Leegstand kantoren oplossen met ruilverkaveling

Het idee is simpel en lijkt doeltreffend: ruilverkaveling als methode om van twee halfleegstaande kantoren weer twee gevulde gebouwen te maken. Een groep jonge ontwikkelaars en architecten bedacht het plan als alternatief voor het afwaarderen van de vele leegstaande kantoorpanden.

Leegstand kantorengebied in Amsterdam Sloterdijk

De groep was bij elkaar gebracht door Architectuur Lokaal,  met de opdracht een oplossing te vinden voor de leegstand in het Amsterdamse kantorengebied Sloterdijk. Ontwikkelingen komen daar niet van de grond, omdat ze altijd veel geld kosten, legt Anneke Dalhuisen uit, management trainee bij Heijmans en deelnemer aan de brainstormsessie. Er is een forse investering nodig om de verbouwing te kunnen betalen en tegelijk een afschrijving van de waarde van het pand, omdat de nieuwe functie minder opbrengt dan de ooit beoogde kantoorfunctie.

Ruilverkaveling bij twee halflege panden

‘In onze sessie kwam bovendien naar voren dat veel panden half leeg staan. Daardoor zijn ze moeilijk te herontwikkelen, want je hebt nog zittende huurders. Er is echter wel enige investeringsruimte. Mijn idee was toen om aan ruilverkaveling te doen’, zegt Dalhuisen.

Kantoren in het ene, woningen in het andere pand

Als voorbeeld noemt ze de situatie waarin twee kantoorpanden half leeg staan. De ene belegger heef het pand onlangs voorzien van de nieuwste snufjes voor kantoren. De andere belegger wil eigenlijk zijn zakelijke huurders afstoten en zich gaan richten op de woningmarkt. Een ruilverkavelingspecialist brengt deze pandeigenaren bij elkaar en begeleidt het proces waarbij de kantoren worden samengevoegd in het eerste gebouw, waarna in het tweede pand appartementen worden gebouwd. Een variant met meer partijen is ook denkbaar.

Samen delen en investeren

Binnen Heijmans gaat Dalhuisen het concept nu verder uitwerken, ook de fiscale en juridische kant ervan. Samen kun je meer dan alleen, is het uitgangspunt van Dalhuisen. Dat betekent dat de partijen samen het verlies van een waardevermindering opvangen en samen investeren in de herontwikkeling. ‘Je zou een investeringsmaatschappij kunnen opzetten met de twee kantoren erin voor een x bedrag. Na afloop krijgen ze er beiden hun pand weer uit. Of ze delen de panden, met elk een deel wonen en een deel kantoren.’

Gemeenten moeten bestemmingsplan aanpassen

Voorwaarde voor succes is wel dat gemeenten medewerking verlenen aan het aanpassen  van een bestemmingsplan. En dat ze stoppen met het uitgeven van bouwgrond voor nieuwe kantoren, zegt Dalhuisen. ‘Dan kan de herontwikkeling eindelijk een goede positie krijgen.’

Het Nieuwe Opdrachtgeven

Dalhuisen presenteert het plan volgende week tijdens het congres Het Nieuwe Opdrachtgeven in Rotterdam, georganiseerd door Architectuur Lokaal. Ze hoopt daarna beleggers te vinden die aan een pilot willen meedoen.

Stedelijke herverkaveling

Stedelijke herverkaveling is als instrument voor gebiedsontwikkeling in andere landen al beproefd en zelfs in wetgeving vastgelegd. Het maakt ontwikkelingen mogelijk in gebieden met onhandige eigendomsverhoudingen, zonder dat de gemeente hoeft te onteigenen. Onder leiding van het ministerie van I & M en twee universiteiten is eerder dit jaar een proefprogramma stedelijke herverkaveling van start gegaan. Acht projecten worden een jaar lang gevolgd.