of 59345 LinkedIn

Leegstand kantoren oplossen met ruilverkaveling

Zakelijke huurders worden samengevoegd in een gebouw, en in het tweede pand worden woningen gebouwd. Een groep jonge ontwikkelaars en architecten bedacht het.

Het idee is simpel en lijkt doeltreffend: ruilverkaveling als methode om van twee halfleegstaande kantoren weer twee gevulde gebouwen te maken. Een groep jonge ontwikkelaars en architecten bedacht het plan als alternatief voor het afwaarderen van de vele leegstaande kantoorpanden.

Leegstand kantorengebied in Amsterdam Sloterdijk

De groep was bij elkaar gebracht door Architectuur Lokaal,  met de opdracht een oplossing te vinden voor de leegstand in het Amsterdamse kantorengebied Sloterdijk. Ontwikkelingen komen daar niet van de grond, omdat ze altijd veel geld kosten, legt Anneke Dalhuisen uit, management trainee bij Heijmans en deelnemer aan de brainstormsessie. Er is een forse investering nodig om de verbouwing te kunnen betalen en tegelijk een afschrijving van de waarde van het pand, omdat de nieuwe functie minder opbrengt dan de ooit beoogde kantoorfunctie.

 

Ruilverkaveling bij twee halflege panden

‘In onze sessie kwam bovendien naar voren dat veel panden half leeg staan. Daardoor zijn ze moeilijk te herontwikkelen, want je hebt nog zittende huurders. Er is echter wel enige investeringsruimte. Mijn idee was toen om aan ruilverkaveling te doen’, zegt Dalhuisen.

 

Kantoren in het ene, woningen in het andere pand

Als voorbeeld noemt ze de situatie waarin twee kantoorpanden half leeg staan. De ene belegger heef het pand onlangs voorzien van de nieuwste snufjes voor kantoren. De andere belegger wil eigenlijk zijn zakelijke huurders afstoten en zich gaan richten op de woningmarkt. Een ruilverkavelingspecialist brengt deze pandeigenaren bij elkaar en begeleidt het proces waarbij de kantoren worden samengevoegd in het eerste gebouw, waarna in het tweede pand appartementen worden gebouwd. Een variant met meer partijen is ook denkbaar.

 

Samen delen en investeren

Binnen Heijmans gaat Dalhuisen het concept nu verder uitwerken, ook de fiscale en juridische kant ervan. Samen kun je meer dan alleen, is het uitgangspunt van Dalhuisen. Dat betekent dat de partijen samen het verlies van een waardevermindering opvangen en samen investeren in de herontwikkeling. ‘Je zou een investeringsmaatschappij kunnen opzetten met de twee kantoren erin voor een x bedrag. Na afloop krijgen ze er beiden hun pand weer uit. Of ze delen de panden, met elk een deel wonen en een deel kantoren.’

 

Gemeenten moeten bestemmingsplan aanpassen

Voorwaarde voor succes is wel dat gemeenten medewerking verlenen aan het aanpassen  van een bestemmingsplan. En dat ze stoppen met het uitgeven van bouwgrond voor nieuwe kantoren, zegt Dalhuisen. ‘Dan kan de herontwikkeling eindelijk een goede positie krijgen.’

 

Het Nieuwe Opdrachtgeven

Dalhuisen presenteert het plan volgende week tijdens het congres Het Nieuwe Opdrachtgeven in Rotterdam, georganiseerd door Architectuur Lokaal. Ze hoopt daarna beleggers te vinden die aan een pilot willen meedoen.

 

Stedelijke herverkaveling

Stedelijke herverkaveling is als instrument voor gebiedsontwikkeling in andere landen al beproefd en zelfs in wetgeving vastgelegd. Het maakt ontwikkelingen mogelijk in gebieden met onhandige eigendomsverhoudingen, zonder dat de gemeente hoeft te onteigenen. Onder leiding van het ministerie van I & M en twee universiteiten is eerder dit jaar een proefprogramma stedelijke herverkaveling van start gegaan. Acht projecten worden een jaar lang gevolgd.

Verstuur dit artikel naar Google+

Gerelateerde artikelen

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reactie op dit bericht

Door Ronald B (Partners) op
Zelf vind ik het zeker een goed idee. Zeker in deze tijden zijn de krachten van creativiteit in de vastgoedwereld een groot succes! De vastgoedwereld staat algemeen te boek als traditioneel, om er zo op een creatieve manier mee om te gaan kan de markt een boost geven.
Andere partijen die creatief omgaan in de vastgoedwereld is http://www.Huurbieding.nl , een marktplaats voor bedrijfsmatig vastgoed.

