Leegstand treft iedereen

Het KPMG-gebouw in Amstelveen. Leeg. Het CBS-gebouw in Heerlen. Leeg. Het TNT-gebouw in Hoofddorp. Leeg. Tientallen gebouwen, honderden verdiepingen, zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland staat officieel leeg. En de werkelijke leegstand is nog veel hoger. ‘We hebben meer kantoorruimte dan we de komende 50 jaar nodig hebben,’ zegt ontwikkelaar Rudy Stroink.

De leegstand heeft vele gedaanten. Verouderde gebouwen van 40.000 m2 die staan te verloederen. Spiksplinternieuwe kantoren langs de snelweg. Lege verdiepingen in nog verhuurde gebouwen. Het probleem blijft groeien. Een verdubbeling is al voorspeld. Zo gauw een huurcontract afloopt, kiest de gebruiker voor minder vierkante meters. 25 vierkante meter per werknemer is achterhaald. De werknemer werkt thuis, of is onderweg.

De leegstand treft iedereen. Ontwikkelaars krijgen amper nog projecten van de grond. Beleggers maken verlies. Bouwers ontslaan mensen. De gemeenten verliezen op hun grondexploitatie en zien kantoorgebieden verloederen. De huurder lacht in zijn vuistje. Die kan steeds goedkopere contracten sluiten.

In de stress

 

Iedere partij weet de oplossing. Voor de ander. Gemeenten vinden dat beleggers hun bezit moeten afwaarderen, zodat andere bestemmingen financieel haalbaar worden. Marktpartijen willen dat de overheid geld beschikbaar stelt voor sloop en herontwikkeling. Alle partijen moeten met elkaar om de tafel gaan zitten, vinden de adviseurs.

In het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren zijn alle partijen vertegenwoordigd. Maar het eens worden over de aanpak is niet eenvoudig. Voorzitter Hans de Jonge van het Actieprogramma liet zich onlangs in het Financieele Dagblad ontvallen dat bezitters van kantoren 7 miljard op hun kantoren zouden moeten afboeken.

Op een totaal van 50 miljard. Iedereen schoot in de stress - De Jonge kreeg veel kritiek - maar aan de waarheid van zijn woorden twijfelt niemand. Toch gebeurt er niets. Gevolg: de kantoormeters staan te huur voor veel te hoge prijzen. En niemand wil erin. Tenzij met grote kortingen. En die zijn weer nergens terug te vinden in de boeken. ‘De grote afwaardering zit er echt aan te komen,’ zegt René Klotz, voorzitter van makelaarsvereniging NVM Business.

‘Dit probleem speelt sinds 2008. De situatie wordt voor veel beleggers nijpend. De lucht moet uit de markt. Dat gaat binnen nu en drie jaar gebeuren.’

De boel staat op springen. In het eerste kwartaal van dit jaar gingen 168 vastgoedbeleggers over de kop, eenderde meer dan vorig jaar in dezelfde periode. Maar afwaarderen is niet voor iedereen makkelijk. Voor grote institutionele beleggers is de noodzaak er niet altijd, omdat zij relatief minder leegstand hebben en de pijn over een groot aantal kantoren verdelen. Kleinere beleggers kunnen vaak niet afwaarderen. Dan krijgen ze de bank op hun nek. Afwaarderen gaat om spectaculaire bedragen. Corporatie Rochdale hield aan zijn commerciële avonturen de kantoorkolos Frankemaheerd in de Bijlmer over. Gekocht voor 50 miljoen, nu minder dan de helft waard. Het staat voor 80 procent leeg.

Afwaardering is slechts het begin van de oplossing. Een afgewaardeerd leeg pand blijft een leeg pand. Alleen wordt transformatie naar andere bestemmingen een stuk makkelijker; de huren kunnen immers omlaag. ‘Als je een kantoor afwaardeert tot de helft van de waarde, wordt woningbouw rendabel,’ zegt Jean Baptiste Benraad van het Transformatieteam. Volgens Benraad kan bijna de helft van de leegstaande kantoorgebouwen een andere bestemming krijgen, met name woningbouw.

