Bestuurders van woningcorporaties denken bij projectontwikkeling te weinig aan de risico’s en kijken onvoldoende naar de kosten. Zij worden daarin te weinig gecorrigeerd door hun commissarissen. Dat stelt Rik Koolma, die vorige week aan de Vrije Universiteit is gepromoveerd op een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties.
‘Corporatie laat zich leiden door prestige’
Woningbouwcorporaties ontplooien steeds vaker commerciële activiteiten, maar staan daarbij tamelijk onverschillig tegenover de…
Door de toenemende focus op hun commerciële activiteiten verliest een aantal corporaties bovendien de kerntaken uit het oog, stelt Koolma. ‘De plannen voor sloop en nieuwbouw blijken geen verband te hebben met de inkomensopbouw in de werkgebieden van de corporaties. In de praktijk komt dat erop neer dat er niet meer wordt gebouwd voor de doelgroep, de lagere inkomens, ook als er schaarste is aan goedkope woningen.’
Op plekken waar veel gesloopt wordt, komen in de regel duurdere koopwoningen terug, die voor de oorspronkelijke bewoners niet betaalbaar zijn, stelt Koolma. De VROM-raad pleit met het rapport Stad en Stijging voor de bouw van woningen voor bewoners uit de wijk die hun woonsituatie willen verbeteren. Dit is volgens Koolma economisch gezien ook verstandiger.
Commercieel
De corporaties verdedigen hun commerciële projecten door te wijzen op het belang van inkomensdifferentiatie in wijken, maar volgens de Rotterdamse ingenieur en bestuurskundige sluit het aanbod lang niet altijd aan op de vraag. Dat projecten desondanks doorgang vinden, heeft volgens Koolma te maken met de onderlinge reputatieverdeling. ‘Prestige is een heel dwingende factor, er wordt veel naar elkaar gekeken in de corporatiewereld. Hoe grootschaliger de commerciële activiteiten, hoe groter het professioneel aanzien van de corporatie. Een kerntaak als sociale woningbouw wordt niet langer als “strategisch” beschouwd. Hoe duurder hoe beter, lijkt het devies.’
Als een corporatie succes heeft met een duur appartementencomplex, wil de concurrentie dat ook, legt Koolma uit. ‘Doordat de corporatiebestuurders in toenemende mate bevestiging zoeken onder hun gelijken en rivalen, zijn strategische investeringen als succes te presenteren, ook als ze dat in realiteit niet zijn. Dit laatste stellen corporaties onvoldoende vast omdat ze de investeringen bijna niet narekenen en evalueren’.
Dat bouwplannen tegen de marktlogica in toch doorgang vinden, is niet alleen de schuld van de corporaties, benadrukt de bestuurskundige. Die hebben ook te maken met ‘consistentiedwang’: toezichthouders en gemeenten zetten hen onder druk om zich te houden aan de bouwvoornemens, ook als de omstandigheden zijn gewijzigd. ‘De financiële gevolgen van die oneconomische beslissingen zijn vele malen groter dan die van de excessen met corporatiebestuurders waar doorgaans de meeste aandacht naar uitgaat.’
De opvattingen binnen de corporatiewereld over wat professioneel is en wat niet zijn wel aan het veranderen, stelt Koolma vast. ‘De wijk is terug, mede dankzij minister Vogelaar en haar voorganger Winsemius. Dat corporaties nu met allemaal sociale plannen voor hun wijken komen, laat zien dat het mechanisme ook de andere kant op kan werken.’
De werkwijze van de corporaties is er echter niet door veranderd, meent Koolma. De schaalvergroting is doorgegaan, terwijl met fusies de concentratie op het werkgebied meestal afneemt. Vooral corporaties met meer dan tienduizend woningen, vaak het product van fusies, krijgen volgens de bestuurskundige kenmerken van ‘private bureaucratieën’. ‘De beoogde schaalvoordelen, zoals lagere personeels- en onderhoudskosten, blijken in de praktijk niet haalbaar. Integendeel, er komt meer management en staf bij en de kosten per medewerker nemen toe. Kleine en middelgrote corporaties kunnen daarentegen meer werken op basis van vertrouwen en direct contact.’
Beter toezicht
De sleutel tot verbeteringen in de corporatiewereld is niet méér, maar doortastender en samenhangender toezicht, denkt Koolma. ‘De voorstellen van de Stuurgroep Meijerink om het financieel toezicht te combineren met inhoudelijk toezicht zijn een stap in de goede richting, maar ook het interne toezicht moet beter, met meer aandacht voor de maatschappelijke taak, de bedrijfsvoering en investeringsbeslissingen.’
Verder pleit Koolma voor het instellen van een tegenmacht van belanghebbenden zoals huurders binnen corporaties, die een raad van commissarissen naar huis kan sturen als gefaalt. ‘Bijvoorbeeld als een corporatie, met instemming van de commissarissen, te ver verwijderd is geraakt van haar doelstellingen’. Volgens Koolma hoeven we niet terug naar het verenigingsmodel, maar moeten corporaties wel grijpbaar, aanspreekbaar en corrigeerbaar zijn vanuit de lokale omgeving waarin zij opereren.
Een handelseditie van het proefschrift Verhalen en Prestaties – een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties is te bestellen via rik.koolma@planet. nl (ISBN 978 90 8659 273 9; prijs € 50,- incl. verzendkosten).