Door Sander Smoes (architect) op
Leegstand kantoren, transformatie kantoren
www.devakmancentraal.nl

Onderzoek en ontwerpvoorstellen 'De Vakman Tool' // Transformeren van leegstaande en verouderde bestaande gebouwvoorraad zoals, kantoren, bedrijfspanden, industrieel erfgoed, winkels, en (woon)gebouwen. De focus van de transformatie ligt op de vervlechting van de functies, wonen en werken (zoals het vakmanschap), zorg en welzijn, leren en studeren, etcetera. Daarnaast gaat het over de inpassing van de transformatie in de bestaande binnenstedelijke context. Zie meer op www.devakmancentraal.nl
Door Jitze Maatman (Adviseur bij Stadkwadraat) op
Inderdaad een goed idee. Zo'n goed idee dat er zelfs al een collectief bestaat dat dit concept in de praktijk brengt. Kijk op www.urbanisator.nl voor meer informatie. We wisselen graag eens met je van gedachten onder het genot van een kop koffie.
Door Parleys (bestuurder) op
Projectontwikkelaars en beleggers plaatsen zich buitenspel als ze niet de gebruiker en zijn exploitatie (waar de huur uit betaald moet worden) centraal stellen bij hun oplossingen. Het gaat al 10 jaar lang niet meer om gebouwen, maar om welke ondernemer en eigenaar het beste kunnen samenwerken. Bekijk maar alle succesverhalen.
Door Easymoney (Financiën) op
Als de ruilverkaveling via marktpartijen gaat, is dit geen probleem. Maar op het moment dat je verlangt van de gemeenten om bouwprojecten tegen te houden om de leegstand tegen te gaan, sorry, dat ruikt naar marktafscherming.
Wat als Heijmans een nieuw kantorencomplex wilt bouwen? Ik heb een vermoeden dat nee, niet geaccepteerd wordt.
De markt voor onroerend goed moet weer normaal kunnen functioneren. Dit betekent geen invloed meer van de overheid op dit proces. Dan kunnen huurders en kopers weer tegen normale prijzen kopen en huren. De waarde van onroerende goed, en huren zijn kunstmatig hoog. Het wordt tijd dat de lucht eruit gehaald wordt.
Door Anneke Dalhuisen (Management trainee Heijmans) op
Het ruilverkavelingsconcept is gestoeld op het principe om op zoek te gaan naar een zo optimaal mogelijke oplossing voor alle betrokkenen, wel met als uitgangspunt de huidige (markt)situatie. Voorbeelden:
*Huurders: maken gezamenlijk een frisse start in een nieuw pand, waar weer voldoende draagvlak is voor gezamenlijke voorzieningen.
*De overheid: er wordt juist niet naar de overheid gekeken voor een zak geld en/of dwingende regelgeving. De markt doet hier zelf water bij de wijn, om uiteindelijk weer tot een positief businessmodel te komen. Wat wel van de overheid gevraagd wordt is flexibiliteit in ruil voor deze zelfoplossendheid. Bijvoorbeeld in de vorm van het afschaffen van strikte bestemmingsplannen (ofwel verminderen van regels). Wel is het van belang dat de overheid de door de ruilverkaveling onttrokken vierkante meters kantoorruimte niet teniet gaat doen door deze elders weer nieuw te laten bouwen.
*Omgeving/belastingbetaler: door het vullen van het ene pand daalt daar de leegstand. Door het onttrekken van het andere pand aan de kantoorvoorraad daalt ook hier de leegstand, in dit geval zelfs structureel, omdat de functie verandert en de overcapaciteit aan kantoren dus daalt. Daarnaast heeft de herontwikkeling een positieve uitstraling op het gebied.
In de huidige markt moet er altijd water bij de wijn, ook hier. Niets doen is echter zeker geen optie. Leegstande panden hebben dan wel een boekwaarde, maar leveren simpelweg geen geld op als er geen huur wordt betaald. En hoe langer er bij de beleggers (vaak onze pensioenfondsen) geen geld binnenkomt, hoe groter het probleem wordt, voor ons allemaal. Laten we dus gaan ruilen, voor het echt komt tot huilen!
Door Parleys (bestuurder) op
Stichting Parleys behartigt de belangen van huurders van kantoren en winkels. Parleys vindt bovenstaand plan berusten op het aanboddenken. Leegstand komt voort uit gebrek aan marktwerking tussen vraag en aanbod. Er is gebouwd omdat het kon en mocht. Niet omdat er iemand om had gevraagd. Om leegstand op te lossen zal eerst de markt haar werking moeten doen. Huren moeten fors omlaag. Huurders willen niet gedwongen worden om te verhuizen omdat dat de eigenaar past. Huurders moeten juist assertief en kritisch zijn. Wellicht zelf een pitch uitschrijven wie het best aan huisvestingscriteria kan voldoen. Pas als de leegstand is ingeprijsd in lopende huurcontracten is herbestemmen en sloop opportuun. zie ook www.huurverlagers.nl
Door Johan Piet (accountant voor MVO) op
Dit is geen oplossing maar het verschuiven van problemen. De overcapaciteit blijft aanwezig en de lage marktprijs van onroerend goed zal niet stijgen.
Door Easymoney (Financiën) op
Helemaal niets geleerd, nog meer overheidsinvloeden in een markt, die stijf staat van regulering. Neem maar aan dat er dan uitvoeringsregels moeten komen, ambtenaren moeten dit gaan uitzoeken en eigenaren worden vroeg of laat gedwongen mee te doen.
En de betalingbetaler kan ervoor op draaien.