Tegen de grond

 

Benraads optimisme wordt niet door iedereen gedeeld. Er is tenslotte een grens aan hoeveel vierkante meters je kunt vullen met kinderdagverblijven, studentenwoningen en startende bedrijfjes. De meeste marktpartijen achten ander gebruik van kantoorgebouwen in maximaal 20 procent van de gevallen haalbaar. Blijft 80 procent over.

Een klein deel kan worden gerenoveerd en weer worden verhuurd als kantoor, als de economie aantrekt. Maar het merendeel moet gewoon tegen de grond. Langs snelwegen, in buitenwijken. Pure kapitaalvernietiging. ‘Op veel plaatsen is de enige oplossing slopen en gras eroverheen,’ zegt Frank van Blokland, directeur van IVBN, de club van institutionele beleggers.

Als beleggers bereid zijn om af te waarderen, moet de overheid - met name de gemeente - ook in actie komen. De markt heeft twee wensen. Het beperken van nieuwbouw en een duidelijke visie op bestaande kantoorgebieden. Van Blokland: ‘Gemeenten moeten aangeven in welke gebieden ze nog kansen zien en welke gebieden ze afschrijven als kantoorlocatie. Dan gaan eigenaren hun knopen tellen, dan kunnen veranderingen op gang komen’

Grof geld

 

Over hoe verlopen kantoorgebieden het beste kunnen worden aangepakt zijn markt en gemeente het eens. Minder monocultuur en een betere mix van wonen, werken, zorg en onderwijs. Dat vereist dat gemeenten flexibeler omgaan met bestemmingsplannen. Makkelijker (sloop) vergunningen afgeven. Maar er wordt meer van gemeenten verwacht. De gemeente moet de regierol nemen, partijen bij elkaar brengen, initiatieven opstarten, en als het even kan, financieren. De redenering van de markt: de gemeente heeft grof geld verdiend aan de verkoop van dure kantoorgrond, nu moet ze bijdragen om die grond weer om te zetten in iets anders. Zelfs al is het een parkje.

De kans dat er geld van de overheid komt is klein. Het is er niet. Bovendien vinden gemeente, provincie en Rijk dat de markt zijn eigen problemen moet oplossen. ‘De miljarden die nodig zijn voor de afwaardering gaan echt niet van de overheid komen,’ zegt de Heerlense wethouder Riet de Wit, lid van het Actieprogramma. Zij is voorstander van maatregelen om leegstand harder aan te pakken, bijvoorbeeld met een leegstandsbelasting. ‘Die hebben ze in België ook.’

Moratorium

 

Toch zijn overheden niet helemaal wars van een financiële bijdrage. Die zal dan met een omweg uit de zak van de marktpartijen moeten komen. Met name beleggers willen graag dat gemeenten hun nieuwbouwplannen flink bijstellen. Als alle kantoren die nu gepland zijn worden gebouwd, zakt de markt helemaal in elkaar. Maar een moratorium op nieuwbouw acht iedereen óók niet gewenst. Nieuwbouw moet kunnen, met mate. De nieuwbouw zou dan kunnen worden gecombineerd met financiering van sloop elders. Dat kan op verschillende manieren.

De partij die nieuwbouw wil kan worden gedwongen de lege meters die hij achterlaat te slopen. Of geld te storten in een sloopfonds. Er leven ideeën om sloop mogelijk te maken door verhoging van de OZB voor verhuurde panden. Of zelfs een soort handel in sloopcertificaten voor kantoren. Op die manier betaalt de markt voor sloop van overtollige panden. Voorwaarde voor een dergelijke aanpak is dat gemeenten een restrictief nieuwbouwbeleid voeren en regionaal samenwerken. Met de provincie in een coördinerende rol.

VNG en IPO brengen momenteel samen in kaart wat er aan nieuwbouw op de rol staat. ‘Als je selectiever gaat nieuwbouwen, heb je regionale verevening nodig,’ zegt Ton Heeren van het IPO. ‘Als een provincie aangeeft dat niet elke gemeente nieuw kan bouwen, moeten de inkomsten van de gemeente die dat nog wel mag regionaal worden verdeeld. Anders gaan gemeenten elkaar alsnog beconcurreren.’

