De Wet versterking regie volkshuisvesting heeft haast

Nederland kan 600 miljoen euro mislopen als niet op tijd de Wet versterking regie volkshuisvesting door de Tweede en Eerste Kamer wordt aangenomen. Om die reden heeft minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting enige haast met de finale afhandeling van het wetstraject. Woensdag houdt de Tweede Kamer het plenaire debat.

De eerste versie van het wetsvoorstel was in maart 2024 door Keijzers voorganger Hugo de Jonge gepubliceerd. De wet liep vertraging op doordat kort erna het kabinet-Schoof aantred.

Coronaherstelfonds

Met de wet centraliseert de regering het volkshuisvestingsbeleid weer, een koerswijziging die onder De Jonge is ingezet nadat de volkshuisvesting in de beginjaren van het tijdperk-Rutte aan gemeenten werd overgelaten. Financiering van de nieuwe aanpak is voor een belangrijk deel afkomstig uit het coronaherstelfonds van de Europese Commissie. Hieruit wordt onder meer de Woningbouwimpuls betaald, een rijkssubsidie die verschillende gemeenten tientallen miljoenen heeft opgeleverd. De grootste ontvanger was tot vorig jaar de gemeente Den Haag, met een Woningbouwimpuls van 68 miljoen euro. Dat blijkt uit een uitgavenlijst die eind april naar buiten is gekomen. Daarna volgt de gemeente Rotterdam, met een kleine 41 miljoen euro.

Eén van de problemen van de huurbevriezing voor sociale huurders, die inmiddels is geschrapt, was dat daardoor de Wet versterking regie volkshuisvesting opnieuw vertraagd kon worden. Het gevolg was dat een met Brussel afgesproken deadline in gevaar kwam, en de bovengenoemde 600 miljoen uit het coronafonds onzeker werd. Dat schreven ambtenaren van Keijzer afgelopen mei.

De instructieregels

Fundamentele tegenstand zal de wet niet meer krijgen. Wel is er aanhoudend gesteggel over de precieze instructieregels die onder de wet komen te hangen ten aanzien van huur- en koopwoningen die voor lagere en middeninkomens betaalbaar moeten zijn. Van de ongeveer 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar die het kabinet nastreeft, moet twee derde ‘betaalbaar’ zijn en specifiek 30 procent sociale huur. Dit gaat gelden op het niveau van woningbouwregio’s, waarbij het halen van de doelen in de gaten wordt gehouden door de provincies en het rijk. Voor individuele gemeenten geldt iets anders. Als zij een benedengemiddeld percentage sociale huur hebben, moeten zij 30 procent sociale huur bouwen. Maar als zij veel sociale huur hebben, moeten zij 40 procent bouwen in het middensegment.

Eindeloze discussies

Deze laatste instructieregels leiden echter niet automatisch tot voldoende betaalbare woningen op het niveau van de woningbouwregio. Daarom zullen gemeenten onder leiding van de provincie daarover in overleg moeten. Koepelorganisaties VNG, IPO, Aedes en de Woonbond vrezen dat dat tot eindeloze discussies in de regio gaat leiden en stellen voor dat élke gemeente 30 procent sociale huur bijbouwt en in totaal twee derde betaalbaar. In hun ogen voorkomt dat conflicten tussen gemeenten.

Toch neemt Keijzer dit voorstel niet over, schreef ze afgelopen maandag. Haar reden: ‘Het is nu eenmaal niet zo dat de woningbehoefte in elke gemeente exact hetzelfde is, ook niet de behoefte aan betaalbare woningen.’ Om alsnog slepende discussies te voorkomen, stelt ze een deadline. Als die verlopen is, beslist de provincie. Lukt dat de provincie niet, dan doet Keijzer dat zelf. Of dan in elk geval straks haar opvolger op het ministerie.

Nog een extra percentage

Misschien dat de gemeenten zelfs nog met een extra percentage te maken krijgen. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) kwam dinsdag met de oproep om ten minste 12 procent van de nieuwbouw apart te zetten voor de middenhuur. De reden is dat er sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in de zomer van 2024 veel huurwoningen uit de markt verdwijnen.

Dit komt in elk geval doordat het door striktere regelgeving minder profijtelijk is privaat te verhuren. Maar middenhuur heeft volgens de IVBN een belangrijke maatschappelijke functie: ‘Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen’, stelt de vereniging. ‘Ook starters, personen uit gescheiden huishoudens en mensen met een tijdelijk contract, zijn vaak afhankelijk van dit huursegment.’

Uitbreiding corporatiegebieden

Zo zijn er meer wensen die aan de Tweede Kamerleden worden voorlegd. In het wetsvoorstel staat dat woningcorporaties ook actief mogen worden buiten hun huidige woningmarktregio’s. Dit wetsonderdeel moet mogelijk maken dat financieel zwakkere corporaties geholpen worden door hun sterkere broeders en zusters.

Corporatiekoepel Aedes is hier voorstander van, ‘omdat er in het kader van solidariteit steeds vaker bijgesprongen moet worden bij corporaties die bijvoorbeeld de opgave lokaal niet aankunnen.’ De gemeenten vinden dit maar niks, omdat woningcorporaties dan in wel vier provincies tegelijk actief kunnen zijn. ‘Wij vinden dit een ondoordacht voorstel’, schrijft de VNG. ‘De afstand tussen het lokaal bestuur en de huurdersorganisaties enerzijds en de corporaties anderzijds, is nu in een aantal gevallen al te groot.’

Mantelzorgwoningen

Tot slot is de VNG het er niet mee eens dat Keijzer de bouw van mantelzorg- en familiewoningen met deze wet vergunningvrij wil maken. Belangenvereniging MantelzorgNL vindt dit een goede ingreep: ‘Want wie kan hier nu tegen zijn? (…) Met een mantelzorgwoning in de tuin kunnen mensen van dichtbij zorgen voor hun naaste. De druk op de gezondheidszorg neemt af en er komen meer woningen vrij op de woningmarkt.’

De VNG echter wil dat gemeenten de ‘ruimtelijke kwaliteit’ kunnen blijven bewaken. Maar naar aanleiding van eerdere Kamervragen meldde minister Keijzer dat een oppervlaktelimiet moet voorkomen dat ‘een achtererf bij een woning helemaal volgebouwd kan worden’.