Eindelijk heipalen aan de Hembrug

Hoe Zaanstad de plannen omgooide

De Raad van State zette voorjaar 2019 een dikke streep door de herontwikkeling van het Zaanse Hembrugterrein, ingezet onder de Crisis- en herstelwet. Zaanstad paste de plannen aan. Komend jaar gaat de eerste heipaal de grond in voor in totaal duizend woningen.

De charme van het Zaanse Hembrugterrein weerstaat een winderige herfstdag. Straatnamen als Kanonnenloods en Kruithuis herinneren aan de tijd dat het gebied het militaire hart was van de Stelling van Amsterdam. Een deel van de loodsen en fabrieken uit het eind van de negentiende eeuw staat er nog in hun verbrokkelde glorie. Nu huizen er horecazaken, een kunstuitleen, een ‘event park’ en talloze ondernemingen. Aan de overzijde van het Noordzeekanaal blaast de Amsterdamse industrie haar rook in bijna diagonale pluimen de lucht in.

Wie wat langer over de half bestrate, half geasfalteerde paden door het groene gebied struint, verbaast zich over nog iets anders: hoe weinig hier de afgelopen drie jaar eigenlijk is veranderd. Opvallend, omdat de herontwikkeling van het Hembrugterrein dik tien jaar geleden gold als een voortvarend ingezet project onder de flexibele regelgeving van de Crisis- en herstelwet. Het liep allemaal even anders.

Drie jaar geleden toog Binnenlands Bestuur voor het eerst naar Zaanstad, nadat de Raad van State een streep had gezet door de geplande bouw van duizend woningen op het terrein. De gemeente had ten onrechte een beroep gedaan op de Zeehavennorm, om zo een hogere geluidsbelasting voor die woningen mogelijk te maken. Dat deed pijn. Nu keren we terug. Volgend jaar gaat — en nu echt! — de eerste heipaal de Zaanse grond in. Hoe kregen gemeente en ontwikkelaars dat alsnog samen voor elkaar?

Herzien

‘We hebben heel veel koffiegedronken met de ondernemers op en rondom het Hembrugterrein’, begint Sabine Renders, projectdirecteur namens de ontwikkelcombinatie ABC, Life en Ten Brinke. Amsterdamse havenbedrijven en de Port of Amsterdam, gevestigd aan de overzijde van het Noordzeekanaal, waren de belangrijkste bezwaarmakers bij de Raad van State. ‘En daarna hebben we onze hele manier van ontwikkelen herzien. Hoe dichter je bij de bron komt, hoe meer impact geluid heeft en hoe groter de kans is dat er klachten ontstaan. Het belangrijkste argument van bedrijven was: wij willen niet dat er allemaal klachten gaan komen en dat we vervolgens bij een revisie van de vergunning worden ingeperkt.’

‘Na de klap van de Raad van State hebben we een nieuw masterplan gemaakt, met daarin een koerswijziging voor het hele gebied’, zegt wethouder Wessel Breunesse (gebiedsontwikkeling, GroenLinks). ‘Waar de woningbouw aanvankelijk in het zuidelijk deel aan het kanaal was geprogrammeerd, hebben we de boel omgeklapt. Nu plannen we het merendeel van de woningen in het noordelijk deel van het Hembrugterrein, verder bij de bedrijven vandaan. De ontwikkeling van het zuidelijk deel wordt aansluitend opgepakt.’

Het nieuwe masterplan werd in 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad en volgens Breunesse ‘vrijwel unaniem enthousiast ontvangen. Met die basis zijn we gaan werken aan de planuitwerking voor het noordelijk deel, te weten een stedenbouwkundig plan en een bestemmingsplan. De omvang van het woonprogramma bleef met 120.000 vierkante meter gelijk.’

