Huisbaas zonder kantoor

De Rijksgebouwendienst schrapt een derde van zijn vastgoedportefeuille. Algemeen directeur Eva Klein Schiphorst zit er niet zo mee, sterker, het maakt het werk er leuker op. ‘Je kunt niet op een beter moment in deze sector werken.’

De grootste huisbaas van ons land heeft geen eigen kantoor. Zo veel monumentale panden op de lommerrijkste plekken van het land, met knarsende grindpaden, statige kamers, bladgoud, lambriseringen en chique ornamenten, en waar zetelt de directeur van de Rijksgebouwendienst? Niet in een eigen gebouw, niet eens in een eigen kamer. 

‘We zitten in het verzamelgebouw aan het Korte Voorhout waar eerst alleen Financiën zat. De overheid wil terecht dat rijksdiensten meer gezamenlijk worden gehuisvest. Ik kom ‘s morgens binnen en zoek een werkplek. Ik heb in een eerdere baan wel in een kamer met dikke deuren en hoge muren gezeten, maar waar ik nu ook terechtkom en inlog, het is áltijd beter dan een eigen kamer met een dikke deur. Het is ook niet meer van deze tijd om op jezelf te zitten’, zegt de algemeen directeur van de Rijksgebouwendienst Eva Klein Schiphorst.

Voor ons het middeleeuwse Binnenhof, achter ons de nieuwbouw van de ministeries van Veiligheid en Justitie en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het grootste rijkskantoor. Naast ons het gerenoveerde ministerie van Defensie. Maar denk ook aan Slot Loevestijn, het Gotisch Huis in Kampen of Kasteel de Slangenburg in Doetinchem. Allemaal van Eva Klein Schiphorsts Rijksgebouwendienst.

Klein Schiphorst (49) trots: ‘We zijn met zo’n tweeduizend panden de grootste vastgoedorganisatie van het land en dat voelt ook zo. Want het draait niet alleen om de vierkante meters maar ook om de gevarieerde portefeuille. Wij hebben kantoren, iets meer dan de helft, maar ook monumenten, gevangenissen, paleizen, laboratoria. Alles zit erin. Ik werk hier nu vijf jaar, dus ik had elke dag op pad gemoeten om alles van binnen te bekijken, maar als er iets speelt rond een pand, dan ga ik ernaartoe. Waar gaat het over, wat zijn de problemen, hoe zit het in de omgeving? Vooral een visite aan een gevangenis is een belevenis. En als je het ‘gevangenishotel’ van Van der Valk in Roermond bezoekt, waar 105 cellen zijn omgetoverd tot 36 hotelkamers, dan zie je dat er ook voor een gevangenis na ons leven is.’

Dat is een hele geruststelling, want het rijk ruimt flink op. Negentien gevangenissen sluiten hun poorten. Zo’n 30 procent van de kantoorruimte wordt opgedoekt. In de Randstad verdwijnen in absolute cijfers de meeste vierkante meters, maar daar zijn er ook de meeste. Zuid-Holland verliest 32,4 procent van zijn voorraad, maar uiteindelijk zijn provincies als Drenthe (47, 7 procent) en Friesland (40,4 procent) echt het haasje. Juist daar staan namelijk gebouwen die niet zo gemakkelijk van de hand zullen gaan. Directeur Klein Schiphorst van de Rijksgebouwendienst: ‘Ik heb geen lijst met twintig panden die we moeten doorstrepen. Wij hebben altijd nagedacht over de locatie en we hebben altijd kwaliteit geleverd. We zitten weinig langs de snelweg. Ambtenaren moeten gebruik maken van het openbaar vervoer, dus moet je bij vervoersknooppunten zitten. Dat zijn toch meestal de goede plekken. De moeilijkste gevallen zijn monumentale panden die ver weg liggen. Een gevangenis in Drenthe verkoop je moeilijker dan een ministerie in Den Haag.’

Duitse bunker
In Den Haag worden zeventien panden met een oppervlakte van 400 duizend vierkante meter verkocht. Ze stonden dit voorjaar paginagroot in een advertentie in het Financieele Dagblad. Van een Duitse bunker in Benoordenhout tot een statig pand aan Plein 1813, en van een kazerne in de duinen tot het ministerie van Buitenlandse Zaken (in de volksmond de apenrots) in Bezuidenhout. Ontworpen door Dirk Cornelis Apon en gebouwd in het begin van de jaren tachtig. Niet meer van deze tijd, laten we het daar maar op houden. Wie wil dat witte apparaat in hemelsnaam hebben? ‘Oh, daar moet je geen slapeloze nachten van hebben’, reageert Eva Klein Schiphorst opgeruimd. ‘Het is grappig, want iedereen denkt dat niemand zo’n pand wil hebben, maar het staat wel op een superlocatie in Den Haag. Dat wordt absoluut geen probleem. Daar kunnen creatieve geesten altijd wel wat mee. Hoewel wij niet de verkopende partij zijn, dat is het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf, heb ik al een paar partijen gesproken die er belangstelling voor hebben.’

