Bouw minder appartementen en meer eengezinswoningen in Arnhem, verkondigde wethouder Roeland Kreeft (PvdA, Volkshuisvesting) onlangs bij de oplevering van de duizendste woning dit jaar in zijn stad. ‘Van de geplande woningbouwprojecten waar we weet van hebben bestaat zestig procent uit appartementen, terwijl uit woonwensenonderzoek blijkt dat de behoefte daaraan onder woningzoekenden maar 35 procent bedraagt,’ verklaart Kreeft.
Geen trek in appartementen
Geplande woningbouw sluit in veel gemeenten niet aan bij de woonwensen van de burger. Er wordt te veel gestapeld.
De Arnhemse situatie is volgens Bram Klouwen, directeur van adviesbureau Companen, exemplarisch. ‘In acht van de tien gemeenten waar wij onderzoek doen naar de woningmarkt komen we een kwalitatieve mismatch tegen tussen de geplande projecten en de woonwensen van burgers. Vooral in de middelgrote gemeenten sluit het aanbod niet goed aan bij de vraag.’ Klouwen spreekt van een structurele ontwikkeling die ook al speelde vóór de kredietcrisis. ‘De crisis heeft daarbij nog eens een versterkend effect.’
Twee voorbeelden waar het probleem volgens Companen duidelijk speelt zijn Alphen aan den Rijn en Deventer. Het vergrijzende Alphen aan den Rijn (71.000 inwoners) kampt, als de plancapaciteit tot 2020 tegen het licht wordt gehouden, met een theoretisch overschot van zeshonderd appartementen. Nader beschouwd blijkt er voornamelijk sprake van aanbod dat niet aansluit op de woonwensen. Er is een overschot aan goedkope koopappartementen en goedkope en middeldure huurappartementen. Dat betekent volgens Klouwen niet direct dat je die woningen niet aan de straatstenen kwijt kunt, ‘maar het is wel een belangrijk signaal dat de voorraad appartementen niet eindeloos kan worden vergroot’.
Sociale koop
Voor Alphen aan den Rijn is deze ontwikkeling aanleiding om het woningbouwprogramma goed tegen het licht te houden. Toch ligt de door het bureau geconstateerde mismatch volgens planoloog Josine Overbeek genuanceerder. Zo is er volgens Overbeek bijvoorbeeld wel degelijk genoeg vraag naar middeldure en dure koopappartementen, mits die voldoende aantrekkelijk zijn voor de groeiende groep ouderen in de gemeente met bijvoorbeeld de combinatie van wonen en zorg.
In Deventer voorziet het gemeentelijk woningbouwprogramma (gebaseerd op regionaal woonwensenonderzoek) om te beginnen al in meer appartementen dan er gevraagd worden. Als alle ‘harde’ plannen de komende jaren doorgang vinden, loopt het aanbod nog verder uit de pas. In de hanzestad (97.000 inwoners) bedraagt het overschot aan appartementen bijna 1500. Uitgesplitst naar prijsklasse valt vooral het teveel aan geplande vrije sectorkoopwoningen en sociale huurwoningen op. In de laatste categorie staan er meer dan 1700 gepland, terwijl het programma in een afname van bijna duizend woningen voorziet. Tegelijkertijd dreigt een tekort aan sociale koop van bijna 1500 woningen.
Volgens programmamanager Wonen Mirjam Jansen is het relatief grote aandeel appartementen deels te wijten aan vertraging in de oplevering van eengezinswoningen in de uitbreidingslocaties. Het geschetste probleem is volgens Jansen nog maar kort duidelijk, en er wordt pas de laatste tijd door de gemeente Deventer rekening mee gehouden. Dat lukt lang niet altijd, zegt Jansen, omdat het ombuigen van bestaande plannen lastig is vanwege de al gemaakte afspraken.
Korting
Financiële en ruimtelijke belangen winnen het vaak van volkshuisvestelijke belangen, meent adviseur Klouwen. Vooral als het gaat om binnenstedelijk bouwen, de zogenaamde inbreidingslocaties, waar volgens het kabinetsstreven 25 tot 40 procent van de nieuwe woningen en kantoren moet verrijzen. ‘Dat zijn dikwijls moeilijke plekken, waar het voor een projectontwikkelaar zowel makkelijker als financieel aantrekkelijker is om gestapeld te bouwen.’ Jansen herkent die tendens in Deventer, waar vooral de hogere grondprijzen, sanerings- en ontwikkelkosten op centrale locaties de druk opvoeren om maximale opbrengsten te halen en het aantal woningen per kavel te vergroten.
De Arnhemse wethouder Kreeft (Volkshuisvesting, PvdA) ziet hetzelfde gebeuren in de herstructureringsgebieden in zijn stad: ‘Daarbij kijk je uitdrukkelijk naar de kwaliteit van de leefomgeving. In onze Vogelaarwijk Presikhaaf komt bijvoorbeeld veel meer groen. Dat is kostbaar. Om de grondexploitatie sluitend te krijgen is het aantrekkelijker om appartementen neer te zetten. Op centrumlocaties slijt je die appartementen altijd wel, maar in Presikhaaf zijn ze lastig af te zetten.’ Arnhem maakt de woningen nu aantrekkelijker met startersleningen, terwijl corporaties kortingen geven. Dat de kredietcrisis de problemen verergert staat voor Kreeft buiten kijf. ‘De situatie is nu veel pregnanter.’
Gemeenten moeten lopende projecten en plannen vaker toetsen aan de actuele woonwensen, meent adviseur Klouwen. ‘Wij adviseren gemeenten meer in fases te bouwen. Als je er voor kiest om projecten op te knippen kun je makkelijker tussentijds bijsturen.’ Door vaker te evalueren krijgen gemeenten volgens Klouwen een beter beeld van de plannen die in de pijplijn zitten.
