Spit voor Binnenlands Bestuur.

In 2014 belandt de Kolkschool op de gemeentelijke verkooplijst in de categorie ‘direct te verkopen’. Een eerdere poging in 2013 om het pand onderhands te verkopen aan de Turkse vereniging ATIB strandde. ATIB kon de prijs van 620.000 euro – iets minder dan de WOZ-waarde – niet betalen. In 2015 komt ontwikkelaar Kloos2 in beeld als geïnteresseerde partij. Hij is door de gemeente benaderd omdat hij een goed track record heeft met het transformeren van oude gebouwen. Kloos2 wil de school verbouwen tot appartementen. In 2017 doet hij een bod ver onder de prijs die de gemeente eerder van ATIB verlangde: 320.000 euro. ‘Het plan omvat de instandhouding van het gebouw waarbij er een invulling plaatsvindt met 16 koopappartementen,’ aldus het raadsvoorstel waarmee het college op 12 september 2017 de raad vraagt de verkoop goed te keuren. Maar de politiek sputtert tegen. De raad vindt het bod veel te laag, wil andere partijen ook de kans geven een plan in te dienen en eist een oplossing voor de huisvesting van Paco Plumtrek en ATIB.

Er is ook kritiek van de Rekenkamercommissie Almelo (RCA), die de verkoop van de school als casus neemt in een breder onderzoek naar de afdeling vastgoed. Is 320.000 euro een reële prijs? Niet als je kijkt naar de WOZ-waarde van 660.000 euro. Het college verantwoordt de lage koopsom met een taxatie van een plaatselijke makelaar. Die heeft het plan van Kloos2 ingezien en bevestigt aan de gemeente dat 320.000 euro een marktconform bedrag is. Maar de rekenkamercommissie is kritisch. ‘Het taxatierapport laat geen beschrijving en inzicht van de berekening en vaststelling van de waarde zien.’ Hoeveel de projectontwikkelaar kan verdienen op het project blijft onduidelijk, stelt de RCA. Maar als de rekenkamer de brief met deze bevindingen in oktober 2017 naar de raad wil sturen, barst er een bom op het stadhuis.

Ontslag rekenkamer
In het Twentse grensdorp Kloosterhaar, met uitzicht op de weilanden, spreken we Riekele Bron, destijds voorzitter van de rekenkamercommissie. Hij blikt terug op deze voor hem emotionele periode. ‘Voor de quickscan die de RCA in 2017 deed naar de verkoop van de Kolkschool hebben we alle documentatie verzameld en we kwamen al snel tot de conclusie dat het niet helemaal volgens de regels is gegaan,’ vertelt hij. ‘Als je maar één partij benadert en je komt ook nog op een bedrag ver onder de WOZ-waarde, ja, dat geeft wel te denken. Dan weet je natuurlijk ook niet hoe de prijs tot stand is gekomen.’ Wat Bron nog het meest verbaast, is de reactie op zijn rapport. De ambtenaar vastgoed laat de RCA per mail weten zeer ongelukkig te zijn met de rapportage.

Verantwoordelijk wethouder Alex Langius (CU) weigert een overleg met de rekenkamer. Hij wil weten wie er opdracht heeft gegeven voor de case study, die een mogelijke deal in de weg staat. Het geeft de rekenkamer het gevoel niet de baas te zijn over zijn eigen onderzoeksagenda. Ook het contact over de quick scan met burgemeester Arjen Gerritsen (VVD) liep hoog op. ‘Hij maakte opmerkingen tegen mij in de trant van “Ik laat mij door jou de les niet lezen”’, herinnert Bron zich dit gesprek. De burgemeester ontkent in een reactie dat dit gesprek met Bron heeft plaatsgevonden. ‘Zo ben ik niet’, zegt Gerritsen.

‘Ik heb er juist belang bij dat de rekenkamer goed functioneert en zou nooit druk uitoefenen om iets wel of niet te doen.’ Riekele Bron en ook andere oud-leden van de rekenkamer ervoeren wel degelijk druk. Bron: ‘Wij hebben als commissie toen onder druk van het college besloten de brief als niet geschreven en niet verstuurd te beschouwen waardoor hij formeel niet bestaat.’ Ook in reactie op een wobverzoek laat Almelo weten dat de brief, in handen van Onderzoekscollectief Spit, ‘niet bekend is’.