De koerswijziging was een spannende operatie. Van het water verhuisde de woningbouw naar de rand om het Hembrugbos in het noordelijk deel. Dit ‘plofbos’, werd ooit aangelegd om de stad te beschermen tegen explosies op het munitieterrein. ‘Het enige bos van Zaanstad, een uniek groen gebied’, zegt de GroenLinks-wethouder. ‘Dus over die bouwplannen had ik wel wat twijfels. Tasten die niet het karakter aan van het groen? Ik denk dat we een goed evenwicht hebben gevonden in het behoud van het bos en het bouwen aan de randen. Ook door dat te doen op een manier waarop je kwaliteit toevoegt aan deze cultuur-historische plek. We focussen niet alleen op een plan dat de Raad van State moet overleven. We laten het Hembrugterrein in al zijn uniciteit intact.’

Behoedzaam

Toch opereerde Zaanstad behoedzaam. Al was het maar om een tweede planvernietiging bij de Raad van State, zoals bij de woningbouwplannen voor de Amsterdamse Houthavens, te vermijden. ‘De 120.000 vierkante meter woningbouw was in financieel opzicht voor ons cruciaal’, zegt Renders. ‘Daar is de bieding van de ontwikkelaars ooit op gebaseerd. Daarmee heb je gezien de beperkte omvang van het gebied en de nabijheid van de bedrijven een ingewikkelde casus. Ik heb een sterk pleidooi gehouden om niet te gaan experimenteren onder de Omgevingswet. Het moest meteen duidelijk zijn waar de woningbouw zou komen, en in welke aantallen en hoogtes.’

‘Er is stevig geïnvesteerd in de gesprekken met de haven’, vertelt Breunesse. ‘Daar was herstel van vertrouwen nodig. Je staat niet voor niets samen voor de Raad van State. Maar we willen elkaar ook helemaal niet in de weg zitten. Vergeet niet: wij hebben als gemeente ook belang bij die bedrijvigheid.

Er zijn veel Zaankanters die in de havens werken, praktisch geschoold personeel.’ Renders: ‘Voor ondernemers is duidelijkheid ontzettend belangrijk. Het oude plan had door de flexibeler invulling een mindere heldere systematiek. Of je nou een Omgevingswet hebt of niet, ik zou er bij dit soort plannen altijd voor willen pleiten om ze zo duidelijk mogelijk te maken. Zoals bij de geluidsnormen. Tot waar komt precies de woningbouw? Dit in relatie tot de toegestane geluidbelasting. Voordat we het bestemmingsplan als ontwerp hadden ingediend, hebben we alle gesprekken met bedrijven aan de hand van onze onderzoeken gevoerd. Dan kun je hun zorgen bespreekbaar maken op basis van feitelijk materiaal.’

Convenant

‘We zijn bezig een convenant te sluiten met de partijen die in 2018 tegen onze plannen beroep aantekenden’, vult Joost Dunselman aan, gemeentelijk programmanager in het zuidelijk deel van Zaanstad. ‘Daarin maken we afspraken hoe we straks onder meer met elkaar omgaan bij klachten over geluid. We maken daar een meldpunt voor, zodat we als gemeente de vinger aan de pols kunnen houden. Het voorkomt dat je meteen het handhavingstechnische of juridische traject ingaat.’ De aanpak wordt door de havenbedrijven gewaardeerd. Dunselman: ‘Het heeft zelfs geleid tot een positieve zienswijze op het bestemmingsplan voor het noordelijk deel.’

We praten in een voormalige loods aan het Verloren Spoor, opgekrikt tot een kekke kantoorruimte. Dat het Hembrugterrein nu niet direct stiltegebied is, blijkt alleen al uit de grasmaaiers en vrachtauto’s die geregeld het gesprek voor korte tijd verstoren. ‘Het is een zintuiglijk feestje hier, zeg ik altijd’, grapt projectdirecteur Sabine Renders. ‘Je komt hier te wonen in een plek met veel dynamiek, niet in een stil bos. Daarover moet je aan toekomstige kopers het juiste verhaal vertellen. We hebben afspraken gemaakt over de wijze waarop we dat straks gaan doen in het verkoopproces en de informatieverstrekking. Het gaat ook om verwachtingsmanagement.’

