Slimmer gebruik van bestaande woningen

Het toevoegen van woningen moet veel makkelijker worden. Elke extra woning telt. Terwijl nieuwbouw vaak traag van de grond komt, biedt de bestaande woningvoorraad verrassende kansen om snel meer woonruimte te creëren. De provincie Gelderland maakt er werk van en liet Companen de potentie van woningdelen en -splitsen onderzoeken. Wat blijkt: er is veel mogelijk, maar het vraagt zorgvuldige afweging. 

Juist de nuance telt

Gemeenten en corporaties zoeken mogelijkheden om bestaande woningen beter te benutten. Grootschalig inzicht in kansen en belemmeringen ontbreekt echter vaak. In de media komen regelmatig grote getallen langs: volgens Binnenlands Bestuur kunnen 350.000 woningen toegevoegd worden door splitsing. Anderen schatten dit aantal op 500.000. Optoppen zou tot 100.000 woningen opleveren. Dit klinkt veelbelovend, maar is dat ook zo? De praktijk is immers weerbarstig. En om echt draagvlak te creëren helpt juist de nuance. De provincie Gelderland wilde daarom een diepgravender beeld. 

Onderzoek naar kansen in Gelderland

Voor het bepalen van de daadwerkelijke potentie van woningdelen en -splitsen is een goede feitenbasis met data noodzakelijk. Dit begint bij het verkennen van woningen die daadwerkelijk geschikt zijn voor splitsing, omdat ze een betonnen verdiepingsvloer hebben, voldoende ruimte en een bruikbare plattegrond. Met hulp van gemeenten, corporaties, praktijkdeskundigen bij bouwbedrijven, architecten, makelaars, consumentenvertegenwoordigers en banken brachten we de belangrijkste bepalende factoren in beeld. Daarnaast hielp een tweede panel veel voorkomende wensen en belemmeringen vanuit de praktijk te identificeren. Deze verdieping zorgde, in combinatie met gedetailleerde data over de woningvoorraad, bewoning en omgeving, voor een helder beeld van wat nú al kan en welke stappen nodig zijn voor meer impact. 

Onbenut potentieel: duizenden extra woningen binnen handbereik

De cijfers laten zien dat Gelderland een enorme potentie heeft. Toch kan niet de volledige potentie ook daadwerkelijk worden benut: 

• 45.000 woningen zijn fysiek geschikt en haalbaar voor regulier splitsen (van 1 naar 2 woningen). Deze woningen zijn ruim genoeg en hebben voldoende bouwkundige kwaliteit. Daarnaast staan er nog eens 48.000 vrijstaande woningen in de provincie die gesplitst kunnen worden in meerdere kleinere woningen. 
• Maken we vervolgens een inschatting van de financiële haalbaarheid, gekoppeld aan de splitsingsbereidheid onder woningeigenaren, dan voorzien we dat de daadwerkelijke potentie lager ligt. Toch is die met 5.000 extra woningen nog altijd aanzienlijk.
• Voor woningdelen zijn geen ingrijpende verbouwingen nodig. Ruim een derde van de Gelderse woningvoorraad (circa 365.000 woningen) is hier in potentie geschikt voor. 

Tegelijkertijd constateerden we dat met een juiste aanpak de bekendheid en het draagvlak voor splitsen of delen aanzienlijk groeien. In dat geval biedt de Gelderse woningvoorraad veel meer kansen.  

Vijf gerichte maatregelen voor meer impact

Vandaag nog aan de slag met het beter benutten van de bestaande voorraad? Met deze vijf gerichte maatregelen kunnen gemeenten en corporaties grote stappen zetten: 

1. Breng kansrijke gebieden in kaart

Kijk naar kansrijke woningtypen en omgevingskenmerken om te bepalen wat lokaal passend en wenselijk is. Het onderzoek bevat voor Gelderland een interactieve kansenkaart, die laat zien in welke wijken en buurten veel woningen geschikt zijn voor splitsen of delen. Gebruik dit als hulpmiddel om snel kansrijke gebieden te identificeren. De kaart inspireert echt om aan de slag te gaan.

2. Inventariseer belemmerende regelgeving en pas die zonodig aan

Pas huidige vergunningseisen of (parkeer)normen aan om splitsen en delen makkelijker te maken. Flexibele normen voor specifieke doelgroepen (zoals ouderen) kunnen daarbij helpen. 

3. Informeer woningeigenaren gericht op basis van verkregen inzichten

Maak een informatiepakket dat inspireert en de kansen laat zien. Bied een duidelijk stappenplan met overzicht van benodigde vergunningen en inzicht in financiële gevolgen. 

4. Maak het voor initiatiefnemers aantrekkelijk

Stimuleer woningeigenaren door kosten voor splitsingsvergunningen te verlagen, of deze niet in rekening te brengen. En zorg voor een eenvoudig, laagdrempelig aanvraagproces om initiatiefnemers te faciliteren. 

5. Begin klein en deel ervaringen

Start met kleinschalige projecten en deel de resultaten.  Succesvolle initiatieven kunnen worden opgeschaald voor meer impact. Mislukte experimenten bieden waardevolle lessen die helpen om slimmer verder te gaan.