Maar gemeenten zullen de leegstand van bestaande kantoren zelf moeten aanpakken, stelt Heeren. ‘Daar kan de provincie hooguit een stimulerende rol vervullen.’ Het zwartepieten tussen marktpartijen en overheden wordt volgens Heeren geleidelijk minder. ‘Er ontstaat samenwerking, creativiteit. Maar de cultuur van blind financieren en nieuwbouw is niet zomaar verdwenen. De Metropoolregio Amsterdam is bezig met regionaal kantorenbeleid. Er wordt gesneden in de nieuwbouwplannen. Er is volgens wethouder Arthur van Dijk van Haarlemmermeer de afgelopen vijf jaar 3,5 miljoen m2 aan plannen geschrapt en 500.000 vierkante meter kantoor uit de markt gehaald. Dat laatste cijfer is overigens vrij zacht.

‘We hebben geen regionaal vereveningsfonds. We onderzoeken of de partij die een nieuw pand in deze regio neerzet een bijdrage kan leveren aan een herstructureringsfonds. In eerste plaats op Metropoolniveau, maar landelijk zou nog beter zijn.’ Maar het Rijk houdt afstand. Fiscale maatregelen om leegstand tegen te gaan, acht minister Schultz van Haegen niet echt nodig. De decentrale overheden moeten het probleem samen met de markt oplossen. ‘Een denkfout,’ vindt ontwikkelaar Stroink. ‘Gemeenten en provincies hebben de afgelopen twintig jaar juist alles laten gaan.’

---

De makelaar

René Klotz, directeur NVM Business: ‘Maagdelijke grond uitgeven is voor gemeenten nog steeds te verleidelijk. Maar niet elke gemeente is het hart van de wereld. Veel van die kantoren blijven leeg. Maar het is te makkelijk om het probleem bij de overheid te leggen. Afwaarderen is noodzakelijk. Alleen weet niemand hoeveel een leegstaand kantoor waard is. Leegstaande kantoren worden niet verkocht. Het zou helpen als de wet toestaat dat je als eigenaar kunt afschrijven tot de grondwaarde in plaats van de WOZ-waarde.’

‘We moeten out of the box-denken. Creatieve oplossingen. Het DSB-gebouw leek onbruikbaar. Nu trekt de gemeente Medemblik erin. Maar het allerbelangrijkste wat me met z’n allen moeten doen is de gebruiker in de discussie betrekken. Wat wil die? Die komt nu helemaal niet aan bod.’

---

De adviseur

Jean Baptiste Benraad, Transformatieteam: ‘Kantoren lenen zich voor veel andere doeleinden. Bouwtechnisch is transformatie vaak eenvoudig, omdat kantoren een flexibele plattegrond hebben. De oudere panden liggen vaak op locaties dicht bij het centrum, aantrekkelijk voor woningbouw. Je moet alleen iets doen aan strenge parkeernormen en geluidshinder. Als kantooreigenaren nu afwaarderen en transformeren naar woningbouw, kunnen ze over 10, 15 jaar hun bezit weer op- waarderen.

Nu kost een leeg pand ze ook 15 euro per vierkante meter per jaar aan onderhoud en beveiliging.’ ‘Gemeenten zijn helemaal niet klaar voor grootscheepse transformatie. Het is nu allemaal ad hoc. Er is amper kennis. Zorg dat je als gemeente een paar ambtenaren hebt die verstand hebben van transformatie. En laat die alle partijen bij elkaar brengen. Ook de toekomstige gebruikers. Dat kun je niet aan de markt overlaten. Kantoorbezitters hebben geen verstand van woningbouw.’

---

De projectontwikkelaar

Rudy Stroink, oprichter TCN: ‘De leegstand is ook goed nieuws, kan louterend werken. We hebben minder ruimte nodig per werknemer, dat is efficiencywinst. Jonge, beloftevolle ondernemers kunnen goedkoop aan kantoorruimte komen. Die zitten niet te wachten op een glanzend nieuw gebouw, die willen een gezellige koffiehoek. Daar moeten ontwikkelaars op inspringen. We moeten niet bouwen – we hebben voor de komende vijftig jaar genoeg kantoorruimte - we moeten diensten leveren. De ontwikkelaars die daar nu op inspelen, zijn de winnaars van straks.’