Apenrots
Om te kunnen inschatten wat een pand als de Haagse apenrots of de voormalige verkeerscentrale in Harderwijk waard is, heeft de Rijksgebouwendienst de zogenaamde ABC-scan ontwikkeld. Directeur Eva Klein Schiphorst: ‘Van alle panden die we niet meer nodig hebben, brengen we in één simpel document alle relevante informatie samen. Hoe groot is het, de staat van onderhoud, dat soort zaken, maar we kijken ook naar de plek van het pand in de omgeving. En we doen aan crowdsourcing. Wij vragen buurtbewoners en belangstellenden om ons via een app te vertellen wat zij van het gebouw vinden. Wat moeten we per se niet doen? Wat kunnen we wel doen? De reacties zijn verrassend bruikbaar. We kunnen hiermee marktpartijen inzicht geven, maar we krijgen zelf ook inzicht in de toekomstkansen van zo’n pand. Als we tot de conclusie komen dat een pand echt geen maatschappelijke toekomst heeft, ook niet als de markt aantrekt, dan moet je de beslissing durven nemen om zo’n pand te slopen.’

Door de inkrimping van de overheid en het efficiëntere werken bij het rijk, heeft de Rijksgebouwendienst ook last van leegstand, hoewel minder dan de marktpartijen (15 procent). Eva Klein Schiphorst: ‘Maar als wij niets doen, hebben we straks ook meer dan tien procent leegstand. Nu is het 5,3 procent. Je moet wel realistisch zijn. We ontkomen niet aan sloop. Transformatie is mooi en kan succesvol zijn, maar is niet altijd de oplossing. Je kunt het oude pand van Binnenlandse Zaken aan de Schedeldoekshaven in Den Haag wel verbouwen voor de Hoge Raad, maar dan misken je het belang van die Raad voor ons land.

Op de laatste vastgoedbeurs Provada in Amsterdam vertelde iemand dat we nog steeds leegstand hebben als we alle studenten en daklozen in leegstaande kantoren onderbrengen. Er zijn gewoon te veel vierkante meters.’ Klein Schiphorst is ervan overtuigd dat de markt zijn verlies moeten nemen en dat de incourante panden gesloopt moeten worden. ‘Maar’, zegt ze, ‘ik merk ook dat de markt nog steeds erg naar de overheid kijkt om het probleem op te lossen. Daar ben ik simpel in: de markt heeft het probleem grotendeels veroorzaakt, en een hoop mensen schatrijk gemaakt, dus de markt mag het ook weer mee helpen oplossen.’

Maximale opbrengst
Ministeries in verzamelkantoren, ministeries waarvan de onderkomens te koop staan, ministeries zonder werk­kamers: Den Haag gaat op de schop. Zinvolle gevolgen van de financieel-economische crisis, meent de directeur van de Rijksgebouwendienst Eva Klein Schiphorst. ‘Over vijf jaar kijken we elkaar verbaasd aan. Zaten die ministeries apart in een eigen pand? Ook raar. Straks heb je één Rijksdienst. Dat is heel goed. De overheid moet veel flexibeler worden. Ik zou niet anders meer willen. Ik ga bij ons altijd in een algemene ruimte zitten en zie en spreek daardoor veel meer mensen. Dat is geweldig. Mijn agenda loopt ook niet meer zo snel vol. In de oude situatie werd je agenda geblokkeerd voor afspraken van dertig minuten. Nu schiet iemand mij aan en is het in vijf minuten afgehandeld. Dat is gewoon 25 minuten tijdwinst.’ Ook de manier waarop wordt bestuurd en leiding wordt gegeven, verandert rap, zegt Klein Schiphorst. En dus moet je mee met de tijd. ‘De nieuwe generatie lacht om de papieren nota’s waarmee wij carrière hebben gemaakt. Dat je als gevolg van die ontwikkelingen als Rijksgebouwendienst vastgoed moet verkopen, is volkomen logisch. Dat is ook ons werk: wij moeten een portefeuille hebben die is afgestemd op de vraag.’

