Advertentie
ruimte en milieu / Nieuws

'Inzetten erfpacht kan nieuwbouwproject redden'

Onorthodoxe middelen kunnen nodig zijn om haperende nieuwbouw vlot te trekken. Als deel 3 van onze bouwserie: Erwin van der Krabben.

15 augustus 2023
Nieuwbouw
Shutterstock

Marktpartijen zullen moeten afboeken op hun grondposities om een nieuwe bouwcrisis te voorkomen, vindt de Nijmeegse hoogleraar Erwin van der Krabben. Hij heeft ook een tip voor gemeenten om het verdienmodel onder gebiedsontwikkeling te verbreden: denk eens aan erfpacht.

Senior Projectleider Civiel

Publiek Netwerk in opdracht van Gemeente Maasdriel
Senior Projectleider Civiel

Strateeg Gebiedsontwikkeling

Publiek Netwerk in opdracht van Gemeente Velsen
Strateeg Gebiedsontwikkeling

De nieuwbouw dreigt volgend jaar verder terug te vallen. Hoe voorkomen we dat de dip uitmondt in de volgende bouwcrisis. Binnenlands Bestuur interviewt deze zomer betrokken partijen en onafhankelijke experts. Als derde Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit.

BB Wat ziet u als de drie belangrijkste oorzaken van de bouwcrisis?

EvdK 

Er is te weinig personele capaciteit bij gemeenten, waardoor vertraging ontstaat in de gebiedsontwikkeling. Verder is er in veel gebiedsontwikkelingen sprake van complex eigendom. Zeker in kleinere en middelgrote gemeenten is dat soms problematisch. Ze hebben vaak maar één grote woningbouwlocatie, waar een of twee ontwikkelaars met hun verworven grondposities dan marktmacht hebben. Dat maakt het voor gemeenten lastig onderhandelen over woningbouwprogramma’s, want voor veel marktpartijen is het nu niet aantrekkelijk om te bouwen. Dat hangt dan weer samen met conjuncturele ontwikkelingen, zoals stijgende bouwprijzen en oplopende rente. Projectontwikkelaars, en soms ook gemeenten, hebben bovendien in het verleden vaak een prijs betaald voor de grond die – blijkt nu op basis van voortschrijdend inzicht – niet marktconform is geweest. Dat wordt mede veroorzaakt door de ‘onvoorzienbaarheid’ van het woningbouwbeleid van gemeenten.

BB Treft de terugval alle huizentypen?

EvdK 

Ik vermoed dat de crisis alle huizensegmenten in min of meer gelijke mate treft. Dat komt door onze planningscultuur: wij bouwen gemengde wijken. Dure koopwoningen kun je nog steeds met winst ontwikkelen, maar dat wordt in feite tegengehouden doordat die onderdeel zijn van een programma waarin ook een derde of twee derde uit betaalbare huizen bestaat. Dat is maar goed ook, want anders wordt het goedkopere segment straks helemaal niet meer gebouwd.

BB Treft de terugval alle regio’s in gelijke mate?

EvdK 

Ik vermoed dat de situatie enigszins vergelijkbaar is met de kantorencrisis van een jaar of acht geleden. Je zag toen de grootste problemen op de kantorenmarkt in de Randstad, omdat daar het meest op risico was gebouwd. Dat mechanisme zie je nu weer optreden: in regio’s waar de verwachting was dat de woningprijzen het sterkste zouden gaan stijgen, is veel op risico grond gekocht, voor een hoge prijs. Nu de huizenprijzen nauwelijks nog stijgen, wordt die speculatie afgestraft. Ik verwacht daarom dat ook nu in de Randstad de problemen het grootst zijn.

BB Wat zijn de verschillen met de vorige bouwcrisis?

EvdK 

Als gevolg van de vorige bouwcrisis ontstond de organische gebiedsontwikkeling. Die was uit nood geboren omdat veel bouwgrond braak bleef liggen. Het was afboeken en met een nieuwe coalitie van partijen in kleine stapjes opnieuw beginnen. Ik snap dat niemand erop zit te wachten, maar er zal ook nu moeten worden afgeboekt op grondposities. In de praktijk treft dat vooral marktpartijen, want gemeenten bezitten nu lang niet zoveel grond als tien, vijftien jaar geleden.

Een verschil met de vorige bouwcrisis is ook dat de urgentie vanuit de vraag nu veel groter is. Toen konden we het ons veroorloven om in een lager tempo te gaan bouwen. Dat kan nu vanwege de hoge woningnood niet. Veel mensen waren gecharmeerd van organische gebiedsontwikkeling, ik ook, maar ik zie het niet snel meer terugkomen.

Ik vind niet dat het rijk automatisch moet blijven bijspringen

Erwin van der Krabben

BB Wat moet het rijk doen om een bouwcrisis te vermijden?