Een half jaar later dient de voltallige rekenkamer zijn ontslag in. De affaire-Kolkschool is een van de redenen, maar er speelt meer. ‘Ik weet dat ook in andere onderzoeken het college ons onderzoeksproces bepaald niet bevorderde. Misschien mag ik ‘We zijn als rekenkamer in feite weggetreiterd’ het traineren noemen. We zijn als rekenkamer in feite weggetreiterd,’ zegt oud-rekenkamercommissielid Frank Galesloot. Ook was er spanning intern binnen de rekenkamercommissie, die bestond uit raadsleden en externe leden zoals Bron en Galesloot. Door dat interne conflict kon de rekenkamer niet langer naar behoren functioneren. ‘Het vertrouwen was weg. Het onderzoek naar de Kolkschool is door de nieuwe rekenkamer niet meer opgepakt en met onze bevindingen is niets gedaan’, aldus Bron. ‘Ik heb de burgemeester van Almelo beloofd niet actief naar buiten te treden met dit verhaal, maar ik heb altijd gezegd dat als mensen ernaar vragen, ik de waarheid zou vertellen.’

Burgemeester Gerritsen zegt in een reactie dat de Rekenkamercommissie zelf initiatief heeft genomen om de brief over de Kolkschool terug te trekken, omdat die niet voldeed aan de eisen die de rekenkamer zichzelf stelde. Ook houdt volgens Gerritsen de brief geen enkel verband met het ‘imploderen’ van de RCA.

Doorbrieven bieding
Nadat de gemeenteraad het bod van Kloos2 in september 2017 heeft afgewezen, zet het college de Kolkschool opnieuw in de verkoop. Ditmaal mag poppodium Paco Plumtrek ook een plan indienen. Sluitingsdatum is 1 december 2018. Organisator Henk Lammers verzamelt een groot aantal sympathisanten, waaronder een aantal prominente Almeloërs. Verenigd in de Werkgroep Kolkschool leggen zij contact met projectontwikkelaar Babbette Schoonebeek, die kansen ziet. Ze ontwikkelen een alternatief plan waarin de culturele bestemming wordt gecombineerd met wonen en werken. Paco Plumtrek kan blijven en de historische waarde van het pand blijft behouden.

De Werkgroep heeft goede hoop dat het plan in de smaak valt bij de gemeenteraad. Schoonebeek doet een bod van 353.000 euro, iets meer dan het oorspronkelijke bedrag dat Kloos2 zou betalen. Ook nemen ze het vervallen gymlokaal mee in de koop, waar Paco Plumtrek het muziekpodium kan voortzetten. Kloos2 biedt met zijn oorspronkelijke plan, zonder gymzaal, nu 280.000 euro. Eind december, zo belooft de ambtenaar op de afdeling vastgoed, zou de kogel door de kerk moeten zijn. Maar dat duurt langer dan verwacht. De gemeente stelt wat aanvullende vragen, maar tot een besluit komt het niet. Eind februari komt Kloos2 plots ook met een nieuw plan, inclusief de gymzaal met daarin, mits de aankoopprijs omlaag gaat, ook plek voor ATIB en Paco Plumtrek. Schoonebeek en Lammers zijn verbijsterd. De termijn was toch al gesloten? De plannen konden toch niet meer worden aangepast? En hoe komt Kloos2 aan informatie over hun plan over de gymzaal? Schoonebeek deelt haar vermoeden dat haar plan is doorgespeeld aan Kloos2 met twee collegeleden, die zeggen verbijsterd te zijn over de gang van zaken en beloven dit tot op de bodem uit te zoeken, zo blijkt uit een gespreksnotitie.

Maar in plaats van dan dat het wordt uitgezocht, wordt de chaos in maart 2019 nog groter. Het college meldt midden in het koopproces dat de Kolkschool opnieuw is getaxeerd, door twee onafhankelijke taxateurs. Zij komen uit op 625.000 en 627.000 euro, bijna twee keer zo veel als de vorige taxatie. Volgens het college kan er ‘door marktontwikkelingen’ meer worden verdiend. Door de hogere waarde – die Schoonebeek en Kloos2 niet te horen krijgen – moeten partijen een nieuw bod doen. Schoonebeek krijgt te horen dat ze ‘significant hoger’ moet bieden, anders gaat het pand alsnog in de openbare verkoop. Dat kan volgens de projectontwikkelaar niet uit. Ze blijft bij het oude bod van 353.000 euro.

