De staat van de Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt staat voor uitdagende vraagstukken die het politieke landschap en het ambtelijke beleid beïnvloeden. In dit artikel duiken we dieper in op de staat van de woningmarkt in Nederland en verkennen we de belangrijkste issues en oplossingsrichtingen.

Woningtekort

Nederland kampt met een groot woningtekort van nu al meer dan 400.000 woningen. De situatie is voor veel mensen, en in het bijzonder voor jongeren en voor mensen met middeninkomens, nijpend. De opgave voor de komende jaren is 900.000 nieuwe woningen erbij tot en met 2030. Dat is niet alleen een enorme bouwopgave maar ook een indrukwekkende investeringsopgave van maar liefst € 360 miljard.

Het woningtekort heeft zich versneld ontwikkeld door onverwacht snelle bevolkingsgroei aangewakkerd door migratie, maar ook door de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing met ouderen die steeds langer in hun huidige woning blijven. De woningbouwontwikkeling in Nederland houdt geen gelijke tred met deze demografische ontwikkelingen. Dat heeft diverse oorzaken waaronder gebrek aan beschikbare grond, langlopende ruimtelijke ordeningsprocessen, stijgende rentetarieven, toenemende bouwkosten en niet in de laatste plaats het instabiele investeringsklimaat als gevolg van regulering en belastingmaatregelen.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voorspelt een daling van 6,5 procent in de woningbouwproductie in 2023 en nog eens 8,0 procent in 2024. Deze cijfers zijn gebaseerd op de combinatie van orderportefeuilles in de bouwsector en het aantal ingediende vergunningaanvragen. Hoewel de orderportefeuilles nu nog geen sterke daling laten zien, zijn er wel maar liefst 30% minder bouwvergunningen aangevraagd. Het effect hiervan wordt pas medio 2024 en begin 2025 zichtbaar. De recente prognose van de Neprom, de brancheorganisatie van project- en gebiedsontwikkelaars, is een mogelijke halvering van de bouwproductie. Gezien het genoemde vertraagde effect in de EIB-cijfers, zou dit wel eens de daadwerkelijke realiteit kunnen zijn.

Betaalbaarheid

Hoewel Nederland over een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen beschikt (30% van de totale woningvoorraad) in vergelijking met de meeste andere Europese landen, lopen we op het gebied van huurwoningen voor mensen met een midden- en hoger inkomen juist sterk achter. Dit creëert een dichotomie waarin je ofwel een woning kunt kopen of een sociale huurwoning kunt huren. Als je echter niet in aanmerking komt voor een van beide - vanwege je levensfase, inkomenssituatie of omdat je niet wil kopen - bevind je je in een lastig parket.

Veel starters met een gemiddeld inkomen zitten in deze situatie: zij verdienen teveel voor sociale huur, te weinig om te kopen of ze willen niet kopen omdat ze de flexibiliteit van huren prettig vinden. Een groeiende groep mensen is daarom aangewezen op het middensegment van de huurmarkt, waar woningen variëren in prijs van ongeveer €730 tot €1.100.  

Juist in dit middensegment weten de markt en de overheid elkaar niet te vinden. Het middensegment is het enige segment waarin geen sprake is van renteaftrek of huurtoeslag en de roep om stimulering groot. Maar steeds verder uitbreidende regulering en fiscale maatregelen remmen nieuwbouwprojecten in dit segment juist af.

De regulering van de huurprijzen en het voornemen dat minstens 70% van de woningen in een project ‘betaalbaar’ moet zijn, zorgen ervoor dat een steeds kleiner deel van een project (de vrije sector huurwoningen) een steeds groter deel van het project (de gereguleerde huurwoningen en in veel gevallen ook de middenhuurwoningen) moet dragen. Dit komt omdat de huurprijzen van deze woningtypes veelal te laag liggen om de kostprijs van moderne nieuwbouw te kunnen dekken.

Ook impliceert de sterk verhoogde overdrachtsbelasting een directe kostprijsverhogende werking voor nieuwbouwwoningen waardoor de rendementen voor investeringen zakken onder de lat van pensioenbeleggers. Zij kunnen niet langer investeren omzat zij een grote verantwoordelijkheid hebben om hun kapitaal – geld voor pensioenen van miljoenen Nederlanders – zorgvuldig en stabiel te investeren.

Mismatch

Daarnaast spelen nog een aantal belangrijke demografische veranderingen die zowel bijdragen aan het betaalbaarheidsvraagstuk als het vastlopen van de doorstroming van de woningmarkt. Er is een duidelijke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens als gevolg van drie trends: (1) jongeren blijven langer alleen voordat ze zich settelen, (2) er is een toenemend aantal buitenlandse studenten, en (3) er is een toenemend aantal alleenstaande ouderen.

Het merkwaardige is dat in veel woningbouwplannen vooral nog gebouwd wordt voor meerpersoonshuishoudens, terwijl die woningen eigenlijk te groot zijn voor de grote doelgroep van kleinere huishoudens die op zoek is naar een woning. Niet alleen zijn grote eengezinswoningen moeilijk betaalbaar voor kleine huishoudens, ook is er als gevolg van de mismatch geen goed alternatief voor veel alleenstaande ouderen waardoor zij noodgedwongen moeten blijven wonen waar ze wonen en de doorstroming in de woningmarkt stokt. Ook zorgt het gebrek aan een alternatief ervoor dat we grote eengezinswoningen blijven bijbouwen, terwijl daar feitelijk meer dan voldoende van zijn, maar enkel de verkeerde bewoners erin wonen.

Conclusie

De woningmarkt is toe aan een ingrijpende renovatie. Er is een grote, veranderde behoefte aan meer betaalbare woningen. Deze vraag spitst zich toe op kleine huishoudens zoals studenten en starters en senioren maar geldt ook voor de groep middeninkomens in het land. Het behalen van de doelstelling van 900.000 woningen tegen 2030 vereist een enorme investering van €360 miljard. Institutionele beleggers spelen hierin een cruciale rol maar kunnen alleen investeren bij een stabiel investeringsklimaat en een goede balans tussen betaalbaarheid en financiële haalbaarheid.

Innovatie is essentieel om woningen te bouwen die aansluiten bij de behoeften van woningzoekenden. De markt vraagt om betaalbare woonconcepten die aansluiten op de veranderende behoeften en leefstijlen van de verschillende doelgroepen en die bijdragen aan gezonde en duurzame leefomgevingen.

Om dit te bereiken ligt er een grote taak, maar ook een unieke kans, om vraag en aanbod bij elkaar te brengen door nieuwe eisen, wensen en behoeften mee te nemen in een gemoderniseerd plan voor de toekomst. Om dit te bereiken dient de focus te verschuiven van reguleren naar stimuleren. Hierin dragen beleidsmakers, ambtenaren en politici een cruciale verantwoordelijkheid voor het vormgeven van de toekomst van de Nederlandse woningmarkt.

Mark Kuijpers, Senior Managing Director en Head of the Netherlands, Germany and Austria at Greystar