Wat voor bewoners zullen erop afkomen? ‘Het Hembrugterrein blijft een gebied dat relatief aan de buitenkant ligt’, zegt Breunesse. ‘In de tijd van de munitiefabrieken was het letterlijk van de stad afgesloten. Hoe zorg je ervoor dat de Zaankanter dit ervaart als een echt Zaans gebied en niet alleen als een soort progressieve hub met allerlei creativiteit? Het moet hier geen kolonie worden voor mensen van buiten Zaanstad. Dat vind ik nog best een uitdaging.’

Een eerste antwoord? ‘Je moet het gebied beter bereikbaar maken. De fietsverbindingen met de rest van de stad verbeteren. En daarnaast moet er geld komen voor voorzieningen. Voor een school met wellicht een bredere functie dan alleen het Hembrugterrein. Een buurtsuper. Een woonaanbod dat past bij het Zaanse publiek.’

Authenticiteit

Tegelijkertijd mag de authenticiteit van het terrein niet verloren gaan. Breunesse: ‘Alle waarden die daarbij horen en de beeldkwaliteit zijn zorgvuldig vastgelegd. Ook in het nieuwe masterplan. We formuleren daarin hoe het gebied er over tien, vijftien of twintig jaar uitziet. Zelfs over lantarenpalen of de wijze waarop je de bestrating op het Hembrugterrein vormgeeft.’

Renders: ‘Omdat we ‘het merendeel van de woningbouw realiseren in het noordelijk deel, kunnen we vrijwel alle bestaande gebouwen die niet monumentaal zijn ook behouden. Erg geschikt voor allerlei vormen van bedrijvigheid of kunst. We onderzoeken of we er een IT-startup kunnen huisvesten. Dat zou raakvlakken kunnen opleveren met de gevestigde bedrijvigheid. Het gaat geheid nieuwe reuring geven op het terrein.’ Komend voorjaar gaat de eerste heipaal de grond in op het Hembrugterrein.

Een sociale-huurproject via corporatie Rochdale, in totaal 260 woningen. Volgens Renders zijn gesprekken met een belegger in de afrondende fase over een volgend project van 100 woningen. ‘Dan hebben we voor 360 woningen begin volgend jaar startbouw.’ Een belangrijk moment voor het gebied na al die jaren van gedwongen stilstand. ‘Uiteindelijk wil je dat er een paal de grond in gaat en er iets omhoog rijst’, zegt Breunesse. ‘Dat mensen straks een sleutel krijgen en hier gaan wonen.’

Als de woningbouw in het noordelijk deel straks op stoom komt, gaat de gemeente Zaanstad samen met de ontwikkelaar aan de slag met het zuidelijk deel. Breunesse: ‘Er moet daarvoor nog een stedenbouwkundig plan gevormd worden, dat uitmondt in een bestemmingsplan. Dan komen andere belangen, andere discussies op tafel.’ Renders: ‘Het gaat veel meer om stedenbouwkundige accupunctuur, om de bestaande functies heen.’

Breunesse: ‘Je plattegrond is sterk bepaald. Waar kunnen nog woningen worden toegevoegd, zonder dat je de discussie met het bedrijfsleven alsnog over moet doen?’ En daar komt dan wellicht toch nog de Omgevingswet om de hoek kijken, aldus gemeentelijk programmamanager Dunselman. ’Je kunt in een omgevingsplan aan iets meer knoppen draaien dan in een klassiek bestemmingsplan. We gaan goed bekijken of en hoe we die extra schuifruimte straks kunnen benutten.’ Want, wil hij maar zeggen, op een nieuwe gang naar de Raad van State zit niemand in Zaanstad te wachten.