Op 11 juni 2019 is de kogel door de kerk. Het college kiest voor Kloos2 en geeft de voorkeur aan alleen woningbouw in plaats van een culturele bestemming. En het bod van Kloos2 is hoger: 400.000 euro. Hiervoor koopt hij ook de gymzaal. In dit definitieve plan hebben Paco Plumtrek en ATIB toch geen plek en Kloos2 krijgt toestemming de gymzaal te slopen en er huizen te bouwen. Schoonebeek is woedend, want zo krijgt Kloos2 in feite kostbare bouwgrond bijna gratis in handen.

‘400.000 euro ligt ver van de taxatiewaarde af van 627.000. Als we hadden geweten dat het met 400.000 euro rond was geweest, hadden we ons bod wellicht ook verhoogd’, schrijft zij later in een brief naar de raad. ‘Maar die kans is ons niet gegeven omdat ons is voorgehouden dat we dicht bij de veel hogere taxatiewaarde moesten bieden.’ Hoewel het formeel niet hoeft – de verkoop van de school is gemandateerd aan het college – gaat de gemeenteraad ervan uit dat zij ook ditmaal wordt geconsulteerd. Maar de deal met Kloos2 wordt meegedeeld als collegebesluit, tot ontzetting van de raad. ‘Het onderwerp lag politiek gevoelig. Dan zou het eerst moeten worden voorgelegd. Met eerdere kritiekpunten van de raad was ook weinig gedaan,’ zegt raadslid Jorien Geerdink. Zij vraagt ze een debat aan, waarvoor de raad inzicht wil in de correspondentie van de gemeente met Kloos2. In de voorbereiding op dat debat duikt een mail op waarin een ambtenaar van de afdeling vastgoed aan Kloos2 schrijft: ‘Om een gelijk speelveld te krijgen deel ik je mee dat de St. Behoud Kolkschool (de werkgroep, red.) de gymzaal in hun plannen meeneemt en ook in de bieding, zijnde 353.000 euro’.

Projectontwikkelaar Schoonebeek ziet haar eerdere vermoedens bevestigd. Al in februari 2019 heeft de gemeentelijke vastgoedafdeling Kloos2 actief op de hoogte gebracht van haar plan én, zo blijkt nu ook, de hoogte van haar bod. Hierdoor kon Kloos2 zijn bod aanpassen en hoger bieden dan Schoonebeek. Volgens wethouder Langius was het echter precies de bedoeling om Kloos2 op de hoogte te brengen van Schoonebeeks plan om ook de gymzaal te betrekken. ‘We wilden een level playing field. Kloos2 moest ook een kans krijgen om een plan mét gymzaal in te dienen.’ Dat ook de hoogte van de bieding werd doorgebrieft, is ‘onzorgvuldig’, zegt Langius. ‘Dat wilden we goed uitzoeken.’

Bevoordeling
Andermaal gaat het verkoopproces op pauze. Om de zaak af te handelen kondigt de gemeente in september 2019 een KPMG-onderzoek aan naar de vastgoedafdeling in het geheel en de verkoop van de Kolkschool in het bijzonder. Dat mag wat kosten. KPMG factureert voor de studie 80.000 euro.

Het KPMG-onderzoek is kritisch op de vastgoedafdeling van de gemeente Almelo, net als het vastgoedrapport van de Rekenkamercommissie uit 2017, waarvan met de aanbevelingen door het college weinig is gedaan. Er zijn te weinig beleidskaders en KPMG bevestigt de urgentie om de vastgoedactiviteiten van de gemeente verder te verzakelijken. Maar de consultants vinden geen bewijs dat Kloos2 bewust is bevoordeeld. Hans Kloosterman, eigenaar van Kloos2, vermoedt dat het doorspelen van bedragen ‘een opportunistische manier van de gemeente is geweest om biedingen te verbeteren’.

