Tenderen maakt wonen te duur

De Nederlandse woningmarkt staat onder structurele druk. Huishoudens groeien in aantal, woningprijzen blijven hoog en gemeenten worstelen met tempo en betaalbaarheid. Tegelijkertijd zijn tenderprocedures uitgegroeid tot de dominante methode voor gronduitgifte en gebiedsontwikkeling.

Transparantie is een groot goed. Het Didam-arrest uit 2021 heeft terecht bevestigd dat overheden bij grondverkoop het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren. Openbaarheid en non-discriminatie zijn fundamenteel in een rechtsstaat. Maar de vraag is: tegen welke prijs? Tenderprocedures brengen aanzienlijke transactiekosten met zich mee. Ontwikkelaars investeren per inschrijving in uitgebreide stedenbouwkundige studies, juridische advisering, financiële modellering, participatietrajecten en risicoanalyses. Gemeenten investeren op hun beurt in ambtelijke beoordelingscapaciteit, externe advisering en langdurige besluitvormingstrajecten.

Deze kosten verdwijnen niet. Ze worden verwerkt in grondbiedingen en uiteindelijk doorberekend in huur- en koopprijzen. In een markt waarin woningprijzen recent met dubbele cijfers per jaar stegen, versterken hoge transactiekosten prijsopdrijvende dynamieken. Het gevolg is een paradox: een instrument dat transparantie moet waarborgen, kan onbedoeld bijdragen aan verminderde betaalbaarheid.

Het Didam-arrest heeft een institutioneel neveneffect. Gemeenten kiezen begrijpelijkerwijs voor formele selectieprocedures om juridische risico’s te vermijden. Daarmee stijgt de drempel voor directe samenwerking. Professionele ontwikkelaars beschikken over de middelen om herhaaldelijk in tenders te investeren. Kleinere partijen, coöperaties en burgerinitiatieven hebben die capaciteit vaak niet. Hierdoor ontstaat een concentratie van kansen bij kapitaalkrachtige marktpartijen. Dat is niet per definitie onwenselijk – professionele ontwikkelaars leveren kwaliteit en continuïteit. Maar het verkleint wel de diversiteit aan ontwikkelmodellen in de woningmarkt.

Een fundamenteel vraagstuk ligt bij de rolverdeling tussen overheid en markt. In veel tenders wordt ontwikkelaars gevraagd een integraal stedenbouwkundig plan aan te leveren. Dat betekent dat per tender opnieuw wordt geïnvesteerd in: ruimtelijke hoofdstructuren, mobiliteitsconcepten, ecologische inpassing en programmatische keuzes. Deze planvorming is kostbaar en wordt telkens opnieuw gemaakt.

Maar stedenbouw is primair een publieke ordeningsopgave. Gemeenten vertegenwoordigen het algemeen belang en beschikken over democratisch gelegitimeerde kaders. Wanneer ruimtelijke regie grotendeels binnen tenderlogica wordt geprivatiseerd, verschuift ordenende macht naar marktpartijen en nemen transactiekosten toe.

Een alternatief is dat gemeenten vooraf een helder, uitgewerkt stedenbouwkundig raamwerk vaststellen – inclusief bouwhoogtes, ontsluitingsstructuren, mobiliteitsconcepten en ecologische randvoorwaarden. Binnen dat kader kan vervolgens ruimte ontstaan voor diverse ontwikkelmodellen.

De groei van eenpersoonshuishoudens en ouderen vraagt om heroverweging van traditionele woningtypologieën. Niet ieder huishouden heeft een klassieke grondgebonden gezinswoning nodig. Modulaire, koppelbare woningtypen kunnen beter aansluiten bij veranderende levensfasen. Units die zelfstandig functioneren maar later gecombineerd kunnen worden bij gezinsvorming, bieden flexibiliteit zonder structurele overmaat.

In de praktijk bestaan inmiddels initiatieven die experimenteren met dergelijke concepten. Coöperatieve modellen, zoals MiniPakhuis, combineren modulaire woningtypen (bijvoorbeeld MiniVilla-units) met collectieve voorzieningen en directe betrokkenheid van eindgebruikers. Het zijn geen wonderoplossingen, maar ze tonen aan dat alternatieve ontwikkelvormen mogelijk zijn binnen duidelijke publieke kaders. Het punt is niet dat één specifiek concept dé oplossing biedt. Het punt is dat het institutionele systeem ruimte moet laten voor diversiteit in woonvormen.

Coöperatieve ontwikkeling – waarbij eindgebruikers gezamenlijk opdrachtgever zijn – kan bijdragen aan betaalbaarheid doordat winstmaximalisatie geen primair doel is. Transparante begrotingen en directe betrokkenheid verkleinen afstand tussen planvorming en bewoning. Momenteel is toegang tot grond voor dergelijke modellen beperkt. Tenderprocedures zijn vaak ingericht op grootschalige projectontwikkeling, met eisen die kleinere of coöperatieve partijen moeilijk kunnen dragen. Wanneer gemeenten binnen een vooraf vastgesteld stedenbouwkundig raamwerk expliciet ruimte reserveren voor coöperatieve initiatieven, ontstaat een meer pluriform ontwikkellandschap.

Mijn pleidooi is niet om tenderprocedures af te schaffen. Transparantie en gelijke kansen zijn essentieel. Wel is het tijd voor een herijking van gemeentelijke regie. Stel vooraf een stedenbouwkundig kader vast, want publieke ordening behoort tot de kerntaak van de gemeente. Verminder de tenderafhankelijkheid waar mogelijk (binnen de grenzen van Didam kunnen objectieve, vooraf gepubliceerde criteria ruimte bieden voor directe selectie). Creëer ruimte voor coöperatieve en modulaire concepten, want diversiteit in ontwikkelmodellen vergroot veerkracht. En laat tot slot transactiekosten expliciet meewegen in beleid, want niet alleen de grondopbrengst, maar de totale maatschappelijke kosten moeten worden beoordeeld.

De woningmarkt vraagt om meer dan productieaantallen. Betaalbaarheid is niet alleen een kwestie van subsidiestromen, maar ook van institutioneel ontwerp. Wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol sterker invullen en ruimte bieden aan alternatieve ontwikkelmodellen binnen duidelijke kaders, kunnen transactiekosten dalen en kan diversiteit toenemen. Laten we daarom de bestuurlijke moed opbrengen om het systeem kritisch te herijken.

Mahasti Tafahomi, architect