Over de grens is nog ruimte

Stikstof, bezwaren van omwonenden, ruimtegebrek, personeelstekort. Nee, de inhaalslag in woningbouw komt voorlopig niet van de grond. Tijd om te kijken of onze oosterburen kunnen helpen. ‘Misschien moeten we denken over de bouw van een stad.’

Grenzinfopunkt

Nederlanders denken nogal eens licht over een verhuizing naar Duitsland. Ze zien een mooi vrijstaand huis over de grens, kopen het en verhuizen. Vervolgens melden ze zich bij het Grenzinfopunkt met vragen over wat hun verhuizing betekent voor de opbouw van AOW, voor pensioen, belastingen, zorgverzekering en kinderbijslag. Dat is althans de ervaring van Carola Schroer die Nederlanders te woord staat bij het Euregio Grenzinfopunkt in het Duitse Kleve. Jaarlijks bereikt dit via allerlei routes 3.500 tot 4.000 Nederlanders.

Rust en ruimte

Schroer is Nederlandse, maar is 47 jaar geleden als zesjarige met haar ouders naar Kranenburg verhuisd. In die Duitse grensgemeente, op pakweg twintig autominuten ten oosten van Nijmegen, wonen op een bevolking van 11.000 inwoners zo’n 3.000 Nederlanders. Schroer snapt wel waarom die de Duitse grensgemeente opzoeken. Ze komen ‘voor de rust en voor de ruimte. Als je vier à vijf ton hebt, koop je hier een mooi vrijstaand huis’, zegt ze. En dan zijn er nog een paar leuke extra’s. ‘Een pakje shag kost in Nederland 26 euro, hier 10. En de kinderbijslag wordt aangevuld tot de Duitse norm, 255 euro per kind per maand.’

Minder bebouwd

Rechtvaardigt dit de vraag waarom niet meer Nederlanders het Duitse grensgebied opzoeken? Rechtvaardigt dit misschien zelfs de vraag of het grensgebied bij uitstek een plek is voor woningbouw om de Nederlandse woningnood te helpen lenigen? ‘Grensoverschrijdende migratie kan in het belang zijn van zowel Nederlandse als Duitse grenssteden. Wonen over de grens kan de krimp afremmen of juist de druk op de woningmarkt verlichten’, zo stelt Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD) in de publicatie Wonen over de grens (2018). Het Nederduitse grensgebied is een stuk minder dicht bebouwd dan de rest van Nederland en Duitsland, dus plek zat. Of toch niet?

Niemand beschikbaar

Veel enthousiasme om erover na te denken is er in de grensregio Nijmegen-Kranenburg hoe dan ook niet. Ondanks herhaaldelijke pogingen lukt het niet om bij de gemeente Nijmegen iemand te spreken te krijgen. De wethouder stedelijke ontwikkeling geeft aan, aldus de woordvoerder, dat hij daar ‘niet zoveel over te vertellen heeft’ en ook bij de afdeling stedelijke ontwikkeling is er niemand beschikbaar. ‘Er is op dit moment geen overleg tussen Nijmegen en de gemeenten in Duitsland over dit vraagstuk. We werken (in) Nederland in regionaal verband samen om te voorzien in de regionale woonbehoefte. Hierdoor is het niet noodzakelijk om met Duitse gemeenten te overleggen’, mailt de woordvoerder. Ook bij de Duitse grensgemeente Kranenburg kan de woordvoerder niemand vinden in de gemeentelijke organisatie die hier iets over kan of wil zeggen.

Best vreemd

Han Joosten van gebiedsontwikkelaar BPD wil desgevraagd wel reflecteren over dit vraagstuk. Joosten geeft bij BPD Duitsland leiding aan de afdeling gebiedsontwikkeling. Hij werkt al 31 jaar bij BPD, waarvan de laatste zeventien in Duitsland. Hij vindt de gedachte om in Duitsland een oplossing te vinden voor de Nederlandse woningnood in eerste instantie best vreemd, laat hij vanuit zijn hoofdkantoor in Frankfurt lachend weten. ‘Wij hebben ruimte nodig, dus is het logisch om bij je buren te kijken of je landjepik kunt doen. Dat zou een argument kunnen zijn. Maar we praten ook over twee landen die dusdanig verschillend zijn dat het niet zo makkelijk is als je zou denken.’

Landjepik

Op individueel niveau wordt er overigens al driftig aan landjepik gedaan. Pakweg 150.000 Nederlanders wonen er in Duitsland, waarvan de helft in de grensstreek. Maar dat maakt grensgangers nog geen geschikte doelgroep om je als ontwikkelaar op te richten, zegt Joosten. Voor BPD zijn het allemaal individuele gevallen van mensen die een stukje grond of huis zoeken. ‘Wat in Nederland misschien niet lukt, omdat het te duur is en dan over de grens gaan. Maar dat is niet een bouwstroom van een woningvraag waaruit je een wijk gaat ontwikkelen’, aldus Joosten. ‘De vermoedelijke vraag naar woningbouw is te klein om voor BPD daar een eigen marktsegment op te bouwen.’ BPD is nu eenmaal gewend om in een veel grotere vijver van woonconsumenten te ­vissen, in grote steden als Düsseldorf of Hamburg. ‘Dan is de keuze snel gemaakt.’

Gedetailleerd

En dan zijn er de verschillen in gebieds­ontwikkeling. Zijn Nederlandse projecten meestal publiek-private samenwerkingen, in Duitsland neemt de gemeente het initiatief en bepaalt welke type woningen er worden gebouwd, aldus Joosten. Waar in ­Nederland nog veel kan veranderen, ook al is het omgevingsplan vastgesteld, weten ontwikkelaars in Duitsland precies waar ze aan toe zijn. ‘De keerzijde is dat Duitse bestemmingsplannen erg gedetailleerd zijn, zonder inbreng van ervaren marktpartijen. Hierdoor ontstaat vaak een mismatch tussen de woningvraag en het aanbod’, aldus Joosten op de BPD-site.

Vangnet

Daar komt bij dat in Duitsland consumentenzekerheid ontbreekt. Als de bouwer failliet gaat, zit de koper met een onaf huis. ‘In Nederland hebben we daar een vangnet voor. In Duitsland niet.’ En dat heeft zijn sporen nagelaten in de Duitse woningmarkt, aldus Joosten. ‘De klant wordt bang, de bank wordt bang en gaat een hoger ­aandeel eigen geld verlangen. Dat is een vicieuze cirkel. We hebben het in Nederland hartstikke goed geregeld, met een garantie­stelsel dat de klant opvangt als een bouwer failliet gaat.’

Stad

Bij nader inzien wil Joosten Duitse nieuwbouw voor Nederlandse woningzoekenden niet helemaal afserveren. ‘Misschien moeten we denken over de bouw van een stad’, oppert hij. ‘Als pilot­project in Europa.’ Daarbij ziet hij in elk geval één groot pijnpunt. ‘Er is vrijwel geen openbaar vervoer tussen beide landen.’

Lees het hele verhaal over wonen in Duitsland deze week in BB08 (inlog).