In maart 2020 debatteert de raad nog één keer over de Kolkschool. Met verwijzing naar het KPMG-rapport, die het college ‘van kaft tot kaft accepteert’, is de behoefte groot om er een punt achter te zetten. ‘We steken nu al jaren tijd, geld en energie in een oud schooltje. Dat kost inmiddels bijna meer dan wat het pand opbrengt’, zegt raadslid Ugur Çete.

Politieke cultuur
Uit een rapport van juridisch adviesbureau Stadsadvocaat blijkt bovendien dat de onderhandelingen met Kloos2 in juni 2019 al zo ver gevorderd waren dat er sprake was van een ‘pre-contractuele fase’. Met het afblazen van de deal zou de gemeente een claim van Kloos2 riskeren. De Werkgroep Kolkschool houdt het gevoel dat de gemeente per se met Kloos2 in zee wilde. ‘Waarschijnlijk toonde Kloos2 al in een vroeg stadium belangstelling,’ denkt Hans Peter de Ruiter, financieel directeur van DC Vastgoed en als adviseur betrokken bij de Werkgroep Kolkschool. ‘De gemeente dacht een snelle deal te doen op basis van de biedprijs van Kloos2 met een gestuurde taxatie als backup. De gemeente zou een paar ton pakken en gelijk van de onderhoudslasten af zijn.’ Dat makelaars te sturen zijn in hun taxatie is voor De Ruiter geen geheim. ‘Maar zulke deals tussen private partijen en de overheid waarbij een taxateur een handje helpt, dat kan natuurlijk niet.’

Hans Kloosterman van Kloos2 vindt die aantijging onterecht. ‘De gemeente heeft mijn bieding voorgelegd aan de taxateur en gevraagd of dit marktconform is. Dat is inderdaad raar en ongebruikelijk, maar iets anders dan een gestuurde taxatie.’ ‘Ik zie dit vaker’, reageert desgevraagd Frans Soeterbroek, expert omgevingsbeleid die zich met zijn bureau De Ruimtemaker bezighoudt met stadsontwikkeling en democratische vernieuwing. ‘Gemeentelijke vastgoedbedrijven zijn op een hypercommerciële manier gaan werken. Ze hebben soms nauwe banden met marktpartijen en houden burgers op afstand. Zo’n extreem geval waarbij zelfs de Rekenkamer zich onder druk voelt gezet, kom ik zelden tegen.’

Het gevolg is dat initiatieven vanuit de samenleving smoren in een bestuurscultuur waarin samenwerken met marktpartijen voorop staat. ‘Als je als gemeente zoiets moois hebt als dit poppodium, dan mag je daar als stad best trots op zijn’, zegt Carlo Dronkers, in het dagelijks leven jurist, in zijn vrije tijd muziekliefhebber en Paco Plumtrek-sympathisant. ‘Ik had al snel het gevoel dat tegenover Henk Lammers geen fair spel gespeeld werd en vroeg me steeds meer af: hoe betrouwbaar is deze overheid eigenlijk?’ Dronkers stoort zich aan de achterkamertjesdynamiek. ‘We moeten erop kunnen vertrouwen dat beslissingen van de overheid toetsbaar zijn. Nu worden dingen besloten waarvan we allemaal het gevoel hebben dat het niet klopt. Maar we kunnen er niet de vinger achter krijgen, juist omdát het niet trans parant is.’

‘Ruimtemaker’ Soeterbroek ziet wel een oplossing. Hij pleit al langer voor een ‘eerste biedingsrecht’ voor burgers. ‘Als je wettelijk vastlegt dat burgers als eerste een plan mogen indienen wanneer de overheid een gebouw verkoopt, nodigt dat de samenleving uit om mee te denken over plannen.’ Voor Lammers en zijn muziekpodium komt dat te laat. Ze zoeken nu naar een uitweg, zodat ze verder kunnen gaan met het organiseren van livemuziek in Almelo. Oud-rekenkamercommissielid Frank Galesloot hoopt dat de ‘sterk op macht en relaties gedreven politieke cultuur’ in Almelo verandert. ‘Vooral voor de bewoners, die zo lang hebben gewerkt aan hun plan. Zij verdienen een beter bestuursklimaat.’

Hester den Boer en Bram Logger zijn verbonden aan het onderzoekscollectief Spit.