Je zou denken: een vastgoeddirecteur met een veel kleinere portefeuille moet heel ongelukkig zijn. Hoe groter hoe belangrijker, of is dat ‘oud denken’. Zij, blijmoedig: ‘Het is een onwijs leuke tijd om juist nu in het vastgoed te zitten. Er is niks aan als er volop geld en vraag is en je alleen maar hoeft bij te bouwen. Het leuke is de enorme uitdaging om onze vastgoedportefeuille met iets van 30 procent te krimpen. Je kunt niet op een beter moment in deze sector werken. Dat komt ook omdat je dat moet doen in een maatschappelijke context. Dat je je werk netjes moet doen, maakt het ook breder. Je moet de belangen kennen en weten welke spelers op het maatschappelijke veld staan. De puzzel om het beste resultaat voor de samenleving bij elkaar te leggen, is voor mij belangrijker dat de maximale opbrengst. Als directeur van de Rijksgebouwendienst mag en moet ik mij ook bekommeren om de omgeving waarin een pand staat, heeft gestaan of komt te staan. Dus niet een pand leeg laten staan en laten verloederen. De Rijksgebouwendienst heeft daarin een voorbeeldfunctie.’

CV

Eva Klein Schiphorst (Den Haag, 1964) studeerde geschiedenis aan de Universiteit Leiden en begon haar ambtelijke carrière bij de inspectie Rijksfinanciën. Vervolgens had ze financiële functies bij het rijk en bij de gemeente Leiden. Bij Rijkswaterstaat werkte zij als controller. Ze werd in 2008 directeur Vastgoed bij de Rijks­gebouwendienst, dit jaar algemeen directeur. De Rijksgebouwendienst en het Rijksvastgoed- en Ontwikkelings­bedrijf gaan volgend jaar op in het nieuwe Rijksvastgoedbedrijf.

‘Over 100 jaar zijn er geen geheimen meer’

Het mooiste gebouw?
Ik kan veel standaarddingen noemen, maar kom met iets dat niet zo voor de hand ligt. Het College ter Beoordeling van Geneesmiddelen in Utrecht heeft het nieuwe werken ingevoerd. We hebben toen vrij veel discussie gehad over de kosten. Die zijn uiteindelijk fors verminderd. Ik ben daar later geweest en vond het echt geweldig. Toen ik binnenkwam dacht ik: ‘Daar wil ik meteen werken.’ De verbinding tussen de verdiepingen is prachtig. Het is een lichtend voorbeeld van het nieuwe werken. Een ander prachtgebouw is het verbouwde pand van de Raad voor de rechtspraak aan de Kneuterdijk in Den Haag. Architect Marc van Roosmalen heeft dat monumentale pand prachtig omgetoverd tot een modern gebouw, waarbij de monumentale waarden bewaard zijn gebleven.

In een tijdmachine, waar naartoe?
Ik heb geschiedenis gestudeerd, maar ik hoef niet naar Brugge in 1153. Ik vind de middeleeuwen heel interessant, maar niet om naartoe te gaan. Ik ga vooruit, zeg maar honderd jaar. Als je nu terugkijkt naar 1913, dan val je toch van je stoel van de onvoorstelbare vooruitgang? Hoe zal dat zijn in 2113? Hoe ver zijn we dan gekomen? Hoe communiceren wij? Over honderd jaar zijn er geen geheimen meer en vraagt men zich af waarom wij ons in 2013 druk maakten om die Edward Snowden van de NSA. Ook in mijn werk word ik geconfronteerd met de wens om van alles geheim te houden. Ik ben ervan overtuigd dat de wereld transparant wordt.

Premier, wat doet je?
Onderwijs moet met stip op nummer 1 staan. Onze samenleving kan zich geen drop outs veroorloven. Mijn kinderen hebben het relatief gemakkelijk. Ze hebben hoogopgeleide ouders en kunnen altijd bij ons terecht met vragen. Een kind zonder gestudeerde ouders heeft dat vangnet niet.

Je vliegt eruit, en dan?
Ik zou een modern soort bejaardenhuis beginnen. Geen hippe galerie in Amsterdam maar hippe bejaarden. De term bejaarden is ook helemaal fout. Laten we ze de oudere generatie noemen. Dat is booming business, ook in vastgoed. Wat je geen mooie dingen zou kunnen doen voor die oudere generatie met de panden die wij verkopen. Maak ze geschikt voor een generatie die tijd en geld heeft. Ik zie voor mij dat in de toekomst generaties bij elkaar komen, niet van elkaar afdrijven. Nu besteden we alles uit. De schoonmaak wordt door de hulp gedaan, het kind gaat naar de kinderopvang, opa en oma gaan naar het bejaardentehuis. Ik ben ervan overtuigd dat we weer dingen voor elkaar gaan doen. Dankzij de nieuwe technologieën en de sociale media worden we socialer, niet asocialer.