Kan de corporatie de bouw redden?

Een hogere rente en afwachtende kopers zitten de woningbouw in de weg. De bouw van nieuwe woningen vertraagt doordat marktpartijen projecten uitstellen of afblazen. Overheden kijken daarom nu vooral naar woningcorporaties om de bouwambities te redden.

De plannen voor de transformatie van het oude Suikerunie/Cosun-terrein in het westen van Breda waren begin 2021 ambitieus: een snelle start van de bouw van dik tweehonderd appartementen. De ene helft werd koopappartementen, de andere helft middeldure huur. Maar al snel bleek dat het economisch tij voor projectontwikkelaar Reales tegen zat: het bedrijf kreeg het project financieel niet rond.

Eind 2022 stapte woningcorporatie Alwel in, en nam een deel van het project – 108 woningen – over van Reales. In april startte de bouw van de woningen. Het ontwerp van de woningen is niet veranderd, maar de prijzen wel. Onder de woningcorporatie worden in 2025, als het project klaar is, 42 woningen verhuurd onder de sociale huurgrens. 66 woningen vallen onder de middenhuur.

Voor de corporatie was de overname een mooie kans om een deel van de woningbouwambitie in Breda te realiseren, erkent Alwel-bestuursvoorzitter Tonny van de Ven. ‘Breda heeft al relatief weinig sociale huurwoningen, en de wachtlijsten zijn lang.’ Het was bovendien niet de eerste keer dat Van de Ven met de ontwikkelaar om tafel zat om over dit project te praten. ‘We waren al eerder geïnteresseerd om een deel van de woningen in dit project over te nemen, maar toen dacht de ontwikkelaar nog dat beleggers de woningen wel wilden overnemen voor een hogere prijs.’ Toen dat niet lukte, kwam de corporatie opnieuw in beeld. Van de Ven wil wel benadrukken dat de corporatie beslist geen beleggersprijs heeft betaald. ‘Dit zijn niet altijd makkelijke onderhandelingen. Maar wij zijn als corporatie op de wereld om voor woningen te zorgen, niet om het rendement van een ontwikkelaar veilig te stellen.’

Vertraging

Op meer plekken in Nederland, maar vooral in de Randstad, lopen woningbouwprojecten vast. Volgens het meest recente kwartaalrapport van makelaarskoepel NVM staan nieuwbouwprojecten onder druk. Volgens de makelaars is de financierbaarheid van projecten door de gestegen rente de voornaamste belemmering. En doordat projecten als gevolg daarvan een langere doorlooptijd hebben, haken kopers af. Bovendien heeft de gestegen rente ook een effect op woningkopers: ze kunnen immers een minder hoog bedrag lenen. Dat alles heeft een groot effect op het aantal gerealiseerde woningbouwprojecten. Sinds mei 2022, toen de markt voor het eerst begon te sputteren, loopt het aantal nieuwe woningen terug. Tot grote frustratie van gemeenten, die, aangejaagd door de woningbouwambities van het kabinet, afspraken hebben gemaakt voor de bouw van een flinke hoeveelheid nieuwe huizen. Veel projecten hebben bovendien al een     lang voortraject achter de rug. Er is in de gemeente een gebiedsplan aangenomen, er zijn bouwambities vastgesteld, bestemmingsplannen zijn goedgekeurd, de gemeenteraad is mee, de inspraak is doorlopen en de vergunningen zijn verleend.

Maar de bouwkranen komen toch niet: de belegger die de woningen zou afnemen, heeft zich teruggetrokken; de particuliere koper wacht nog af of de prijzen verder dalen of de gestegen rente draait het businessplan de nek om. Soms is zo’n vertraging tijdelijk. Als het economisch tij weer meezit dan geeft de projectontwikkelaar weer gas. Maar als het zwaar weer blijft, gebeurt er niks. En dat maakt gemeentebesturen nerveus: hoe zorgen ze voor de beloofde woningen?

Vraag is niet verdwenen

Stop in ieder geval niet met het maken van plannen, zegt Jan Fokkema, directeur van Neprom, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars. ‘Die fout werd in 2008 gemaakt, toen de hele bouw stil kwam te liggen. De vertraging van nu kan heel goed tijdelijk zijn, en kan zich zo weer herstellen. We moeten ook niet vergeten dat er nog steeds ongekend veel belangstelling is voor nieuwbouwwoningen van kopers en huurders. De vraag is niet verdwenen.’

Maar het is zeker zo dat ontwikkelaars het nu moeilijk hebben om projecten vlot te trekken, ziet Fokkema. ‘De marges voor ontwikkelaars zijn vaak al superdun, en bij een verdere vertraging lopen de kosten vaak gewoon door. In veel gevallen is een overname door een corporatie een goede oplossing. Ontwikkelaars willen voorkomen dat er verlies wordt geleden, dus dan maar uitsluitend kostendekkend verkopen.’ In de praktijk betekent dit dat woningen die oorspronkelijk in het koop- of middeldure huursegment zouden valllen, tegen een gereduceerde prijs worden overgedaan aan woningcorporaties.

In veel plaatsen worden dit soort gesprekken tussen corporaties, ontwikkelaars en gemeente nu gevoerd. Vaak is het afblazen of vertragen van een woningbouwproject van een ontwikkelaar immers ook een probleem voor de volkshuisvesting: in veel nieuwbouwprojecten is een deel van de woningen al bestemd voor sociale huur, en wordt verkocht aan de corporatie. Voor een corporatie is het vaak van belang om een grotere rol te spelen in een bouwproject als hun deel van de woningen niet gerealiseerd dreigt te worden. Fokkema: ‘Het is in het belang van ontwikkelaars, corporaties en gemeenten om projecten die al in een vergevorderd stadium zijn ook daadwerkelijk te bouwen. We kunnen het ons niet veroorloven om op elkaar te wachten.’

