10 trends voor de woningmarkt in 2018

Groeiende complexiteit door tegenstrijdige trends 

Waar moeten corporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen en overheden in 2018 rekening mee houden? Het lijken mooie tijden voor de woningmarkt. Prijzen stijgen, woningen verkopen goed. Kortom: de kansen op de woningmarkt zijn groot. Maar tegelijkertijd groeit de krapte op de arbeidsmarkt, stijgen bouwkosten, zijn mensen vaak (teveel) op zichzelf aangewezen. De volgende 10 trends voor 2018 helpen u bij het herkennen van deze kansen en risico’s, en het bepalen van uw plannen.

1. De woningmarkt is weer vol op stoom. Vrijwel elk product is afzetbaar. Maar is dat alleen het product dat nu goed verkoopt, of is dat ook een product waar op termijn behoefte aan is? Steeds meer provinciale en lokale overheden nemen daarom de regie voor woningbouwafstemming: op de korte en lange termijnbehoefte.
2. Een van die opgaven voor de langere termijn is de toekomstwaarde van de bestaande voorraad. Over 10 jaar heeft een kwart van de woningvoorraad een leeftijd van meer dan 75 jaar. Zeker bij het vroeg-naoorlogse deel is bouw- en woonkwaliteit beperkt. Nieuwbouw in de huidige florerende markt moet dan ook samengaan met een vernieuwingsstrategie voor de bestaande woningvoorraad. Uit veel van onze onderzoek blijkt: in het bijzonder voor de koopsector.
3. Om de hiervoor geschetste opgaven in beeld te brengen zijn steeds meer ‘open data’ beschikbaar. De uitdaging is om met die open data betere voorspellingen te doen van de toekomstige woningmarkt, ook met oog voor disruptieve veranderingen. Nieuwe technieken rond big-data-analyses zijn hierbij steeds meer behulpzaam. Wilt u met ons samen deze nieuwe technieken ontdekken? Meldt u dan aan via info@companen.nl.
4. De arbeidsmarkt voor de bouw staat onder druk, met groeiende personeelstekorten. Hierdoor moeten bouwers hun mogelijkheden afwegen, waarbij rendement een belangrijke drijfveer is. Dit kan strijdig zijn met beleidswensen van overheden. Risico is dat daardoor het aantal conflicten tussen bouwondernemers en overheden groeit.
5. Maar ook bouwkosten lopen op. Dit zet betaalbaarheid van nieuwbouw onder druk. Om toch betaalbaar te bouwen, worden meer en meer concessies gedaan aan lange-termijnambities als bijvoorbeeld duurzaamheid en kwaliteit. Of minder bouwen.
6. Na 2017 is duurzaamheid niet meer weg te denken van de woningmarkt. De oplopende bouwkosten vragen in 2018 kostenbesparende innovaties. Te denken is aan vormen van lokaal opwekken, alternatieve verdienmodellen of beter benutten van bestaande warmtebronnen als vormen van stadsverwarming. In februari kunt u hiervoor meedoen aan een workshop over de Routekaart en vastgoedstrategie van Companen en WE-adviseurs. Ook dat kan via info@companen.nl.
7. In de top 10 mag ook dit jaar de middenhuur niet ontbreken. Investeringen blijven op veel plaatsen nog achter bij de vermeende behoefte. Rendement en betaalbaarheid staan hierbij op gespannen voet met elkaar. Gaat dit in 2018 veranderen? Biedt de Commissie Van Gijzel de gehoopte oplossingen? Kansen zijn er door nieuwe investeerders, zoals fondsen van vermogende particulieren of initiatieven tussen markt en corporatie die genoegen nemen met een lager rendement, zoals Hart voor Huren. Lees hierover ook de blog over de middenhuur: drie richtingen voor een succesvolle aanpak.
8. De samenleving versnelt. Niet iedereen kan meekomen in dit tempo. De extramuralisering van zorgdoelgroepen en participatiesamenleving vragen dit wel. Gevolg: meer mensen met verward gedrag leven in een ‘gewone’ woonsituatie, vaak goedkope huur. Wie neemt de verantwoordelijkheid voor deze groep? Woningcorporaties, zorginstellingen en gemeenten zullen samen de taken moeten verdelen om deze mensen te helpen; niet vanuit formele rollen en de systeemwereld, maar vanuit de vraag / leefwereld van de cliënt.
9. Prestatieafspraken zijn een vast ritueel geworden sinds de introductie van de Woningwet. Risico is dat het een ingesleten gewoonte wordt; een verplicht nummertje. Nu na drie jaar is het daarom tijd om vrijer om te gaan met de formele eisen in prestatieafspraken nieuwe stijl. Dit door te zoeken naar een samenwerking in de geest van de wet, passend bij de lokale verhoudingen: met als doel het verdiepen en concretiseren van afspraken.
10. De wijkaanpak kent een revival. De filosofie van de Omgevingswet biedt een goede basis voor deze hernieuwde wijkaanpak: participatief, gericht op het brengen van samenhang en vanuit vertrouwen in burgers. Dit vraagt dat we anders omgaan met ‘brede omgevingsvisies’. Het experimentele Festival Ruimtekoers 2017 in Arnhem-Zuid kan een inspiratie zijn voor deze andere aanpak. Tijdens dit festival bleek namelijk eens te meer dat voor bewoners culturele, maatschappelijke en ruimtelijke vraagstukken hand in hand gaan bij de beleving van hun wijk. Juist op het niveau van de wijk liggen er kansen om adequaat in te spelen op deze complexere samenhang van opgaven.