EvdK 

Financieel doet het rijk al het nodige met de Woningbouwimpuls en de start-bouwimpuls. Dat helpt, zeker. Maar ik vind niet dat het rijk automatisch maar moet blijven bijspringen als de businesscase van een nieuwbouwproject verliesgevend is. Dat is nu eenmaal het risico voor de markt. Het is wat anders bij gebiedsontwikkelingen die verliesgevend zijn doordat de huidige gebruikswaarde hoger is dan de herontwikkelingswaarde van de grond, bijvoorbeeld bij de kostbare verwerving van nog functionerende bedrijventerreinen. Daar vind ik rijkssubsidies wél te verdedigen. Maar niet als een ‘te hoge’ verwervingsprijs leidt tot een tekort in de exploitatie. Kijk dus eerst naar hoe het tekort is ontstaan en laat daarvan afhangen of je er als rijk extra geld in stopt.

Verder zie ik in het grondbeleid voor het rijk twee relatief snelle quick wins. Gemeenten moeten weer een actiever grondbeleid kunnen gaan voeren, maar dan wel met de mogelijkheid van risico-afdekking door het rijk. Juist omdat het actieve grondbeleid zich zou moeten richten op risicovolle projecten. Dus in plaats van het budget allemaal in bouwsubsidies te stoppen, zou ik als rijk ook daarvoor geld reserveren. De tweede quick win is de inbrengwaarde. Marktpartijen met grondposities worden door de huidige systematiek beschermd tegen bijdragen aan publieke investeringen, omdat ze al zoveel betaald hebben voor de grond. De transactieprijzen zijn feitelijk als inbrengwaarde gaan gelden. Mijn indruk is dat er redelijk veel draagvlak is om dat stelsel van inbrengwaarden aan te passen.

BB Wat moeten gemeenten doen om een bouwcrisis te vermijden?

EvdK 

Voorzienbaarheid is voor mij het sleutelwoord. Je mag van gemeenten verwachten dat ze zo transparant mogelijk zijn over het bouwprogramma dat ze willen realiseren en dat zo vroeg mogelijk communiceren. Wat voor gebiedsbijdrage vragen we van marktpartijen? Dat voorkomt dat er in de toekomst opnieuw te veel betaald gaat worden voor de grond. Met een actief grondbeleid haal je als gemeente de complexiteit uit de gebiedsontwikkeling.

Verder zou je als gemeenten kunnen nadenken over een andere benadering van het verdienmodel achter gebiedsontwikkeling. Nu eindigt dat model bij de verkoop van de woningen. Na de oplevering ontwikkelt de waarde van grond en woningen zich echter door. Daar doen gemeenten nu niks mee. Ik realiseer me dat denken in nieuwe verdienmodellen in het verleden niet erg vruchtbaar is geweest, maar we hebben daar in potentie een prachtig systeem voor in Nederland: erfpacht. Ja, dat heeft al jaren een slechte pers. Dat snap ik, want het systeem is niet transparant. Maar het is in de kern een vorm van grondbelasting waarmee je toekomstige waardestijging van woningen deels laat toekomen aan de gemeente. Dat past ook in een circulaire benadering van woningbouw. Ik zou gemeenten willen uitdagen: ga daar eens mee rekenen bij nieuwbouwprojecten die moeilijk van de grond komen. Wat zou erfpacht daar kunnen opleveren?

Reacties: 3

U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.

Bert Bakker
Gemeentes moeten niet op die bouwgrond blijven zitten zodat de waarde hoger wordt (kunstmatig schaarste creëren). Dat kun je uiterst verholen "marktpartijen" noemen maar de oorzaak zit bij de overheid zelf.
Bert Bakker
Ha en deze ageert natuurlijk voor nog meer inkomsten voor de overheid nadat die grond verkocht is. Jawel.
Hielco Wiersma
Erfpacht is een instrument dat vooral in de grote(re) steden wordt toegepast en met name is bedoeld om voor langere tijd grip te houden op (bouwkundige) ontwikkelingen. De kosten van erfpacht (de erfpachtcanon) zijn over het algemeen gebaseerd op de economische waarde van de grond, die kopers evenals bij de aankoop van grond gewoon volledig moeten betalen. Gemeentelijke grondbedrijven hebben daarvoor een eigen businessmodel. Zij moeten ten slotte ook in stand blijven en kunnen overleven.
Banken zullen het product erfpacht bovendien ongetwijfeld meewegen in het achterliggende financiële plaatje voor de aankoop van een woning. Onder normale omstandigheden zijn de jaarlijkse lasten van het vestigen van erfpacht zeker niet beter dan bij de aankoop van grond. Kortom, zonder forse gemeentelijke subsidies zijn er helemaal geen voordelen van grond in erfpacht ten opzichte van de aankoop van grond!
Advertentie