‘De overheid moet niet met de geldbuidel gaan zwaaien. Dan gaan de marktpartijen helemaal de kat uit de boom kijken. De overheid moet minder lief worden. Gemeenten moeten keihard handhaven. De eigenaar direct aanschrijven als er een ruit kapot is. En tegelijker creatiever en flexibeler zijn. Met bestemmingsplannen, bouwvoorschriften, fiscaliteit. Een visie ontwikkelen wat waar gewenst is en wat niet. Regionale ontwikkelingsmaatschappijen opzetten die inkomsten uit nieuwbouw en uitgaven voor sloop verdelen.’

---

De wethouder (in de Randstad)

Arthur van Dijk, Haarlemmermeer: ‘Beleggers moeten in beweging komen, wij moeten faciliteren en initiatief nemen. In de Metropoolregio gaan we nog eens 3 miljoen m2 aan kantoren herontwikkelen of transformeren. We gaan met een fijne stofkam door ons gebied. Wat is courant en wat niet? Maar we kijken niet alleen gebouwen, maar ook op gebiedsniveau. Als we iets anders willen dan kantoren, passen we het bestemmingsplan aan.

Het bestemmingsplan is het belangrijkste instrument van de gemeente.’ ‘We willen de boel niet helemaal op slot gooien. Dan dreigt stilstand. We willen een internationale vestigingsplaats zijn. Dan moet je ruimte voor nieuwbouw laten. We kijken hoe we het geld van die nieuwbouw kunnen inzetten bij de aanpak van de leegstand elders.’

---

De wethouder (in de regio)

Riet de Wit, Heerlen: ‘Ons probleem is anders dan in de Randstad. Buiten de Randstad is amper op voorraad gebouwd. Wat bij ons leegstaat zijn de verouderde gebouwen. We zijn nu bezig met een plan voor het oude CBS-gebouw. Heel spannend. Omdat ook de woningbouw krimpt, is dat geen optie. Je kunt aan landbouw denken, kleine bedrijfjes.

Zolang die monocultuur van kantoren maar wordt doorbroken. ‘In de leegstandsdiscussie draait elke partij om zijn eigen kuiltje. Er is wel wat beweging. Wij proberen in Zuid- Limburg samen afspraken te maken. Wat komt waar. Gemeenten worden tegen elkaar uitgespeeld, maar we moeten elkaar niet beconcurreren met nieuwbouw, dan trekken we elkaar leeg. De samenwerking staat nog in de kinderschoenen.’

---

De belegger

Frank van Blokland, directeur IVBN: ‘Als we niets doen, komt de kantorenmarkt in een neerwaartse spiraal. Dan dalen de huren nog verder en gaan veel meer partijen omvallen. We moeten de nieuwbouw beperken. Niet met een nieuw pand een ander pand in de regio leegtrekken. Dat is kapitaalvernietiging. Met transformatie alleen komen we er niet. Dat is een oplossing voor hooguit 15 tot 20 procent van de kantoren. Het is verschrikkelijk kostbaar. Dat betekent dat voor veel kantoren gewoon niets terugkomt. Gemeenten moeten daar niet te bang voor zijn. Een eigenaar van een leegstand kantoor gaat echt geen miljoenen planschade claimen.’

‘Beleggers moeten de pijn nemen. Er gaan partijen bezwijken aan de leegstand. Als we beginnen met de panden die al meer dan 3 jaar leegstaan, zijn we al een heel eind. Eigenaren accepteren nu al dat er 15 tot 25 procent van hun bezit leegstaat. We hoeven niet naar de overheid te kijken. Een landelijk opkoopfonds is niet reëel. Gemeente en provincie moeten keuzes maken. Waar zijn kansen, wat is kansloos.

Dat biedt individuele eigenaren duidelijkheid over de toekomst van hun pand. Als die regie en sturing er is kunnen we regionale sloopfondsen inrichten, betaald door de bestaande eigenaren. We moeten af van de verkeerde automatismen, altijd maar nieuw bouwen. In Amstel III brandde een kantoorpand af. Is gewoon weer teruggebouwd. Terwijl er 30 procent leegstand in het gebied is. Dat pand had plat gemoeten. Zo laten we kansen lopen.’