Ook de NVM waarschuwt in haar kwartaalrapportage voor een uitstel van projecten en het verlenen van nieuwe vergunningen, zoals gebeurde na de kredietcrisis van 2008. ‘Het woningtekort dat toen is ontstaan, kon in de daaropvolgende jaren niet meer worden ingelopen. Dit vormde een van de belangrijkste oorzaken voor de woningschaarste in de afgelopen jaren. De huidige marktontwikkelingen creëren dezelfde valkuil. Het is daarom van belang om anticyclisch te bouwen.’

Heilige opdracht

‘Lekker makkelijk’, is soms het sentiment bij corporatiebestuurders en gemeenteambtenaren als het woord ‘anticyclisch’ wordt gebruikt: bij mooi weer overspoelen ontwikkelaars de markt met mooie artist impressions van arcadische bouwwerken, maar bij het kleinste hikje van de markt stuiven ze weg van de bouwplaats. Vervolgens kunnen corporaties en gemeenten de problemen oplossen.

Toch ziet Martin van Rijn, voorzitter van corporatiekoepel Aedes, dat de corporatiesector een flinke rol kan spelen in de continuïteit van de bouw als het economisch tij tegen zit. ‘Een van de grote fouten van de kredietcrisis was nu juist dat de enige sector die nog kon bouwen verzwakt werd door strenge regelgeving en de verhuurderheffing.’ Het gevolg was dat ook de corporatiesector de bouw van nieuwe woningen fors terugschroefde.

Inmiddels is de houding van de landelijke politiek tegenover de corporatiesector veranderd. Corporaties moeten ineens een groot deel van de woning- en huisvestingsvraagstukken oplossen. Of het nu gaat om de vergroting van de sociale woningvoorraad, het verhogen van het aantal woningen in de middenhuur, het huisvesten van statushouders of het vooroplopen in de verduurzaming van de woningen. Vooral op het moment dat de markt het laat afweten. Van Rijn noemt het onomwonden een ‘heilige opdracht’. ’We zetten alles op alles om de continuïteit van de volkshuisvesting te waarborgen. Bouwen tegen de conjunctuur in past in die traditie.’

‘We hebben met het rijk landelijke prestatieafspraken gemaakt en vastgelegd dat 30 procent van de woningvoorraad sociale huur moet zijn. Die worden nu in overleg met gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties omgezet in concrete prestatieafspraken. In sommige gemeenten betekent dat een forse opgave voor de nieuwbouw van het aantal sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen.

Maar het is wel ongelooflijk nodig. Er is te lang uitsluitend voor het hogere segment gebouwd, en die achterstand moet nu ingehaald worden.’ Volgens Van Rijn is de gemeente daarom de natuurlijke bondgenoot als het gaat om het ‘ inspringen’ van de corporatie in de redding van een bouwproject. ‘Voorwaarde is wel dat het om de juiste woningen gaat.’

Middenhuur

De afname van het bouwtempo lijkt vooral grote gevolgen te hebben voor de beschikbaarheid van huurwoningen die boven de sociale huurgrens vallen, maar niet in het topsegment worden verhuurd. De komende jaren moeten er 50.000 van deze middeldure huurwoningen worden gebouwd, maar bouwen in dit segment maakt projectontwikkelaars traditioneel weinig enthousiast. De winstmarges zijn vaak laag, en ook private investeerders staan niet in de rij om de woningen af te nemen. Corporaties mochten lange tijd zelfs niet voor de middenhuur bouwen en mochten zich alleen met sociale woningbouw bezighouden.

We zijn de grondprijs in Nederland te veel gaan zien als onderdeel van de inkomsten

Die regels zijn inmiddels versoepeld, maar om meer middenhuurwoningen te kunnen bouwen, hebben corporaties meer nodig, zegt Van Rijn. ‘Als het om sociale huurwoningen gaat, kan een corporatie gebruikmaken van geborgde leningen en ruimere financieringsmogelijkheden. Maar die zijn er niet als die woningen voor de middenhuur gebouwd worden. Het zou goed zijn als er een waarborgfonds komt, speciaal voor de bouw van woningen in dit segment. Dat kan ook in samenwerking met institutionele beleggers.’ Bovendien moeten gemeenten naar hun grondprijs kijken als ze willen dat corporaties instappen in falende bouwprojecten, vindt Van Rijn. ‘We zijn de grondprijs in Nederland te veel gaan zien als onderdeel van de inkomsten.’

Voor het instappen in of overnemen van een project is het voor een corporatie van belang dat de woningen wel tegen een goede prijs kunnen worden overgenomen of dat de woningen lang betaalbaar kunnen blijven. In West-Brabant praat Alwel ook over de overname of een groter aandeel in een aantal andere projecten. Het gaat daarbij vrijwel uitsluitend om appartementen, zegt bestuurder Van de Ven. ‘We kijken naar de betaalbaarheid. Een project met veel dure woningen is voor ons weinig kansrijk. Niet alleen voor ons trouwens. Als ik zo eens om me heen kijk: alle bouwprojecten met woningen boven de vijf ton liggen momenteel stil.’